แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ปัญหาว่าทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรหรือไม่ เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์ทั้งสองไม่ได้บรรยายฟ้องมา โจทก์ทั้งสองก็มีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคสอง
ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 บัญญัติว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์… การที่ ด. จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ออกเป็น 8 แปลง โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 23161, 23167 ขายให้ ม. มารดาจำเลย ที่ดินโฉนดเลขที่ 23162 ขายให้โจทก์ทั้งสอง ที่ดินโฉนดเลขที่ 23163 ขายให้ ส. ที่ดินโฉนดเลขที่ 23165, 23166 ขายให้ พ. สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 ด. เจ้าของกรรมสิทธิ์ยินยอมให้ ม. มารดาจำเลยเข้าถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตน 26 ส่วน ใน 69 ส่วน โดยมีค่าตอบแทน 234,000 บาท ต่อมายินยอมให้ ม. มารดาจำเลยเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วนของ ด. 13 ส่วน ใน 43 ส่วน โดยมีค่าตอบแทน 117,000 บาท หลังจากนั้น ด. และ ม. มารดาจำเลยได้ตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 ออกเป็น 3 แปลง ระบุชื่อ ม. มารดาจำเลยเป็นเจ้าของส่วนที่ดินคงเหลือของโฉนดเลขที่ 23168 ด. ได้ขายให้ ม. มารดาจำเลยอีกการที่ ด. ยินยอมให้ ม. มารดาจำเลยถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโดยมีค่าตอบแทนและต่อมาได้ตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเป็นโฉนดที่ดิน 3 แปลง ตามพฤติการณ์ฟังได้ว่า ด. จำหน่ายที่ดินทั้ง 3 แปลง ให้ ม. มารดาจำเลยทางอ้อมโดยมีค่าตอบแทนรวมเป็นที่ดินที่ ด. ได้แบ่งแยกและขายแก่บุคคลภายนอก 10 แปลง จึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อฟังได้ว่า ด. จัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง และได้มีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้ทางพิพาทเป็นทั้งทางเดินและทางรถยนต์สำหรับเข้าออกสู่ทางสาธารณะด้วย ตรงตามความหมายของการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดินตามข้อ 30 วรรคหนึ่ง ของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทางพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ การที่จำเลยยินยอมให้ผู้อื่นสร้างรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในทางพิพาทของจำเลยจึงฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จำเลยต้องรื้อรั้วและทำให้ที่ดินพิพาทอยู่ในสภาพเดิม
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 40 ตารางวา ของจำเลยเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยรื้อรั้วคอนกรีต กว้าง 1.20 เมตร ยาว 14 เมตร ตามแผนที่ท้ายฟ้องในที่ดินจำเลยออก กับให้ทำสภาพที่ดินเป็นถนนทางเดินทางรถยนต์เหมือนเดิมเพื่อเปิดทางรถยนต์ให้โจทก์ทั้งสองเข้าออกสู่ซอยราษฎร์ร่วมเจริญ หากจำเลยไม่รื้อให้โจทก์ทั้งสองรื้อเองโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยโดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
โจทก์ทั้งอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อรั้วคอนกรีตสูง 1 เมตร ต่อด้วยเหล็กดัดสูง 1.40 เมตร ที่อยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร ตามแนวเส้นสีแดงในแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล. 1 ออกและทำสภาพที่ดินให้เป็นถนนทางเดินทางรถยนต์เหมือนเดิมให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ดังกล่าวเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสองตามโฉนดเลขที่ 23162 หากไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสาน (บางลำภูล่าง) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 262 ตารางวา เป็นของนางดวงแข เมื่อปี 2523 นางดวงแขได้ร่วมกับพี่น้องพัฒนาที่ดินดังกล่าวโดยยื่นคำร้องขออนุญาตสร้างตึกแถวและบ้านลงในที่ดิน จากนั้นนำออกให้เช่าหรือเซ้ง ต่อมานางดวงแขกับพวกขายตึกแถวให้แก่บุคคลภายนอกรวมทั้งโจทก์ทั้งสองและนางมัลลิกามารดาของจำเลยปี 2531 นางดวงแขได้จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ออกเป็นแปลงย่อยรวม 8 แปลง คือโฉนดเลขที่ 23161 ถึงโฉนดเลขที่ 23168 คงเหลือที่ดินในโฉนดเลขที่ 3227 มีรูปคล้ายอักษรแอล เนื้อที่ 40 ตารางวา ที่ดินแปลงคงเหลือนี้เป็นเส้นทางพิพาทที่ใช้เข้าออกสู่ทางสาธารณะซอยราษฎร์ร่วมเจริญ วันที่ 8 ธันวาคม 2531 โจทก์ทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 23162 เนื้อที่ 13 ตารางวา จากนางดวงแขที่ดินแปลงนี้เป็นที่ตั้งตึกแถวเลขที่ 100 (เดิมเลขที่ 426/62) ของโจทก์ทั้งสองนางมัลลิกามารดาจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 23737 พร้อมตึกแถวเลขที่ 102 วันที่ 17 กรกฎาคม 2540 จำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 แปลงคงเหลือดังกล่าวจากนางสาวณัฐธรและนางสาวพิชญา ซึ่งบุคคลทั้งสองรับโอนมาจากนางดวงแข วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2541 นายกรัณย์บิดาจำเลยว่าจ้างให้ช่างก่อสร้างกำแพงคอนกรีตยื่นออกจากแนวกำแพงตึกแถวเลขที่ 102 ของนางมัลลิการุกล้ำเข้าไปในทางพิพาท เนื้อที่ 2 ตารางวา มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการแรกว่า การที่โจทก์ทั้งสองหยิบยกประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ขึ้นมาอุทธรณ์และศาลอุทธรณ์นำบทกฎหมายดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ชอบหรือไม่ เห็นว่า ปัญหาว่าทางพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรหรือไม่ เป็นปัญหาที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้โจทก์ทั้งสองไม่ได้บรรยายฟ้องมา โจทก์ทั้งสองก็มีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ใช้ดุลพินิจวินิจฉัยให้จึงชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการต่อไปว่าทางพิพาทตามโฉนดที่ดินเลขที่ 3227 ตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 23162 ของโจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 บัญญัติในข้อ 1 ว่า การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าโดยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์… และในข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ที่จำเลยอ้างในฎีกาว่านางดวงแขจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ออกเป็นแปลงย่อยไม่ถึง 10 แปลง แล้ว ขายให้บุคคลภายนอก จึงไม่ใช่การจัดสรรที่ดิน กรณีไม่ตกอยู่ในบังคับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อนี้โจทก์ทั้งสองนำสืบว่า ที่ดินแปลงแรกโฉนดเลขที่ 23161 ที่แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ของนางดวงแขนั้น นางดวงแขขายให้แก่นางมัลลิกามารดาจำเลย พร้อมตึกแถวเลขที่ 426/81 และ 426/82 แปลงที่สองคือโฉนดเลขที่ 23162 ซึ่งเป็นที่ตั้งตึกแถวเลขที่ 100 นางดวงแขขายให้โจทก์ทั้งสองแปลงที่สามคือโฉนดเลขที่ 23163 ซึ่งเป็นที่ตั้งตึกแถวเลขที่ 98 นางดวงแขขายให้นางสาวสุรีย์ แปลงที่สี่และแปลงที่ห้าคือโฉนดเลขที่ 23165 และเลขที่ 23166 เป็นที่ตั้งบ้านเลขที่ 426/65 และ 426/66 นางดวงแขขายให้แก่นางเพชรรัตน์ แปลงที่หกคือโฉนดเลขที่ 23167 นางดวงแขขายให้แก่นางมัลลิกา สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 นางดวงแขเจ้าของกรรมสิทธิ์ยินยอมให้นางมัลลิกาเข้าถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของตน 26 ส่วนใน 69 ส่วน โดยมีค่าตอบแทน 234,000 บาท และต่อมายินยอมให้นางมัลลิกาเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วนนางดวงแข 