แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ข้อตกลงรับรองว่าที่ดินที่ซื้อขายมีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ สามารถแยกต่างหากจากสัญญาซื้อขายที่ดินได้ และไม่มีกฎหมาย บัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะใช้บังคับกันได้ ดังนั้นแม้ ในสัญญาจะซื้อขายและสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจะไม่ได้ระบุข้อตกลง เรื่องทางออกสู่ถนนสาธารณะไว้ ก็หาทำให้จำเลยที่ 1 พ้นจาก ความรับผิดตามข้อตกลงดังกล่าว เมื่อปรากฏภายหลังว่า ที่ดินพิพาทไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะตามข้อตกลงเป็นผลให้ ที่ดินพิพาทมีราคาต่ำลง ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 2 เป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 1แม้จำเลยที่ 2 ไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่จำเลยที่ 2 ก็รับว่าที่ดินพิพาทได้มาหลังจากจำเลยทั้งสองแต่งงานกัน อันถือได้ว่าเป็นสินสมรส ซึ่งในวันทำสัญญาจะซื้อขายและวันจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท จำเลยที่ 2ได้ร่วมไปด้วย แสดงว่าจำเลยที่ 2 รู้เห็นให้ความยินยอมในการ ที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องผูกพันร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ด้วย แม้โจทก์จะนำสืบไม่ได้แน่ชัดว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงินเท่าใดแน่แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทอย่างที่ดินที่มีทางออกสู่ ถนนสาธารณะ เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ย่อมทำให้คุณค่าหรือราคาที่ดินพิพาทตกต่ำลง ศาลย่อมกำหนดค่าเสียหาย ในส่วนนี้ให้ตามความเหมาะสม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเป็นสามีภริยากันและเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 15930 เลขที่ดิน 400ตำบลท่าข้าม อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 5 ไร่54 ตารางวา โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินดังกล่าว ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินดังกล่าวออกเป็น 4 แปลงแล้วจำเลยทั้งสองได้โอนขายให้โจทก์ 1 แปลง เนื้อที่ 2 ไร่ ในราคา 4,000,000 บาท โดยยืนยันว่าที่ดินดังกล่าวมีทางออกสู่ทางสาธารณะ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ได้แสดงหนังสือวางประจำในการขอผ่านที่ดินนางฉวี ทองบ้านไทร โดยเสียค่าตอบแทนให้ดูและจำเลยทั้งสองสัญญาว่าจะโอนสิทธิการผ่านที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ด้วย แต่เมื่อโจทก์รับโอนที่ดินแล้วจึงทราบจากนางฉวีว่าจำเลยที่ 1 ได้ยกเลิกสัญญาขอผ่านที่ดินกับนางฉวีแล้ว ทำให้ที่ดินโจทก์ซื้อไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะไม่อาจนำไปขายต่อให้แก่ผู้อื่นได้ ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์จริงแต่ในสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทไม่มีข้อตกลงเรื่องถนนทางเข้าออกไว้ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ไม่เคยคัดค้านหรือโต้แย้งเรื่องทางเข้าออกที่ดินแปลงดังกล่าวและตกลงซื้อขายกันตามสภาพที่เป็นอยู่ สำหรับสัญญาวางประจำในการขอผ่านที่ดินนางฉวี ทองบ้านไทร นั้น ภายหลังจำเลยที่ 1 ทราบว่านางฉวีไม่สามารถทำทางตามที่ตกลงกันไว้ได้จำเลยที่ 1 จึงไปขอเงินคืน โจทก์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยเกินความจริงเพราะที่ดินพิพาทโจทก์สามารถนำไปขายต่อได้ไม่เกินไร่ละ 400,000 บาทจำเลยที่ 1 ไม่ได้ผิดสัญญาจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ สำหรับจำเลยที่ 2 ไม่ใช่เจ้าของที่ดินพิพาทและไม่เคยทำสัญญาซื้อขายกับโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 100,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกาโดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก่อนจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์จำเลยที่ 1ได้ทำสัญญาขอผ่านที่ดินของนางฉวี ทองบ้านไทร เพื่อให้ที่ดินพิพาทมีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทแล้วจำเลยที่ 