แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
1. ผู้ร้องทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยผู้เป็นเจ้าของอาคาร คือ ไม่ได้เช่าต่อจากผู้ที่เช่าอาคารมาจากเจ้าของอาคาร ย่อมไม่เป็นการเช่าช่วง
2. ในกรณีที่จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ปลูกอาคารมีกำหนด 10 ปี ตกลงกันว่า เมื่อครบ 10 ปีแล้ว อาคารตกเป็นของโจทก์นั้น จำเลยมีอำนาจให้เช่าได้ในฐานะเป็นเจ้าของ แต่หามีอำนาจให้เช่าเกิน 10 ปีไม่ เพราะอำนาจให้เช่าเกิน 10 ปี ย่อมตกอยู่แก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าของอาคาร เมื่อจำเลยไม่มีอำนาจให้เช่าเกิน 10 ปี การเช่าเกิน 10 ปี ย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อการเช่าไม่ตกมายังโจทก์ ผู้ร้องกับโจทก์ก็ไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน ไม่มีฐานะเป็นคู่สัญญาเช่าต่อกัน เมื่อไม่ใช่คู่สัญญา โจทก์ก็ไม่ใช่ผู้ให้เช่า ผู้ร้องอยู่ในอาคารของโจทก์ในฐานละเมิด กรณีไม่อยู่ในข่ายความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ ผู้ร้องเข้าอยู่ในอาคารของโจทก์โดยอาศัยอำนาจของจำเลย จึงถือว่าเป็นบริวาร
อันดับ 2 ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 21/2505
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและอาคาร
โจทก์จำเลยทำสัญญายอมความว่า จำเลยยอมมอบที่ดินที่เช่าและมอบสิ่งปลูกสร้างในที่ดินให้แก่โจทก์ จำเลยและบริวารยอมออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับยอมชำระค่าเช่าตามจำนวนที่ระบุไว้ ศาลพิพากษาตามยอม
ต่อมาโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลบังคับผู้มีชื่อ ๙ คน อ้างว่าเป็นบริวารของจำเลยออกไปจากอาคารและที่ดิน
ผู้ร้องที่ ๑ ถึงที่ ๖ ยื่นคำร้องว่าไม่ใช่บริวารของจำเลย โจทก์ได้ให้จำเลยปลูกห้องแถว ๑๔ ห้อง และยอมให้เอาที่ดินและห้องไปให้เช่าช่วงเพื่ออยู่อาศัย ผู้ร้องได้เช่าห้องแถวคนละห้องและเช่าช่วงที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ๘ ปี ทำสัญญาที่อำเภอ โจทก์ทราบดี ผู้ร้องได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ห้องแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ขณะผู้ร้องเช่า โจทก์จึงมีความผูกพันกับผู้ร้องในฐานเป็นผู้เช่าต่อไป
ผู้ร้องที่ ๗ ถึงที่ ๙ ยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องแต่ละคนได้รับโอนการเช่าห้องแถวคนละห้องจากผู้เช่าเดิม โดยได้รับความยินยอมจากจำเลย ข้อต่อสู้นอกนี้ก็ทำนองเดียวกับผู้ร้องรายแรก
ศาลแพ่งฟังคำแถลงแล้วสั่งงดสืบพยานและสั่งว่าผู้ร้องไม่ใช่ผู้เช่าช่วงที่ดินของโจทก์โดยชอบ ไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและอาคารของโจทก์แล้ว ผู้ร้องซึ่งอาศัยสิทธิของจำเลยก็อยู่ต่อไปไม่ได้ ให้ออกไปภายใน ๑๕ วัน ฯลฯ
ศาลอุทธรณ์ว่า โจทก์ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ในการเช่าไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยพิพากษากลับให้ยกคำร้องโจทก์
ศาลฎีกาได้ปรึกษาแล้ว เห็นว่า ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างรับฟังและคู่ความไม่ได้เถียงกันว่าจำเลยได้เช่าที่ดินโจทก์ปลูกอาคารกำหนด ๑๐ ปี เมื่อครบแล้วให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน สัญญาเช่าลงวันที่ ๑๖ ตุลาคม ๒๔๙๓ ครั้นวันที่ ๕ มกราคม ๒๕๐๔ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยทำสัญญายอมออกจากที่เช่าและอาคาร ศาลพิพากษาตามยอม แต่ผู้ร้อง ๙ คนไม่ยอมออก ศาลฎีกาเห็นว่าการเช่าของผู้ร้องไม่ใช่เป็นการเช่าช่วงที่ดินหรือเช่าที่ดิน แต่เป็นการเช่าอาคารซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน และที่ผู้ร้องเช่าอาคารนั้นทำสัญญาเช่าจากจำเลยผู้เป็นเจ้าของอาคาร ไม่ได้เช่าจากผู้ที่เช่าอาคารมาจากเจ้าของอาคาร จึงไม่อาจเกิดเป็นการเช่าช่วง
ปัญหาว่า โจทก์จะขอให้บังคับขับไล่ผู้ร้องในฐานะเป็นบริวารของจำเลยได้หรือไม่ ? ศาลฎีกาประชุมใหญ่ พิจารณาแล้ว เห็นว่าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ซึ่งบัญญัติว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และระบุว่าผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยนั้น มีความหมายอยู่ในตัวว่า การเช่านั้น กระทำโดยผู้มีอำนาจทำสัญญาให้เช่า หากมีการทำสัญญาให้เช่าโดยผู้ไม่มีอำนาจให้เช่าแล้ว ผู้รับโอนทรัพย์หาต้องถูกผูกพันตามสัญญาเช่านั้นไม่ คดีนี้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์ปลูกอาคารมีกำหนด ๑๐ ปี โดยมีข้อสัญญาว่า ครบ ๑๐ ปีแล้ว ให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ฉะนั้น ระยะ ๑๐ ปี ซึ่งจำเลยเป็นเจ้าของอาคารอยู่ จำเลยย่อมมีอำนาจทำสัญญาให้เช่าได้ ในฐานที่ตนเป็นเจ้าของ แต่หามีอำนาจให้เช่าเกิน ๑๐ ปีไม่ เพราะจำเลยมิใช่เจ้าของอาคารแล้ว อำนาจที่จะให้เช่าเมื่อเกิน ๑๐ ปีย่อมตกอยู่แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอาคาร ฉะนั้น เมื่อจำเลยไม่มีอำนาจให้เช่าเกิน ๑๐ ปี การเช่าเกิน ๑๐ ปีย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามมาตรา ๕๖๙ และเมื่อไม่ตกมายังโจทก์ โจทก์กับผู้ร้องก็ไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน กล่าวคือ โจทก์กับผู้ร้องไม่มีฐานะเป็นคู่สัญญาเช่าต่อกัน และเมื่อโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับผู้ร้องแล้ว โจทก์ก็ไม่ใช่ผู้ให้เช่า และผู้ร้องอยู่ในอาคารของโจทก์ในฐานะละเมิด กรณีไม่อยู่ในข่ายความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ผู้ร้องเข้ามาอยู่ในอาคารของโจกท์โดยอาศัยอำนาจของจำเลย จึงถือว่าเป็นบริวารของจำเลย โจทก์ขอให้บังคับไล่ผู้ร้องในฐานเป็นบริวารของจำเลยได้
พิพากษากลับ บังคับคดีตามคำสั่งศาลชั้นต้น ฯลฯ
