แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนจากจำเลยโดยหนังสือสัญญาเช่าข้อหนึ่งระบุว่า หากจำเลยต้องการจะขายที่ดินซึ่งรวมถึงที่ดินที่โจทก์เช่าอยู่แล้ว จำเลยจะต้องขายที่ดินเฉพาะส่วนที่เช่าให้โจทก์ในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้บุคคลอื่น ต่อมาผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่า จะขายที่ดินของจำเลยให้แก่ผู้มีชื่อและโจทก์ได้แสดงเจตนาตอบรับจะซื้อที่ดินตามราคาที่จำเลยเสนอขายตามส่วนของที่ดินแล้ว ดังนี้จำเลยก็ต้องขายที่ดินให้แก่โจทก์ จำเลยจะอ้างว่าข้อความตามสัญญาเช่ายังไม่มีผลใช้บังคับมิได้.
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวนศาลมีคำสั่งให้พิจารณาและพิพากษารวมกันโดยโจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันไปทำการจดทะเบียนการซื้อขายและแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 1 ไร่ 40 ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคา168,946.96 บาท หากจำเลยไม่ยินยอมไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยทั้งห้าให้การว่าจำเลยไม่เคยเสนอขายที่ดินให้จำเลย โจทก์จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันสำหรับโจทก์สำนวนที่สองฟ้องว่าโจทก์ทั้งห้าเป็นเจ้าของที่ดินจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ 1 ไร่ 40 ตารางวาจากโจทก์เพื่อทำถนน ต่อมาจำเลยทั้งสี่ร่วมกันให้พนักงานการไฟฟ้าปักเสาไฟฟ้าและพาดสายไฟฟ้าเข้าไปในที่ดินโจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอน แต่จำเลยเพิกดฉย โจทก์เลิกสัญญาเช่าที่ดินและได้เสนอขายที่ดินกับบุคคลอื่น แต่ราคาซื้อขายลดลงไปเนื่องจากมีเสาไฟฟ้าและสายไฟฟ้าผ่านที่ดินและมีการฟ้องร้องคดีกัน โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้จำเลยทั้งสี่รื้อถอนเสาไฟฟ้าและสายไฟฟ้าแรงสูงที่พาดผ่านเข้ามาในที่ดินของโจทก์พร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่มีอยู่ในที่ดินออกไปให้พ้นที่ดินของโจทก์ ทำให้ที่ดินของโจทก์มีสภาพเรียบร้อยดังเดิม หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติ ขอให้มีการรื้อถอนโดยบุคคลภายนอกเป็นผู้กระทำ โดยให้จำเลยทั้งสี่เสียค่าใช้จ่ายทั้งสิ้นให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยดังเดิมและห้ามจำเลยทั้งสี่กับบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันและแทนกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยทั้งสี่ให้การว่า จำเลยที่ 1เช่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องจริง พนักงานการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคอำเภอกันตัง จังหวัดตรัง ได้ปักเสาไฟฟ้าและพาดสายไฟฟ้าตามคำร้องขอของจำเลยที่ 2 ซึ่งทำโดยถูกต้องและชอบด้วยกฎหมาย โดยจำเลยทั้งสี่มีสิทธิกระทำได้ตามสัญญาเช่าและกระทำในเขตที่ดินที่เช่ามิได้รุกล้ำออกนอกเขตที่ดินที่จำเลยที่ 1 เช่าจากโจทก์ จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาและไม่ได้กระทำละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าเสียหายตามฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาในสำนวนแรกว่า ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันไปจดทะเบียนซื้อขายแบ่งแยกโอนที่ดินเฉพาะส่วนที่โจทก์เช่าทำถนน ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 995 ตำบลบางเป้า อำเภอกันตังจังหวัดตรัง เนื้อที่ 1 ไร่ 80 ตารางวา ให้โจทก์ในราคา 168,946.96บาท ถ้าจำเลยทั้งห้าไม่ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวให้โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งห้าสำนวนที่สองพิพากษายกฟ้อง
จำเลยทั้งห้าในสำนวนแรกและโจทก์ทั้งห้าในสำนวนที่สอง อุทธรณ์คัดค้านคำสั่งงดสืบพยานและคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนสำหรับสำนวนแรก ส่วนสำนวนที่สองพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่
จำเลยทั้งห้าในสำนวนแรก และจำเลยทั้งสี่ในสำนวนหลังฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…เพื่อสะดวกแก่การพิจารณาจึงให้เรียกคู่ความทั้งสองสำนวนเสียใหม่ตามที่ศาลอุทธรณ์กำหนด โดยให้เรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ในสำนวนที่สองเป็นโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 ตามลำดับและเรียกจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ในสำนวนคดีแรกเป็นจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ตามลำดับ ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติตามคำฟ้อง คำให้การ และคำแถลงรับของคู่ความตลอดจนรายงานการเดินเผชิญสืบที่ดินพิพาทของศาลชั้นต้นว่า ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 40 ตารางวา เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก.) เลขที่995 ตำบลบางเป้า อำเภอกันตัง จังหวัดตรัง ซึ่งเป็นของจำเลยทั้งห้า เมื่อวันที่ 11 มกราคม 2521 โจทก์ที่ 1 ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งห้าเพื่อใช้ทำถนน โดยจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานที่ดินอำเภอกันตัง สัญญาเช่าข้อ 9 มีข้อความว่า”ผู้ให้เช่าสัญญาว่า ถ้าจะทำการขาย จำหน่ายโอนที่ดินส่วนอื่น ๆซึ่งติดกับที่ดินที่เช่านี้ และปรากฏหลักฐานทางทะเบียนอยู่ในเอกสารฉบับเดียวกันให้กับบุคคลภายนอกแล้ว ผู้ให้เช่าตกลงจะขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ผู้เช่าเช่าอยู่ตามสัญญานี้ให้กับผู้เช่าในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้กับบุคคลอื่น” และได้มีการปักเสาไฟฟ้าและพาดสายไฟฟ้าในที่ดินของจำเลยทั้งห้าดังกล่าวโดยพนักงานการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคอำเภอกันตังตามคำร้องขอของโจทก์ที่ 2 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้มอบอำนาจให้นายวิเศษ จันทโรจวงศ์ บอกขายที่ดิน โดยนายวิเศษได้มีหนังสือลงวันที่ 17 สิงหาคม 2526 ถึงโจทก์ที่ 3 ตามเอกสารท้ายฟ้องสำนวนแรกหมายเลข 3 หรือ ล.4 ว่า “ด้วยนายวุฒิชัย ชัยเกษม และผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินตาม น.ส.3ก. ทะเบียนเลขที่ 995 ตำบลบางเป้า อำเภอกันตัง จังหวัดตรัง มีเนื้อที่ 29 ไร่ 1 งาน 20 วาได้มอบอำนาจเต็มให้แก่ข้าพเจ้าแต่ผู้เดียวเป็นผู้ดำเนินการขายที่ดินแปลงดังกล่าว ข้าพเจ้าเห็นว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีอาณาเขตติดต่อกับที่ดินของท่าน ถ้าหากท่านสนใจข้าพเจ้าก็มีความยินดีที่จะติดต่อกับท่าน โดยขอให้แจ้งความจำนงค์มายังข้าพเจ้าภายใน 15 วันนับแต่วันที่ท่านได้รับหนังสือนี้เป็นต้นไป หากท่านไม่ได้ติดต่อมาภายในกำหนดเวลาข้าพเจ้าจะได้พิจารณาขายให้แก่บุคคลอื่นต่อไป” โจทก์ที่ 3มีหนังสือลงวันที่ 1 กันยายน 2526 ถึงนายวิเศษว่ามีความประสงค์ซื้อที่ดินบางส่วนตาม น.ส.3ก. ขอทราบราคาที่จะขายด้วย ตามเอกสารท้ายฟ้องสำนวนแรกหมายเลข 4 นายวิเศษมีหนังสือลงวันที่ 8 พฤษภาคม2527 ถึงโจทก์ที่ 1 ให้จัดการรื้อถอนเสาและสายไฟฟ้าออกจากที่ดินของจำเลยทั้งห้าภายในกำหนดเวลา 15 วัน มิฉะนั้นจะถือว่าผิดสัญญาเช่า และแจ้งว่าหลังจากกำหนดเวลา 15 วันแล้วจะขายที่ดินให้แก่ผู้มีชื่อในราคา 4,500,000 บาท หากโจทก์สนใจขอให้ติดต่อด่วน ตามเอกสารท้ายฟ้องสำนวนแรกหมายเลข 5 หรือ จ.5 วันที่ 23 พฤษภาคม 2527นายเอนก ศรีสนิท ผู้รับมอบอำนาจของโจทก์ที่ 1 ได้มีหนังสือถึงนายวิเศษตกลงซื้อที่ดินเฉพาะส่วนที่เช่าจากจำเลยทั้งห้าตามสัญญาเช่าข้อ 9 ในราคาที่แจ้งมาคิดเป็นเงิน 168,941.96 บาท พร้อมกับนัดให้ไปทำการจดทะเบียนการโอนที่ดินต่อเจ้าพนักงาน ตามเอกสารท้ายฟ้องสำนวนแรกหมายเลข 6 แต่จำเลยทั้งห้าไม่ยอมโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ที่ 1 ฝ่ายโจทก์จึงนำเงินดังกล่าวไปวางไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 9 (ศาลจังหวัดตรัง) โดยฝ่ายจำเลยไม่ยอมรับเงินจำนวนนั้นตามเอกสารหมาย ล.3 สำหรับการเดินเผชิญสืบที่ดินพิพาทของศาลชั้นต้นนั้น ปรากฏตามรายงานกระบวนพิจารณา ลงวันที่ 26เมษายน 2528
พิเคราะห์แล้ว ปัญหาที่ว่าจำเลยทั้งห้าจะต้องขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 หรือไม่นั้น เห็นว่าตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินข้อ 9มีข้อความชัดเจนว่า หากจำเลยทั้งห้าต้องการจะขายที่ดินของตนซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทที่โจทก์ที่ 1 เช่าอยู่แล้ว จำเลยทั้งห้าจะต้องขายที่ดินเฉพาะส่วนที่เช่าคือที่ดินพิพาทให้โจทก์ที่ 1 ในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้บุคคลอื่น ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากหนังสือของนายวิเศษผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยทั้งห้าแจ้งให้โจทก์ที่ 1 ทราบว่าประสงค์จะขายที่ดินของจำเลยทั้งห้าให้แก่ผู้มีชื่อในราคา 4,500,000บาท ตามเอกสารหมาย จ.5 และโจทก์ที่ 1 ได้แสดงเจตนาตอบรับจะซื้อที่ดินพิพาทในราคาที่จำเลยทั้งห้าเสนอขายตามส่วนของที่ดินแล้วจำเลยทั้งห้าจึงต้องขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ในราคาดังกล่าว ที่จำเลยทั้งห้าฎีกาว่าตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินข้อ 9หมายถึงในกรณีที่จำเลยต้องการขายที่ดินให้กับบุคคลอื่นอย่างจริงจังตราบใดที่จำเลยยังมิได้ขายที่ดินให้กับบุคคลอื่น สัญญาเช่าข้อ 9ยังไม่มีผลใช้บังคับนั้น เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวหาได้มีข้อความระบุไว้ดังฎีกาของจำเลยไม่ และถ้าหากจะต้องตีความในสัญญาดังจำเลยอ้างคือ จำเลยต้องทำการขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกก่อน สิทธิของโจทก์ที่จะขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยจึงจะเกิดขึ้นแล้วหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 9 ก็จะไม่มีผล เพราะหากจำเลยทั้งห้าขายที่ดินของตนทั้งแปลงให้แก่บุคคลอื่นไปแล้ว จำเลยทั้งห้าจะเอาที่ดินพิพาทมาขายให้แก่โจทก์ที่ 1 อีกได้อย่างไร ที่จำเลยทั้งห้าฎีกาว่าหนังสือของนายวิเศษตามเอกสารหมาย จ.5 เป็นเพียงการทาบทามหรือลองถามถึงความต้องการของโจทก์ไม่ถือเป็นคำเสนอของจำเลยนั้นเห็นว่า ข้ออ้างดังกล่าวนอกจากจะขัดกับข้อความในเอกสารหมาย จ.5แล้วตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ 17 เมษายน2528 จำเลยที่ 1 ยังแถลงยอมรับว่า ได้มอบอำนาจให้นายวิเศษบอกขายที่ดินของจำเลยทั้งห้าทั้งแปลงจริงและยังแถลงรับต่อไปว่า มีผู้สนใจจะซื้อที่ดินดังกล่าวในราคา 8,500,000 บาท ด้วย…”
พิพากษายืน