1 ได้ไปรับเงินค่าผ่านทางคืนจากนางฉวี ทำให้ที่ดินพิพาทไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่าจำเลยทั้งสองจะต้องรับผิดต่อโจทก์ ตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามาหรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์เบิกความว่าก่อนที่จะตกลงซื้อที่ดินพิพาท โจทก์ได้ไปดูที่ดินพิพาทเห็นมีการยกคันดินขึ้นมาเป็นถนนกว้างประมาณ 8 เมตร เข้าถึงที่ดินพิพาทและจำเลยทั้งสองแจ้งแก่โจทก์ว่าได้ตกลงขอผ่านที่ดินของนางฉวีเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะเรียบร้อยแล้ว เมื่อจำเลยทั้งสองยืนยันว่าที่ดินพิพาทมีทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์จึงตกลงซื้อ นอกจากนี้ในวันทำสัญญาจะซื้อขาย จำเลยที่ 1 ยังนำหนังสือสัญญาวางประจำในการขอผ่านที่ดินนางฉวีเอกสารหมาย จ.2 มามอบให้โจทก์ ที่จำเลยทั้งสองนำสืบว่าไม่มีการตกลงเรื่องทางออกนั้น เห็นว่าที่ดินพิพาทโดยสภาพเป็นที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งปกติผู้จะซื้อย่อมต้องคำนึงถึงทางเข้าออกเป็นสำคัญและผู้จะขายก็ย่อมจะต้องแสดงให้เห็นว่าที่ดินที่จะขายมีทางเข้าออกได้สะดวก ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาวางประจำในการขอผ่านที่ดินเอกสารหมาย จ.2 เพื่อให้ที่ดินพิพาทมีทางออกสู่ถนนสาธารณะไว้ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2532 ก่อนที่โจทก์จะตกลงซื้อที่ดินพิพาท จึงเชื่อได้ว่าจำเลยที่ 1 จะต้องแสดงหลักฐานและให้คำรับรองจนโจทก์มั่นใจว่าที่ดินพิพาทมีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้มิฉะนั้นโจทก์คงจะไม่ตกลงซื้อที่ดินที่ไม่มีทางออกเป็นแน่ที่จำเลยทั้งสองอ้างว่าไม่มีข้อตกลงเรื่องทางออกสู่ถนนสาธารณะจึงฟังไม่ขึ้น ทั้งข้อตกลงดังกล่าวสามารถแยกต่างหากจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทได้ และไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะใช้บังคับกันได้ ดังนั้นแม้ในสัญญาจะซื้อขายและสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจะไม่ได้ระบุข้อตกลงเรื่องทางออกสู่ถนนสาธารณะไว้ ก็หาทำให้จำเลยที่ 1 พ้นจากความรับผิดตามข้อตกลงดังกล่าว เมื่อปรากฏภายหลังว่าที่ดินพิพาทไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะตามข้อตกลง เป็นผลให้ที่ดินพิพาทมีราคาต่ำลงทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ปัญหาต่อไปมีว่าจำเลยที่ 2 จะต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วยหรือไม่ เห็นว่าจำเลยที่ 2 เห็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 2 ไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วย แต่จำเลยที่ 2 ก็เบิกความรับว่าในวันทำสัญญาจะซื้อขาย และวันจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจำเลยที่ 2 ได้ร่วมไปด้วย และตอบคำถามด้านพยานโจทก์ว่าที่ดินพิพาทได้มาหลังจากจำเลยทั้งสองแต่งงานกัน อันถือได้ว่าเป็นสินสมรส ทั้งยังรับว่าในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจำเลยที่ 1 ได้มาปรึกษาทุกขั้นตอนแสดงว่าจำเลยที่ 2 รู้เห็นให้ความยินยอมในการที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องผูกพันร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ด้วย
ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ค่าเสียหายที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้100,000 บาท สูงเกินไปนั้น เห็นว่า แม้โจทก์จะนำสืบไม่ได้แน่ชัดว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงินเท่าใดแน่ แต่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทอย่างที่ดินที่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะเมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ย่อมทำให้คุณค่าหรือราคาที่ดินพิพาทตกต่ำลง เมื่อคำนึงถึงราคาที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อมาที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้เป็นเงิน 100,000 บาทจึงเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว”
พิพากษายืน