13 ส่วน ใน 43 ส่วน โดยมีค่าตอบแทน 117,000 บาท หลังจากนั้นนางดวงแขและนางมัลลิกาตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 ออกเป็น 3 แปลง คือโฉนดที่ดินเลขที่ 23737 ถึง 23739 โดยระบุว่าเป็นของนางมัลลิกา คงเหลือที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 ของนางดวงแขเนื้อที่ 29 ตารางวา ซึ่งต่อมานางดวงแขขายที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 แปลงคงเหลือให้แก่นางมัลลิกาอีกจะเห็นว่า การที่นางดวงแขยินยอมให้นางมัลลิกาถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโดยมีค่าตอบแทนและต่อมาอีกประมาณ 5 เดือน ทั้งสองตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเป็นโฉนดที่ดิน 3 แปลง ตามพฤติการณ์ฟังได้ว่านางดวงแขจำหน่ายที่ดินโฉนดเลขที่ 23737 ถึง 23739 รวม 3 แปลง ให้นางมัลลิกาทางอ้อมโดยมีค่าตอบแทน อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 23168 ที่นางดวงแขขายให้แก่นางมัลลิกาในส่วนนี้จำนวนอีก 4 แปลง และเมื่อรวมกับที่ดิน 6 แปลง ที่นางดวงแขขายไปดังวินิจฉัยมาแล้ว จึงเป็นที่ดินนางดวงแขแบ่งแยกและขายแก่บุคคลภายนอก 10 แปลง ซึ่งที่ดินทั้งหมดนี้ก็เป็นที่ดินที่ติดต่อกัน สำหรับทางเข้าออกของที่ดินที่แบ่งแยกทุกแปลงนั้น โจทก์ที่ 1 เบิกความว่า นางดวงแขซึ่งเป็นผู้สร้างตึกแถวมีเจตนาที่จะให้ทางพิพาทเป็นทางเดิน ทางรถยนต์ออกสู่ทางสาธารณะซอยราษฎร์ร่วมเจริญแต่นางดวงแขพยานจำเลยเบิกความว่า ทางพิพาทเป็นที่ว่าง เว้นไว้โดยมีจุดประสงค์ให้ผู้ที่อาศัยในตึกแถวใช้เป็นทางเดินเข้าออกซอยราษฎร์ร่วมเจริญและใช้ติดตั้งสาธารณูปโภค เช่นไฟฟ้า ประปา ส่วนรถยนต์ให้ไปใช้ทางในที่ดินของพี่สาวนางดวงแขซึ่งอยู่ทางทิศตะวันตกของที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 เห็นว่า หากใช้รถยนต์เข้าออกในที่ดินของพี่สาวนางดวงแขจะไม่สะดวกเพราะทางแคบมากและมีสิ่งกีดขวาง ดังภาพถ่ายหมาย จ.16 ถึง จ.18 ถ้าเป็นเช่นนี้โจทก์ทั้งสองและบุคคลอื่นคงไม่ตัดสินใจซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบการพาณิชย์ซึ่งแตกต่างจากเส้นทางพิพาทที่เข้าออกได้สะดวก ดังภาพถ่ายหมาย จ.39 ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า การที่นางดวงแขจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง นั้น ได้มีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้ทางพิพาทเป็นทั้งทางเดินและทางรถยนต์สำหรับเข้าออกสู่ทางสาธารณะด้วย ตรงตามความหมายของการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดิน ตามข้อ 30 วรรคหนึ่ง ของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 จำเลยในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทางพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ การที่จำเลยยินยอมให้ผู้อื่นสร้างรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในทางพิพาทของจำเลยจึงฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จำเลยต้องรื้อรั้วและทำให้ที่ดินพิพาทอยู่ในสภาพเดิม ที่จำเลยอ้างทำนองว่า นางดวงแขเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 3227 ได้สร้างตึกแถวโดยมีเจตนาที่จะนำตึกแถวออกให้เช่าหรือเซ้งมิได้มีเจตนานำตึกแถวออกขายให้แก่บุคคลภายนอก จึงไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อทางราชการ กรณีไม่ต้องด้วยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เห็นว่า การสร้างตึกแถวดังกล่าวจะมีเจตนาอย่างไรก็ตาม แต่ต่อมาในภายหลังเมื่อมีการแบ่งที่ดินที่สร้างตึกแถวนั้นออกเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป แล้วจัดจำหน่ายแก่ประชาชนย่อมเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวโดยไม่คำนึงว่านางดวงแขจะได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน
