แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และเนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราที่สูงกว่าเดือนละ 1,000 บาทโจทก์ก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ18,000 บาท ย่อมเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมเดือนละ1,000 บาท เท่านั้น โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาท จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์โดยที่ศาลไม่จำต้องกำหนดประเด็นข้อพิพาทในเรื่องค่าเสียหายไว้.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทและส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่โจทก์ นับถึงวันฟ้องเป็นเงิน 90,000 บาทและค่าเสียหายต่อไปอีกเดือนละ 18,000 บาท จนกว่าจำเลยจะยอมออกไปและส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์โดยออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง 1,000,000 บาท และโจทก์จะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนด 1 ปี จำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์จะขอเพิ่มค่าเช่าอีกจำเลยไม่ยอม ขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 10 ปีหรือให้ใช้เงินค่าเช่าล่วงหน้า 600,000 บาท แก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาท 10 ปี โดยรับเงินช่วยค่าก่อสร้าง 1,000,000 บาทจากจำเลย โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 3/1075-1076 ถนนพหลโยธินแขวงคลองถนน เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 18,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม2529 ไปจนกว่าจำเลยจะยอมออกไปจากตึกแถวพิพาท และส่งมอบตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยมิได้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว
วินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า คงเหลือฎีกาข้อสุดท้ายของจำเลยเกี่ยวกับเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายซึ่งจำเลยฎีกาในประการแรกว่าศาลอุทธรณ์รับฟังว่า จำเลยตกลงให้ค่าเช่าตึกแถวพิพาทที่ค้างชำระแก่โจทก์เดือนละ 18,000 บาท เป็นการไม่ชอบนั้นเห็นว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 1,000 บาท เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วยและโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายดังกล่าวบังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ18,000 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่า ได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 18,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดค่าเช่าที่ค้างชำระตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิมคือเดือนละ1,000 บาท ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเสียหายไว้ ต้องถือว่าคู่ความได้สละประเด็นในเรื่องดังกล่าวที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ จึงไม่ถูกต้อง ทั้งค่าเสียหายที่กำหนดให้ชำระก็สูงเกินส่วนนั้นเห็นว่า โจทก์ฟ้องให้จำเลยใช้ค่าเสียหายในการที่จำเลยครอบครองตึกแถวพิพาท ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ในอัตราเดือนละ18,000 บาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในเรื่องดังกล่าวเท่ากับจำเลยยอมรับถึงผลประโยชน์ของตึกแถวพิพาทว่าเป็นจำนวนเงินตามที่โจทก์อ้าง จึงต้องใช้ค่าเสียหายนั้นแก่โจทก์ โดยที่ศาลชั้นต้นไม่จำต้องกำหนดประเด็นในเรื่องค่าเสียหายไว้ และที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ18,000 บาท นั้น เห็นว่าเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าประจำเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2529 ในอัตราเดือนละ 1,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.
