แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินกำหนดเวลาการชำระราคาที่ดินไว้แน่นอนแล้ว จะขอนำสืบว่ามีข้อตกลงให้ผ่อนชำระราคาที่ดินนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญาไม่ได้ เพราะเป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร ต้องห้ามมิให้รับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดนัดไม่ชำระราคาที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งปลูกสร้างตึกแถวโดยไม่ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานคร และไม่ถูกต้องตามแบบแปลน ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ห้ามเกี่ยวข้อง และให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า มิได้ผิดนัดไม่ชำระราคาที่ดิน หากแต่โจทก์จำเลยตกลงกันภายหลังให้จำเลยผ่อนชำระโดยไม่ต้องชำระตามกำหนดเวลาในสัญญา การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบ หากโจทก์ต้องการที่ดินคืนก็ต้องชำระราคาที่ดินตามราคาที่สูงขึ้น เนื่องจากจำเลยได้ถมที่ดินและปลูกสร้างตึกแถวลงไว้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายและดอกเบี้ยเพราะโจทก์มิได้เสียหาย
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยได้ปลูกสร้างตึกแถวถูกต้องตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานครแล้ว พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การนำสืบของจำเลยที่ว่ามีข้อตกลงชำระราคาที่ดินนอกเหนือจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องห้ามมิให้ศาลรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ต้องรับฟังว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดเวลาชำระค่าที่ดินตามที่ปรากฏในสัญญานั้น เมื่อจำเลยมิได้ชำระราคางวดแรกตามกำหนด จำเลยจึงผิดสัญญา ทั้งจำเลยก่อสร้างตึกแถวไม่ตรงตามแบบแปลน โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและขับไล่ได้ พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ห้ามเกี่ยวข้องและให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ข้อเท็จจริงคงรับฟังได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์และทำสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาดังกล่าวว่าจำเลยจะก่อสร้างตึกแถวในที่ดินที่จะซื้อแล้วขายตึกแถวนั้นให้แก่โจทก์จำนวนหนึ่ง ปรากฏรายละเอียดตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายตามเอกสารหมาย 1 และ 2 ท้ายฟ้อง ต่อมาจำเลยไม่ชำระราคาที่ดินจำนวน 4 ล้านบาทภายในกำหนดเวลาตามสัญญา และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว
ที่จำเลยฎีกาว่า เหตุที่จำเลยไม่ชำระราคาที่ดินตามกำหนดเวลาในสัญญาก็เพราะก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์กับบิดาโจทก์ตกลงให้จำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินเป็นงวดในเมื่อมีลูกค้ามาจองตึกแถวที่ก่อสร้างขึ้นและชำระราคาแล้ว จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญานั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยกำหนดการชำระราคาที่ดินไว้แน่นอนว่า นอกจากราคาที่ดินจำนวน 1 แสนบาท ที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาแล้ว จำเลยจะชำระภายใน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญาเป็นเงิน 4 ล้านบาท และจะชำระภายใน 2 ปีนับแต่วันทำสัญญาอีก 5,900,000 บาท หากจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระเงินตามกำหนดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวนี้ได้ทำหลักฐานกันไว้เป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง กรณีจึงอยู่ในบังคับของกฎหมายให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับข้อตกลงให้จำเลยผ่อนชำระราคาที่ดินนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญา การนำสืบของจำเลยในเรื่องนี้จึงเป็นการสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามมิให้รับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)เมื่อจำเลยไม่ชำระราคาที่ดินตามกำหนดในสัญญา ก็ต้องถือว่าจำเลยผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนฎีกาจำเลยที่ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างตึกแถวผิดแบบแปลนอันจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้นเห็นว่าโจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยปลูกสร้างอาคารมิได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานครและปลูกสร้างไม่ถูกต้องตามแบบแปลนจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในเรื่องนี้แต่ประการใดกรณีจึงต้องถือว่าจำเลยรับว่าปลูกสร้างอาคารโดยไม่ถูกต้องตามคำฟ้องของโจทก์ซึ่งเป็นการผิดสัญญาเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินด้วย
พิพากษายืน
