แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายดินที่ระบุว่าผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินหลังจากผู้ขายได้ทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้วไม่เกิน18เดือนนั้นไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อนแต่เป็นข้อตกลงในการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อว่าผู้ขายจะต้องแบ่งแยกที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ซื้อภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งไม่พ้นวิสัยไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตรงตำแหน่งที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยมีผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วยเมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยแต่ผู้เดียวให้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตรงตำแหน่งดังกล่าวโอนให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงจึงอาจมีผลกระทบถึงสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งไม่ได้เข้ามาในคดีและไม่มีส่วนรู้เห็นตกลงในการแบ่งแยกโฉนดด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1364วรรคสองคำขอของโจทก์ในส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ศาลต้องยกคำขอแต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องใหม่ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายโดยไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลาที่กำหนดจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามสัญญาและแม้โจทก์จะไม่ได้นำสืบแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายเท่ากับจำนวนที่ระบุในสัญญาศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามที่เห็นสมควรได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยไปขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่ตกลงขายให้แก่โจทก์แล้วโอนให้โจทก์ ให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินที่เหลือจากโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า สัญญาจะซื้อขายตามฟ้องมีเงื่อนไขบังคับก่อนโดยจำเลยตกลงจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์หลังจากที่มีการรังวัดแบ่งแยกที่ดินจากโฉนดเดิมแล้ว จำเลยไปติดต่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมให้นำโฉนดมาทำการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเพิกเฉยเงื่อนไขดังกล่าวจึงพ้นวิสัยไม่อาจสำเร็จได้ สัญญาเป็นโมฆะและเมื่อจำเลยยังไม่อาจรังวัดแบ่งแยกโฉนดได้ระยะเวลาที่กำหนดไว้ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนแก่โจทก์จึงไม่เริ่มนับ จำเลยยังไม่ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยตกลงขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ ให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินที่เหลือและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์คำขออื่นให้ยก
โจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ในส่วนที่ให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดิน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ และ จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยฟังข้อเท็จจริงเบื้องต้นเป็นยุติว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดพิพาท 1 ใน 3 ส่วนจำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินของจำเลยด้านตะวันออกติดสถานีบริการน้ำมันตราหอย ด้านตะวันตกติดที่ดินของโจทก์ ด้านทิศเหนือติดถนนรัตนาธิเบศร์ เนื้อที่ประมาณ 599 ตารางวา รวมราคา5,990,000 บาท โดยโจทก์วางมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญา จำเลยตกลงจะไปแบ่งแยกที่ดินที่ตกลงขายและไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ภายใน 18 เดือน หากจำเลยผิดสัญญาจำเลยยินยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ 2,000,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยฟ้องเจ้าของรวมคืนอื่นให้แบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์ แต่แล้วจำเลยกลับไปตกลงแบ่งแยกที่ดินตามความยาวจากทิศเหนือจดทิศใต้โดยจำเลยได้ส่วนทางทิศตะวันออกติดสถานีบริการน้ำมันไม่ตรงกับที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.1เป็นโมฆะหรือไม่ ในข้อนี้ที่จำเลยฎีกาว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายโจทก์ทราบดีแล้วว่าที่ดินพิพาทมีผู้อื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมอยู่ด้วยโดยยังไม่ได้มีการตกลงแบ่งแยกที่ดิน ดังนั้นการที่จำเลยจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายได้จำเลยจะต้องทำการแบ่งแยกที่ดินเสียก่อน อันเป็นลักษณะของเงื่อนไขบังคับก่อน แต่เงื่อนไขดังกล่าวไม่อาจสำเร็จลงได้เพราะเจ้าของรวมอื่นไม่ยินยอมเงื่อนไขดังกล่าวจึงเป็นอันพ้นวิสัยที่จะสำเร็จได้ สัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1ตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1ตอนท้าย ระบุไว้ว่า จำเลย (ผู้ขาย) จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินหลังจากจำเลยได้ทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้วไม่เกิน 18 เดือนนั้น ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อนหากเป็นแต่เพียงข้อตกลงในการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ว่าจำเลยจะต้องแบ่งแยกที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลา 18 เดือน นับแต่วันทำสัญญา ซึ่งเป็นข้อตกลงที่เป็นไปได้ ไม่ใช่เป็นเรื่องพ้นวิสัยแต่อย่างใด สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 จึงไม่เป็นโมฆะ ฎีกาจำเลยในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นแต่ในคดีนี้เมื่อโจทก์ทราบอยู่แล้วว่าที่ดินที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยมีผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยผู้เดียวแบ่งแยกที่ดินโอนให้แก่โจทก์ตามข้อตกลง ซึ่งจำเลยจะต้องแบ่งที่ดินด้านทิศตะวันออกติดสถานีบริการน้ำมันด้านทิศตะวันตกติดที่ดินของโจทก์ และด้านทิศเหนือติดถนนรัตนาธิเบศร์โอนให้แก่โจทก์ การกำหนดส่วนแบ่งตามคำขอของโจทก์จึงอาจมีผลกระทบถึงสิทธิของเจ้าของรวมคืนอื่นซึ่งมิได้เข้ามาในคดีได้ เพราะที่ดินทุกส่วนเจ้าของรวมทุกคนต่างมีส่วนเป็นเจ้าของสมควรได้เจ้าของรวมทุกคนได้มีส่วนรู้เห็นและตกลงในการแบ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตา 1364 วรรคสอง เมื่อโจทก์ฟ้องจำเลยคนเดียวให้แบ่งที่ดินตามที่จำเลยตกลงขายกับโจทก์เพียงสองคน คำขอของโจทก์ในส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ที่ศาลอุทธรณ์ยกคำขอของโจทก์ในส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลแต่ทั้งนี้ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องใหม่
คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่าค่าเสียหายของโจทก์มีเพียงใด เห็นว่า ในเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้ว โจทก์ผู้จะซื้อย่อมจะต้องได้รับความเสียหายจำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 3 ซึ่งกำหนดไว้ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ 2,000,000 บาท แม้โจทก์จะมิได้นำสืบแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายอย่างไรบ้างศาลย่อมมีอำนาจกำหนดให้ตามที่เห็นสมควรได้ แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ให้โจทก์เป็นจำนวนเงิน200,000 บาท นั้น เมื่อพิเคราะห์จากที่ตั้งและจำนวนเนื้อที่ที่ดินแล้ว เห็นว่า ค่าเสียหายที่ศาลล่างกำหนดให้จำเลยชดใช้แก่โจทก์นั้นต่ำเกินไป เห็นสมควรกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ให้โจทก์ 500,000 บาท ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์500,000 บาท และไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะนำคดีมาฟ้องใหม่ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
