แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ได้เช่าที่ดินซึ่งบางส่วนถูกเวนคืนโดยการเช่านั้นมีหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าไว้ก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ และในวันที่เจ้าหน้าที่ได้เข้าครอบครองที่ดินที่ถูกเวนคืนดังกล่าวการเช่าที่ดินนั้นยังไม่ระงับ การที่ที่ดินบางส่วนที่โจทก์เช่าถูกเวนคืนย่อมทำให้โจทก์ขาดประโยชน์แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียสิทธิที่จะได้ใช้ที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนนั้นหาผลประโยชน์อันพึงมีพึงได้โดยชอบนับแต่วันที่เจ้าหน้าที่เข้าครอบครองที่ดินที่เช่าที่ถูกเวนคืนนั้นจนถึงวันครบกำหนดตามสัญญาเช่า ความเสียหายดังกล่าวเป็นความเสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดินที่ถูกเวนคืน โจทก์ผู้เช่าจึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯมาตรา 18(3)
คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ เฉพาะค่าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างโดยมิได้กำหนดเงินค่าทดแทนในการเช่าให้แก่โจทก์และผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ผู้ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาฯ กับโจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงยินยอมรับเงินค่าทดแทนโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างกันเมื่อวันที่ 24เมษายน 2540 ซึ่งเป็นกรณีที่มีการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันได้ตามมาตรา 10แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ ซึ่งจำเลยจะต้องจ่ายเงินค่าทดแทนดังกล่าวให้แก่โจทก์ภายใน 120 วัน คือภายในวันที่ 22 สิงหาคม 2540ตามมาตรา 11 วรรคหนึ่ง หากคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนในการเช่าซึ่งโจทก์มีสิทธิได้รับให้แก่โจทก์ด้วยแล้ว ผู้ได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ผู้ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาฯ กับโจทก์ก็จะทำข้อตกลงยินยอมรับเงินค่าทดแทนส่วนนี้ในวันเดียวกันกับที่ทำบันทึกข้อตกลงยินยอมฯ และต้องจ่ายเงินค่าทดแทนส่วนนี้ภายในวันที่ 22 สิงหาคม 2540 เช่นกัน แม้คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้กำหนดเงินค่าทดแทนส่วนนี้ให้แก่โจทก์แต่เมื่อศาลฎีกาคณะคดีปกครองได้กำหนดเงินค่าทดแทนส่วนนี้ให้แก่โจทก์แล้ว ถือได้ว่าศาลได้วินิจฉัยให้จำเลยชำระเงินค่าทดแทนส่วนนี้เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคท้าย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินแต่ต้องไม่เกินอัตราที่โจทก์ขอในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นนับแต่วันที่ต้องมีการจ่าย คือวันที่ 22สิงหาคม 2540
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 9,196,273.77 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 8,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ถูกต้องและเป็นธรรมแล้ว ค่าขาดประโยชน์ที่ไม่สามารถนำที่ดินไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงเป็นค่าขาดประโยชน์ในอนาคตที่โจทก์คาดหมายเอาเอง ไม่ใช่ค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์ที่แท้จริง อันเนื่องจากโจทก์จะต้องออกจากที่ดินที่เช่าดังกล่าว จำเลยไม่มีหน้าที่ต้องจ่ายเงินค่าทดแทนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เช่าบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 150409 ตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการจากนายมานพ อยู่ทอง มีกำหนด 23 ปี 3 เดือน นับแต่วันที่ 6 ตุลาคม 2529 เป็นต้นไปอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท ต่อมาที่ดินโฉนดเลขที่ 150409 ถูกเวนคืนบางส่วนโดยส่วนที่โจทก์เช่าถูกเวนคืนด้วย โจทก์ได้รับเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างบ้านไม้ชั้นเดียวรั้วสังกะสี ท่อระบายน้ำและค่าถมดินไปแล้วเท่านั้น คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนการเช่าอันเนื่องจากการไม่ได้ใช้ที่ดินที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าหรือไม่ เพียงใดศาลฎีกาคณะคดีปกครอง เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 18(3) ให้กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นในที่ดินที่ต้องเวนคืนแต่การเช่านั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือซึ่งได้ทำไว้ก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามมาตรา 6 และการเช่านั้นยังมิได้ระงับไปในวันที่เจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ได้เข้าครอบครองที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว แต่เงินค่าทดแทนในการเช่านี้พึงกำหนดให้เฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวก่อนสัญญาเช่าระงับ โจทก์ได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 150409 ซึ่งบางส่วนถูกเวนคืนโดยการเช่านั้นมีหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าไว้ก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ และในวันที่เจ้าหน้าที่ได้เข้าครอบครองที่ดินที่ถูกเวนคืนดังกล่าวการเช่าที่ดินนั้นยังไม่ระงับ การที่ที่ดินบางส่วนที่โจทก์เช่านั้น ถูกเวนคืนย่อมทำให้โจทก์ขาดประโยชน์แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียสิทธิที่จะได้ใช้ที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนนั้นหาผลประโยชน์อันพึงมีพึงได้โดยชอบนับแต่วันที่เจ้าหน้าที่เข้าครอบครองที่ดินที่เช่าที่ถูกเวนคืนนั้นจนถึงวันครบกำหนดตามสัญญาเช่า ความเสียหายดังกล่าวจึงเป็นความเสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดินที่ถูกเวนคืน กรณีเข้าหลักเกณฑ์ที่โจทก์ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตามมาตรา 18(3) จึงมีปัญหาต่อไปว่า โจทก์ควรได้รับเงินค่าทดแทนส่วนนี้เท่าใด โจทก์มีนายวัลลภ ตันฤดี พี่ชายโจทก์เบิกความว่าเกี่ยวกับที่ดินพิพาท พยานเป็นผู้ติดต่อกับนายมานพ อยู่ทองเจ้าของที่ดิน โดยให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินเนื้อที่ 1,000 ตารางวา ในการนี้ โจทก์ต้องเสียค่าใช้จ่ายให้แก่นางวันนา แซ่ลิ้ม ผู้เช่าที่ดินพิพาทเดิมเพื่อเลิกสัญญาเป็นเงินประมาณ 2,500,000 บาท นอกจากนี้แล้วได้เสียค่าใช้จ่ายในการถมดิน จัดทำท่อระบายน้ำล้อมรั้วรอบที่ดิน ปลูกสร้างอาคารไม้ และทำถนนเชื่อมต่อกับถนนบางนา – ตราด เสียค่าใช้จ่ายไปทั้งสิ้น 3,500,000 บาท ต่อมาปี 2534 โจทก์ให้บริษัทวอลโว่ (ไทยแลนด์) จำกัด เช่าที่ดินแปลงนี้โดยได้ค่าเช่าเดือนละ 90,000 บาท ปี 2535 บริษัทดังกล่าวได้เลิกสัญญาเช่า โจทก์จึงให้นายเป้า แซ่เฮ้ง กับนางนคนารถ จำนงค์เช่าที่ดินแปลงนี้ต่อเพื่อใช้เก็บและจำหน่ายเสาเข็มมีกำหนด 5 ปี ปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 ค่าเช่าเดือนละ 60,000 บาท ส่วนปีที่ 4 และปีที่ 5 ค่าเช่าเดือนละ 70,000 บาท ผู้เช่าทั้งสองได้สั่งจ่ายเช็คเพื่อชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ 60 ฉบับ หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว 10 เดือน ผู้เช่าจึงขอเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากที่ดินพิพาทถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกาในคดีนี้ ในระหว่างสัญญาเช่า 10 เดือนดังกล่าวนั้นโจทก์สามารถเรียกเก็บเงินตามเช็คได้ครบถ้วน นายวัลลภเบิกความดังกล่าวเพื่อให้เชื่อว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 150409 มีศักยภาพที่จะใช้ทำประโยชน์ให้ได้รับผลตอบแทนเป็นเงินจำนวนมาก แต่โจทก์มีพยานเพียง 2 ปาก คือ นายวัลลภและตัวโจทก์เท่านั้น โจทก์ไม่ได้นำบุคคลอื่นที่เข้ามาเกี่ยวข้องกับการทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 150409 ในแต่ละครั้งตามที่นายวัลลภเบิกความถึงและหลักฐานการชำระเงินใด ๆ ดังกล่าว มาสนับสนุน ทั้งตัวโจทก์เองก็ไม่ได้เบิกความถึงเลยว่าโจทก์ได้เสียค่าใช้จ่ายให้แก่นางวันนาผู้เช่าเดิมเป็นค่าตอบแทนการยอมเลิกเช่าที่ดินดังกล่าวเพื่อให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อรวมกับค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่ดินส่วนที่เช่ารวมเป็นเงินถึง 6,000,000 บาท คำเบิกความของนายวัลลภในส่วนนี้จึงไม่น่าเชื่อ ส่วนที่เบิกความว่า ได้ให้บริษัทวอลโว่ (ไทยแลนด์) จำกัด เช่าช่วงที่ดินแปลงนี้เดือนละ 90,000 บาท ก็มีคำเบิกความลอย ๆ ของนายวัลลภเพียงผู้เดียวไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุน และสัญญาแบ่งเช่าที่ดินบางส่วน ก็ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ทั้งตามสัญญาดังกล่าวก็ระบุว่าทำกันในวันที่ 7 ธันวาคม 2536 ภายหลังวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ แล้วและเช็คที่อ้างว่าเป็นเช็คที่จ่ายเป็นเงินค่าเช่าช่วงตามสัญญาแบ่งเช่าที่ดินบางส่วน ก็ลงวันที่สั่งจ่ายภายหลังจากวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ เกินกว่า 1 ปี เป็นต้นไปทั้งสิ้น พยานหลักฐานส่วนนี้จึงเป็นพยานหลักฐานที่สามารถสร้างขึ้นเพื่อนำมาใช้ขอเรียกเงินค่าทดแทนให้สูงขึ้นได้ ประกอบกับโจทก์ไม่มีหลักฐานอื่นใดที่มาแสดงให้เห็นได้ว่าผู้ที่โจทก์อ้างว่าเป็นผู้เช่าช่วงที่ดินโฉนดเลขที่ 150409 ได้เข้ามาประกอบกิจการในที่ดินแปลงนี้และได้ผลตอบแทนจากการประกอบกิจการคุ้มค่ากับค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวทั้งตามรูปแผนที่โฉนดที่ดินเลขที่ 150409 และแผนผังแสดงบริเวณสิ่งปลูกสร้างถูกเขตทางด้านทิศใต้ของที่ดินแปลงนี้อยู่ติดลำรางสาธารณประโยชน์ และทิศใต้ของลำรางสาธารณประโยชน์ส่วนน้อยที่อยู่ติดถนนบางนา – ตราด นอกนั้นอยู่ติดที่ดินแปลงอื่นที่ดินโฉนดเลขที่ 150409ไม่ได้อยู่ติดต่อโดยตรงกับถนนบางนา – ตราด จากสภาพและที่ตั้งของที่ดินดังกล่าวกับข้อพิรุธของพยานหลักฐานของโจทก์ดังกล่าวกับอัตราค่าเช่าที่ดินที่โจทก์เสียให้แก่เจ้าของที่ดินเพียงเดือนละ 2,000 บาท จึงไม่เชื่อว่า โจทก์จะมีรายได้จากการให้เช่าช่วงที่ดินที่โจทก์เช่ามาดังกล่าวถึงปีละ 1,000,000 บาท ดังฟ้องโจทก์ ตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดิน นายมานพ อยู่ทอง เจ้าของที่ดินแปลงนี้แบ่งที่ดินให้โจทก์เช่าเนื้อที่ 2.51 ไร่หรือ 1,004 ตารางวา และแปลนสิ่งปลูกสร้างที่ดินส่วนที่โจทก์เช่ามาถูกเวนคืนเนื้อที่2 ไร่ 1 งาน 5 ตารางวา ยังเหลือที่ดินส่วนที่เช่าอีก 99 ตารางวา ส่วนวันที่เจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ได้เข้าครอบครองที่ดินที่เช่าที่ถูกเวนคืนนั้น โจทก์และจำเลยไม่ได้นำสืบว่าเป็นวันใด แต่โจทก์ได้รับเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างเมื่อวันที่ 28พฤษภาคม 2540 ตามสำเนา อันเป็นวันที่เจ้าหน้าที่มีอำนาจเข้าครอบครองหรือใช้อสังหาริมทรัพย์ของโจทก์แล้วตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 มาตรา 13 วรรคสอง โจทก์จึงต้องออกจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดินที่โจทก์เช่าในส่วนที่ถูกเวนคืนนับแต่วันดังกล่าวซึ่งก่อนหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินระงับในวันที่ 6 มกราคม 2553 เป็นเวลา 12 ปี 7 เดือนเศษ ศาลฎีกาคณะคดีปกครองได้คำนึงถึงทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินที่โจทก์เช่า ซึ่งมีรั้วสังกะสีที่หักพัง ไม่ปรากฏร่องรอยการใช้ที่ดินแปลงนี้ประกอบธุรกิจใดเป็นหลัก ระยะเวลาที่โจทก์จะต้องออกจากที่ดินที่เช่าในส่วนที่ถูกเวนคืนก่อนสัญญาเช่าระงับดังกล่าวและอัตราค่าเช่าที่ดินที่โจทก์ต้องจ่ายให้แก่เจ้าของที่ดิน และเงินค่าทดแทนส่วนนี้ที่โจทก์จะได้รับในคราวเดียวพร้อมดอกเบี้ยแล้ว เห็นว่า เงินค่าทดแทนในการเช่าที่เป็นธรรมแก่โจทก์และสังคมคือจำนวน 1,200,000 บาท คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์เฉพาะค่าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างโดยมิได้กำหนดเงินค่าทดแทนในการเช่าให้แก่โจทก์และผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ผู้ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาฯ กับโจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงยินยอมรับเงินค่าทดแทนโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างกันเมื่อวันที่ 24 เมษายน 2540 ซึ่งเป็นกรณีที่มีการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันได้ตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ซึ่งจำเลยจะต้องจ่ายเงินค่าทดแทนดังกล่าวให้แก่โจทก์ภายใน 120 วัน คือภายในวันที่ 22 สิงหาคม 2540 ตามมาตรา 11 วรรคหนึ่ง หากคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนในการเช่าซึ่งโจทก์มีสิทธิได้รับให้แก่โจทก์ด้วยแล้ว ผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ผู้ดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาฯ กับโจทก์ก็น่าจะทำข้อตกลงยินยอมรับเงินค่าทดแทนส่วนนี้ในวันเดียวกันกับที่ทำบันทึกข้อตกลงยินยอมฯ และต้องจ่ายเงินค่าทดแทนส่วนนี้ภายในวันที่ 22 สิงหาคม 2540 เช่นกันแม้คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ไม่ได้กำหนดเงินค่าทดแทนส่วนนี้ให้แก่โจทก์แต่เมื่อศาลฎีกาคณะคดีปกครองได้กำหนดเงินค่าทดแทนส่วนนี้ให้แก่โจทก์แล้ว กรณีพอถือได้ว่าศาลได้วินิจฉัยให้จำเลยชำระเงินค่าทดแทนส่วนนี้เพิ่มขึ้นตามมาตรา 26 วรรคท้าย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินแต่ต้องไม่เกินอัตราที่โจทก์ขอด้วยในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นนับแต่วันที่ต้องมีการจ่าย คือวันที่ 22 สิงหาคม2540 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาคณะคดีปกครองไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 1,200,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินแต่ต้องไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 22 สิงหาคม 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
