แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินในโครงการเป็นผู้สร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทเอง เมื่อจำเลยมิได้ปิดกั้นที่ดินพิพาท จำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายกระทำละเมิดต่อโจทก์ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยให้รื้อถอนรั้วที่ปิดกั้นที่ดินพิพาท จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ทั้งการที่โจทก์ไม่จัดให้มีที่กลับรถเป็นการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการที่มีที่กลับรถเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 32 เป็นการที่โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนดให้โจทก์ต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้ สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตเช่นถนนสวนสนามเด็กเล่นให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ประกอบกับมาตรา 33 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ทั้งนี้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตาม ป.พ.พ. ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับแก่ภาระจำยอมที่เกิดขึ้น และยังเป็นประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะได้ โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินก่อสร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทที่ได้กันไว้เป็นที่กลับรถอันเป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนของโครงการ แต่ที่ดินพิพาทอยู่ภายในรั้วบ้านของจำเลยก็ตาม จำเลยก็ไม่อาจอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของอันจะทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ส่วนความเสียหายที่จำเลยได้รับ ชอบที่จะไปฟ้องร้องว่ากล่าวเอาแก่โจทก์เป็นอีกคดีหนึ่ง เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้มาด้วย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนรั้วและสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 60223 ตำบลบางม่วง อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี ส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากไม่รื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการ โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายวันละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบที่ดินพิพาทคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ ฟ้องแย้งและแก้ไขฟ้องแย้งว่า ขอให้ยกฟ้องและพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 60223 ตำบลบางม่วง อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 5 ตารางวา ด้านหน้าที่ดินโฉนดเลขที่ 59711, 59712 ของจำเลยซึ่งอยู่ภายในบริเวณรั้วบ้านของจำเลยตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ให้มีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนเป็นของจำเลย
โจทก์ให้การและแก้ไขคำให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องเดิมให้เป็นพับ ให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 60223 ตำบลบางม่วง อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี ที่โจทก์กันไว้เป็นทางกลับรถระหว่างที่ดินโฉนดเลขที่ 59711 และ 59712 เฉพาะส่วนที่อยู่ภายในบริเวณรั้วบ้านจำเลยตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินทราบ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 8,000 บาท แทนจำเลย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยรื้อถอนรั้วได้หรือไม่ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินในโครงการดังกล่าวเป็นผู้สร้างบ้านและรั้วบ้านดังกล่าวให้แก่จำเลยเองตั้งแต่เริ่มโครงการ แม้จำเลยเบิกความตอบคำถามค้านทนายโจทก์ว่า พนักงานขายของโจทก์พาไปดูบ้านจริงก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการ และพนักงานขายได้ให้ดูแผนผังโครงการ หลังจากนั้นได้ทำหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ขณะนั้นบ้านสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้จัดสวน และรับว่ารูปที่ดินทั้งสองแปลงตามสำเนาโฉนดที่ดิน ไม่ได้เป็นรูปสี่เหลี่ยม โดยจำเลยไม่เข้าใจว่าเพราะเหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น แสดงให้เห็นว่าจำเลยน่าจะไม่ทราบเรื่องรูปที่ดินของทั้งสองแปลงดังกล่าวว่ามีการกันที่ดินพิพาทไว้เป็นที่กลับรถ เมื่อพิจารณาดูภาพถ่ายรั้วบ้านของจำเลยที่มีทางเท้าคั่นอยู่ริมถนน มีการปลูกไม้ยืนต้นไว้ตลอดแนวทางเท้า แสดงว่าโจทก์เป็นผู้สร้างถนนพร้อมทางเท้าและปลูกไม้ยืนต้นไว้ให้เพื่อเป็นสาธารณูปโภคของโครงการโดยไม่ได้กันที่กลับรถไว้ ไม่ใช่เป็นการกระทำของจำเลยตามที่โจทก์ฟ้องแต่อย่างใด พยานหลักฐานของจำเลยจึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้สร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทเอง เมื่อจำเลยมิได้ปิดกั้นที่ดินพิพาทตามที่โจทก์ฟ้อง จำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายกระทำละเมิดต่อโจทก์ แต่กลับเป็นการกระทำของโจทก์เองที่ก่อสร้างรั้วบ้านของจำเลยตามฟ้องขึ้น และโจทก์ไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา การที่โจทก์ฟ้องจำเลยให้รื้อถอนรั้วที่ปิดกั้นที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ทั้งการที่โจทก์ไม่จัดให้มีที่กลับรถเป็นการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการที่มีที่กลับรถเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 32 เป็นการที่โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนดให้โจทก์ต้องกระทำการดังกล่าว ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
คดีมีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายว่า ที่ดินพิพาทสิ้นสภาพจากการเป็นภาระจำยอม และจำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ตามฟ้องแย้งจำเลยหรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ นอกจากนี้ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 33 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับแก่ภาระจำยอมที่เกิดขึ้น และยังเป็นประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะได้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินในโครงการดังกล่าวมีเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นที่สำหรับกลับรถซึ่งเป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนของโครงการเพื่อเป็นสาธารณประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไปตรงตามรูปที่ดินในสำเนาโฉนดที่ดิน และสำเนาแผนผังโครงการและรูปแผนที่ แม้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้ก่อสร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทส่วนที่อ้างว่าได้กันไว้เป็นที่กลับรถและอยู่ภายในรั้วบ้านของจำเลยก็ตาม จำเลยก็ไม่อาจอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ อันจะทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ในส่วนความเสียหายที่จำเลยได้รับนั้น จำเลยชอบที่จะไปฟ้องร้องว่ากล่าวเอาแก่โจทก์เป็นอีกคดีหนึ่ง เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้มาด้วย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยด้วย ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาในส่วนฟ้องโจทก์และค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1
