แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าที่มีข้อสัญญาผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ว่าการเช่าจะต้องมีอยู่ตลอดไป เว้นแต่จะมีเหตุการบางประการเกิดขึ้นนั้น เป็นสัญญาที่มุ่งหวังประโยชน์ในการเช่ากันเกิน 3 ปีขัดต่อ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ไม่มีผลใช้บังคับได้เกิน 3 ปี
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าโรงเรือนเลขที่ 167 กับที่จอดเรือสำหรับส่งสินค้า ตำบลคลองโอ่งอ่าง จังหวัดพระนครจากโจทก์เพื่อทำการค้าขาย จำเลยได้เอาทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วงสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาเช่าไว้ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออกไป จึงขอให้ศาลบังคับ
จำเลยที่ 2 ต่อสู้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าในฐานะตัวแทนจำเลยที่ 1จึงไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 1 ต่อสู้ว่าไม่ได้เอาทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วง ตามสัญญาข้อ 4 โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า อนึ่งทรัพย์สินที่เช่ามีสภาพเป็นที่อยู่อาศัยและเจตนาของคู่กรณีก็เช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า
ประเด็นที่พิพาทกันคงมีเนื่องจากสัญญาข้อ 5 ว่า “โดยเหตุที่โรงเรือนและที่จอดเรือดังกล่าวเป็นอุปกรณ์ของโกดังสินค้า ฉะนั้นผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะไม่เลิกสัญญาเช่ารายนี้จนกว่าผู้เช่าจะเลิกกิจการแต่ผู้เช่ายอมเปลี่ยนสัญญาให้ทุกปี ทั้งสองฝ่ายยึดหลักตามข้อตกลงดังกล่าวไว้ข้างต้น และให้ถือว่าตราบใดที่ผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าโดยไม่ติดค้างแล้ว ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาหรือไม่ต่ออายุสัญญาไม่ได้” หลังจากสัญญานี้ทำแล้ว โจทก์จำเลยไม่เคยได้เปลี่ยนสัญญาเช่ากันเลย
ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัวส่วนจำเลยที่ 1 นั้นสัญญารายนี้ไม่ได้ต่อายุและเปลี่ยนสัญญากันเมื่อครบ 1 ปี จึงเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา แต่ตามสัญญาข้อ 5 พึงถือได้ว่าโจทก์ได้ให้คำมั่นว่าจะไม่เลิกสัญญา มีผลบังคับได้ตามกฎหมายตามฎีกาที่ 626/2490 ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ติดค้างค่าเช่า ไม่ได้เอาทรัพย์สินไปให้เช่าช่วงและบริษัทจำเลยยังไม่ได้เลิกกิจการ การที่จำเลยอยู่ จึงไม่เป็นการละเมิดพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าหมดอายุแล้วโจทก์มีสิทธิเลิกสัญญาได้ แต่ยังมีประเด็นที่ยังไม่ได้วินิจฉัยว่า จำเลยได้รับความคุ้มครองจาก พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ หรือไม่ จึงพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลแพ่ง ย้อนสำนวนไปให้พิพากษาใหม่
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า คำมั่นในสัญญาเช่าตามคำพิพากษาที่ศาลชั้นต้นอ้างมานั้น เป็นข้อผูกพันผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว และแม้เมื่อได้มีการแสดงเจตนาเช่าต่อไปก็จะเช่ากันกว่า 3 ปี เกินข้อจำกัดในกฎหมายไม่ได้ แต่คดีนี้กรณีเป็นเรื่องผูกพันกันเป็นสัญญาทั้งสองฝ่ายโดยมุ่งหวังต่อประโยชน์ในการเช่าแม้จะเกิน 3 ปี ก็ตาม ย่อมเป็นการฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 เห็นว่าสัญญาข้อ 5 เป็นสัญญาที่ฝ่าฝืนกฎหมาย ไม่มีผลใช้บังคับเกิน 3 ปีได้จึงพิพากษายืน
