แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น มิได้เกี่ยวกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่อย่างใด
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบียนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย ฉะนั้น การทำสัญญาเพิ่มค่าเช่านั้น แม้การเช่าเดิมจะได้จดทะเบียนไว้ ก็อาจนับว่าเป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับได้สามปีด้วย
ย่อยาว
คดีนี้ ศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด โจทก์ยื่นคำร้องว่าจำเลยได้เช่าที่ดินและตึก 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาท โดยจดทะเบียน ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท โดยมิได้จดทะเบียน โจทก์ขอรับชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างรวมกับการเช่ารายอื่นเดือนละ 8,000 บาท
เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คัดค้าน
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ค่าเช่าที่แก้ไขเปลี่ยนแปลงนั้นบังคับกันได้ ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนการเช่าเป็นบุคคลสิทธิ จึงให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 6,000 บาท ตั้งแต่วันศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด จนกว่าจะมีการส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์
เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้นมิได้เกี่ยวกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่ แต่เกี่ยวเฉพาะปัญหาที่ว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้หรือไม่ ดังนั้น การจดทะเบียนจึงมีประโยชน์ที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตามกำหนดที่จดทะเบียนไว้ แม้จะเกิน 3 ปี และการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบียนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย และแม้การทำสัญญาเพิ่มค่าเช่าจาก 3,500 บาทเป็น 6,000 บาท จะมิใช่เป็นการแปลงหนี้ใหม่ตามกฎหมาย แต่สัญญาเพิ่มค่าเช่าจาก 3,500 บาท เป็น 6,000 บาท ก็เป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดซึ่งตามมาตรา 538 บัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ 3 ปี
การที่ปรากฏว่า เดิมการเช่ามีกำหนด 10 ปี และเมื่อเช่ากันมาได้6 ปี 1 เดือน จึงทำสัญญาเพิ่มค่าเช่าจาก 3,500 บาท เป็น 6,000 บาท นับแต่ 1 มกราคม 2503 เป็นต้นไป และก็ได้เช่ากันมาจนมกราคม 2506 จึงเป็นการแสดงว่า การที่ผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงก็ย่อมรับเป็นการเช่าต่อไปตามสัญญาเพิ่มค่าเช่า ดังนั้น การที่โจทก์เรียกร้องให้บังคับคดีนี้เมื่อ 9 ตุลาคม 2506 ศาลย่อมบังคับคดีให้ได้ตามที่เพิ่มค่าเช่าขึ้นฎีกาของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้ยกฎีกาเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
