แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินโจทก์และจำเลยตกลงกันว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์เมื่อได้ออกน.ส.3เสร็จเรียบร้อยแล้วต่อมามีการออกน.ส.3แต่มีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน10ปีกรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา219วรรคหนึ่งคือการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะมีข้อกำหนดห้ามโอนอันเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นภายหลังที่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยจึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์อีกต่อไปเพราะไม่มีข้อตกลงว่าต้องรอจนพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วจึงจะจดทะเบียนโอนขาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 23 มกราคม 2526 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดิน น.ส.2 เลขที่ 110 ให้แก่โจทก์ โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา 40,000 บาท ส่วนที่เหลือ 110,000 บาท จะชำระในวันจดทะเบียนโอนขายซึ่งจะโอนขายเมื่อได้ออก น.ส.3เสร็จเรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นจำเลยไม่เคยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าได้ออก น.ส.3 แล้วหรือไม่ ต่อมาโจทก์ไปขอตรวจสอบที่ที่ว่าการอำเภอท้องที่ จึงทราบว่าที่ดินดังกล่าวได้ออก น.ส.3เรียบร้อยแล้ว แต่มีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 31แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับแต่วันที่ 3 พฤษภาคม 2526 ต่อมาวันที่ 3 พฤษภาคม 2536 ซึ่งเป็นวันครบ 10 ปี ที่สามารถจดทะเบียนโอนขายได้ โจทก์ได้ไปรอรับการจดทะเบียนโอนขายที่ดินจากจำเลยที่สำนักงานที่ดินอำเภอท้องที่และขอตรวจสอบ น.ส.3 ของจำเลยปรากฏว่าจำเลยมีพฤติการณ์ไม่สุจริตด้วยเจตนาไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยนำที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนให้ผู้อื่นเช่ามีกำหนด 30 ปี นับแต่เดือนเมษายน 2533 ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 110 หมู่ที่ 5 ตำบลท่าขนุนอำเภอทองผาภูมิ จังหวัดกาญจนบุรี ให้แก่โจทก์และรับเงินราคาที่ดินส่วนที่เหลือ 110,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้โจทก์วางเงินราคาที่ดินต่อศาลหรือสำนักงานวางทรัพย์
จำเลยให้การว่า ไม่ได้ทำสัญญาจะขายแก่โจทก์ เมื่อออก น.ส.3แล้วปรากฏว่ามีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี สัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นโมฆะเพราะฝ่าฝืนกฎหมาย สัญญาทำกันมานานเกินกว่า 10 ปี คดีขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดิน น.ส.3เลขที่ 110 หมู่ที่ 5 ตำบลท่าขนุน อำเภอทองผาภูมิจังหวัดกาญจนบุรี ให้แก่โจทก์พร้อมกับรับเงินราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 110,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้โจทก์นำเงินราคาที่ดินจำนวน 110,000 บาท ไปวางที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดกาญจนบุรีก่อนนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนโอนที่ดิน
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาว่า ขณะทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินยังไม่มีข้อกำหนดห้ามโอนเพราะยังไม่ได้ออก น.ส.3 ด้วยเหตุนี้จะถือว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนหรือมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายยังไม่ได้สัญญาไม่เป็นโมฆะ เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนย่อมบังคับให้โอนขายได้เกี่ยวกับปัญหานี้โจทก์บรรยายฟ้องว่า ตามสัญญาจะซื้อขายตกลงกันว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์เมื่อได้ออก น.ส.3เสร็จเรียบร้อยแล้ว ซึ่งคำบรรยายฟ้องในข้อนี้ตรงกับข้อตกลงในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 ข้อ 5โจทก์บรรยายฟ้องต่อไปว่าเมื่อออก น.ส.3 แล้ว ปรากฏว่ามีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ดังนี้ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 วรรคแรก คือการชำระหนี้หรืออีกนัยหนึ่งคือการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัย เพราะมีข้อกำหนดห้ามโอนอันเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้คือภายหลังการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว ซึ่งลูกหนี้หรือจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ ตามบทบัญญัติดังกล่าวจำเลยเป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์อีกต่อไป เพราะไม่มีข้อตกลงว่าต้องรอจนพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วจึงจะจดทะเบียนโอนขาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ไม่บังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน
