แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่2เป็นโจทก์ในสำนวนหลังฟ้องอ้างว่าหลังจากทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้วต่อมาได้ตรวจสอบที่ดินทราบว่าที่ดินไม่มีทางเข้าออกและเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่โจทก์ให้การสู้คดีโดยมิได้ปฏิเสธให้แจ้งชัดว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายมิได้มีเนื้อที่ขาดหายไปดังคำฟ้องจึงต้องฟังว่าโจทก์ยอมรับว่าที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายระบุมีเนื้อที่รวม15ไร่2งาน36ตารางวาเมื่อเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่การขาดหายจึงเกินจำนวนร้อยละห้าจำเลยที่2ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ได้ จำเลยที่1อายัดเช็คค่าดอกเบี้ยตามสัญญาจะซื้อขายภายหลังจำเลยที่2ตรวจพบว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่ถือได้ว่าเป็นการอายัดสืบเนื่องมาจากจำเลยที่2มีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนที่ดินและบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466จึงไม่เป็นการประพฤติผิดสัญญาจะซื้อขายที่เป็นเหตุให้โจทก์อ้างสิทธิเบิกสัญญาและริบมัดจำตามสัญญาจะซื้อขายได้
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวนศาลชั้นต้นให้รวมพิจารณาโดยให้เรียกบริษัทสยามแลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นโจทก์เรียกนางนิดา เป็นจำเลยที่ 1 เรียกห้างหุ้นส่วนจำกัดแบมบี้เฮ้าส์ เป็นจำเลยที่ 2
สำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อสั่งจ่ายเช็คของธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาลุมพินีฉบับลงวันที่ 30 มิถุนายน 2530 จำนวนเงิน600,000 บาท ชำระหนี้แก่โจทก์ เมื่อเช็คถึงกำหนดโจทก์ได้นำเช็คเรียกเก็บเงิน ปรากฏว่าธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงิน ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระเงินตามเช็คแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย
จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้คดี
สำนวนหลังจำเลยทั้งสองเป็นโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 2ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินรวม 3 แปลง เนื้อที่รวม 15 ไร่2 งาน 36 ตารางวา เพื่อทำกิจการพืชและไซโลในราคา 24,944,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้ให้คำรับรองว่าไม่มีปัญหาในเรื่องทางเข้าออก รถขนทราบเข้าออกได้ทุกเวลา โดยโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินทั้ง 3 แปลงไม่มีทางออก ทำให้จำเลยที่ 2 หลงเชื่อเข้าทำสัญญาและวางมัดจำ และจำเลยที่ 2 ได้ชำระดอกเบี้ยจำนองของที่ดินที่จะซื้อให้แก่ธนาคารแทนโจทก์เพื่อเป็นการชดเชยภาระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ในต้นเงิน21,000,000 บาท ในระหว่างที่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาข้อ 3 โดยได้สั่งจ่ายเช็ค 4 ฉบับรวมเป็นเงินมัดจำและเงินตามเช็คที่โจทก์รับไว้แล้วจำนวน 4,670,438.36 บาท หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ได้สั่งจ่ายเช็คล่วงหน้าของธนาคารกรุงเทพจำกัด สาขาลุมพินี ฉบับลงวันที่ 30 มิถุนายน 2530 จำนวนเงิน600,000 บาท แทนจำเลยที่ 2 มอบให้แก่โจทก์ พร้อมกันนี้จำเลยที่ 2 ได้แจ้งให้โจทก์กำหนดวันทำการโอนแต่โจทก์เพิกเฉย เมื่อต้นเดือนมิถุนายน 2530จำเลยทั้งสองได้ตรวจสอบที่ดินดังกล่าว จึงทราบว่าที่ดินไม่มีทางออกและจำนวนเนื้อที่ดินขาดไปประมาณ 3 ไร่จึงได้ติดต่อโจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยที่ 1จึงได้อายัดเช็คฉบับที่สั่งจ่ายเงินจำนวน 600,000 บาทและจำเลยที่ 2 ได้บอกล้างหนังสือสัญญาจะซื้อขายฉบับลงวันที่ 4 เมษายน 2529 การกระทำของโจทก์ดังกล่าวเป็นการใช้กลฉ้อฉลต่อจำเลย เป็นเหตุให้จำเลยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ที่ซื้อขายหากจำเลยรู้ความจริงในข้อนี้มาแต่แรกก็จะไม่เข้าทำสัญญาขอให้บังคับโจทก์คืนเงินมัดจำที่จำเลยวางไว้ในวันทำสัญญาจะซื้อขาย และเงินค่าดอกเบี้ยจำนองที่ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่โจทก์รับไปถึงวันฟ้องเป็นเงิน1,126,321.50 บาท และให้ชำระดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะชำระให้แก่จำเลยเสร็จ
โจทก์ให้การว่า โจทก์ตกลงขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 โดยเหมาทั้งแปลง โจทก์ไม่เคยกล่าวว่าไม่มีปัญหาในเรื่องทางเข้าออก จำเลยที่ 2 มีที่ดินติดอยู่ทางด้านทิศเหนือของที่ดินที่โจทก์จะขาย จำเลยที่ 2 ย่อมรู้สภาพของที่ดินดี จำเลยที่ 2 บอกล้างนิติกรรมซื้อขายที่ดินคนละแปลงกันโจทก์มิได้รับเงินตามเช็คจำนวน 4 ฉบับ และมิได้รับเช็คจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่ไปทำการโอนโจทก์จึงมีสิทธิริบมัดจำ หากจำเลยจะได้ชำระดอกเบี้ยในระหว่างผิดสัญญาก็เป็นเรื่องผลประโยชน์ของจำเลยที่ 2เอง เมื่อจำเลยที่ 2 งดชำระดอกเบี้ยถือว่าสัญญาจะซื้อขายสิ้นสุด จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกมัดจำและดอกเบี้ยคืนขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 600,000บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระหนี้ให้แก่โจทก์เสร็จ ให้ยกฟ้องจำเลยทั้งสองในสำนวนหลัง
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาตามฎีกาจำเลยทั้งสองมีว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายหรือไม่ และจำเลยที่ 1ต้องรับผิดชดใช้เงินตามเช็คพิพาทหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยที่ 2เป็นโจทก์ในสำนวนหลังฟ้องว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ โจทก์ให้คำรับรองว่าไม่มีปัญหาเรื่องทางเข้าออกสามารถขนทรายเข้าออกได้ทุกเวลาและต่อมาจำเลยทั้งสองได้ตรวจสอบที่ดินทราบว่าไม่มีทางเข้าออกและที่ดินตามสัญญาเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ 3 ไร่โจทก์ให้การว่า การตกลงขายที่ดินตามสัญญาเป็นการขายเหมาทั้งแปลง ที่ตกลงขายกันในราคาตารางวาละ 4,000 บาทเป็นเพียงการคำนวณในเบื้องแรกเท่านั้น โจทก์ไม่เคยกล่าวยืนยันว่าไม่มีปัญหาในเรื่องทางเข้าออก จำเลยรู้สภาพที่ดินดีเพราะจำเลยมีที่ดินติดต่อกัน เห็นว่าคำให้การแก้คำฟ้องของโจทก์มิได้ให้การปฏิเสธโดยชัดแจ้งว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายมิได้มีเนื้อที่ขาดหายไปดังคำฟ้อง คดีจึงต้องฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์ยอมรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องข้อที่ว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ 3 ไร่ ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายระบุไว้รวมเนื้อที่ 15 ไร่ 2 งาน36 ตารางวา เมื่อฟังข้อเท็จจริงว่าเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ 3 ไร่ การขาดหายจึงเกินจำนวนร้อยละห้าจำเลยที่ 2 ผู้ซื้อจึงมีสิทธิที่จะบอกปัดไม่รับโอนที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 อายัดเช็คค่าดอกเบี้ยตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินข้อ 3 ภายหลังจำเลยที่ 2 ตรวจพบว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ 3 ไร่ ถือได้ว่าเป็นการอายัดสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยที่ 2 มีสิทธิที่จะบอกปัดไม่รับโอนที่ดินและบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 เป็นการอายัดโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ถือว่าการอายัดเป็นการประพฤติผิดสัญญาจะซื้อขายที่เป็นเหตุให้โจทก์อ้างสิทธิเลิกสัญญาและริบมัดจำตามสัญญาจะซื้อขายได้ เมื่อจำเลยที่ 2 ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม โจทก์จึงต้องคืนเงินที่ได้รับไว้คืนจำเลยที่ 2พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ตั้งแต่วันที่ได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง
พิพากษากลับ ให้โจทก์คืนเงินจำนวน 4,670,438.36 บาทแก่จำเลยที่ 2 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน3,944,000 บาท นับแต่วันที่ 4 เมษายน 2529 ต้นเงิน258,904.11 บาท นับแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2529ต้นเงิน 258,903.85 บาท นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ต้นเงิน8,630.40 บาท นับแต่วันที่ 8 สิงหาคม 2529และต้นเงิน 200,000 บาท นับแต่วันที่ 19 มกราคม 2530จนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น ให้ยกฟ้องโจทก์ในสำนวนแรก
