แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 546 บัญญัติว่า “ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว” บทบัญญัติดังกล่าวเป็นการยืนยันหน้าที่ของผู้ให้เช่าในอันที่จะต้องให้ผู้เช่าได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่เช่าในสภาพที่พร้อมจะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารเพื่อดำเนินธุรกิจได้มีกำหนด 30 ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์เพียงแจ้งให้จำเลยเข้าปลูกสร้างอาคารโดยโจทก์ยังมิได้ขอความเห็นชอบต่อกรมการศาสนาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ซึ่งออกตามความใน พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ข้อ 4 ที่ระบุว่า “การให้เช่าที่ธรณีสงฆ์ ที่กัลปนาหรือที่วัดที่กันไว้เป็นที่จัดประโยชน์ที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินสามปี จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากกรมการศาสนา” สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย และยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าตรงตามวัตถุประสงค์แห่งสัญญาเช่าแล้ว โจทก์จึงไม่อาจนำเงื่อนเวลาการก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จภายใน 10 เดือน นับแต่วันทำสัญญามาบังคับแก่จำเลยได้ จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยผู้เช่ายังไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย ให้จำเลยชำระเงิน 240,000 บาท กับอีกเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สิน และส่งมอบที่ดินที่เช่าแก่โจทก์
จำเลยให้การ ฟ้องแย้งและแก้ไขฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์จดทะเบียนสิทธิการเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2211 แขวงบางไส้ไก่ (หิรัญรูจี) เขตบางกอกน้อย (ที่ถูก เขตบางกอกใหญ่) (ธนบุรี) กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่มีอาคารเลขที่ 144, 144/1, 144/2, 144/3, 144/4 และ 146/2 ตั้งอยู่ รวมเนื้อที่ 177 ตารางวา โดยถือว่าเงินที่จำเลยชำระไปแล้ว 1,230,000 บาท เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ให้โจทก์รับชำระค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท เมื่อพ้นกำหนด 10 เดือน นับแต่วันจดทะเบียนสิทธิการเช่า หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2211 แขวงบางไส้ไก่ (หิรัญรูจี) เขตบางกอกน้อย (ที่ถูก เขตบางกอกใหญ่) (ธนบุรี) กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่มีอาคารเลขที่ 144, 144/1, 144/2, 144/3, 144/4 และ 146/2 ตั้งอยู่ รวมเนื้อที่ 177 ตารางวา ให้จำเลย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท คำขออื่นตามฟ้องแย้งให้ยก ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องโจทก์ให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งด้วย ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งฟ้องเดิมและฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า หลังทำสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยเข้าก่อสร้างอาคารตั้งแต่วันที่ 19 มีนาคม 2550 ตามบันทึกการอนุญาตให้ดำเนินการก่อสร้าง แต่จำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้าง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 546 บัญญัติว่า “ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว” บทบัญญัติดังกล่าวเป็นการยืนยันหน้าที่ของผู้ให้เช่าในอันที่จะต้องให้ผู้เช่าได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่เช่าในสภาพที่พร้อมจะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารเพื่อดำเนินธุรกิจได้มีกำหนด 30 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา แต่ตามข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์เพียงแจ้งให้จำเลยเข้าปลูกสร้างอาคารโดยโจทก์ยังมิได้ขอความเห็นชอบต่อกรมการศาสนาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ข้อ 4 ดังกล่าว สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย และยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าตรงตามวัตถุประสงค์แห่งสัญญาเช่าแล้ว โจทก์จึงไม่อาจนำเงื่อนเวลาการก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จภายใน 10 เดือน นับแต่วันทำสัญญามาบังคับแก่จำเลยได้ จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ส่วนปัญหาว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าจากจำเลยนับแต่วันทำสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าอันมีค่าตอบแทนยิ่งกว่า ข้อ 2 ระบุว่า ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 30 ปี ผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนให้แก่เจ้าของที่ดิน ภายในวันที่ 10 ของแต่ละเดือน ณ สำนักงานของเจ้าของที่ดิน โดยกำหนดค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 10,000 บาท ดังนี้ ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 30 ปี จำเลยผู้เช่ายังไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าจากจำเลย กรณีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ในข้ออื่น ๆ อีกเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
