แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตึกแถวที่จำเลยเช่าจากโจทก์สูญหายไปทั้งหมดเพราะแตกร้าวและต้องรื้อถอนออกไป สัญญาเช่าตึกแถวจึงเป็นอันระงับไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 567 จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะประกอบการค้าหรืออยู่อาศัยในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแถวโดยโจทก์ไม่ยินยอมได้อีก แม้โจทก์จะรู้เห็นและมิได้โต้แย้งที่จำเลยปลูกสร้างเพิงลงในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแล้วและยังเก็บค่าเช่าต่อมาอีก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าโจทก์ต้องยินยอมตลอดไป เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ต่อโดยบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ จำเลยจึงต้องออกจากที่ดินพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง พร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 14627 ตำบลหัวหมาก (หัวหมากใต้) อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร หากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างพร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไป
จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ชำระเงิน 143,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การของจำเลย ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นฟ้องแย้งที่มีเงื่อนไข จึงไม่รับ คืนค่าขึ้นศาลให้จำเลยทั้งหมด
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์ และยื่นคำร้องขอให้ผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แต่ผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นไม่รับรองให้ ศาลชั้นต้นเห็นว่าอุทธรณ์ของโจทก์เป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงซึ่งต้องห้าม จึงมีคำสั่งไม่รับอุทธรณ์
โจทก์ยื่นคำร้องอุทธรณ์คำสั่งที่ไม่รับอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งให้รับอุทธรณ์ของโจทก์เฉพาะข้อ 2.1 และข้อ 2.2 ซึ่งเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมาย
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามฎีกาของโจทก์เฉพาะที่ดินที่เป็นที่ตั้งของตึกแถวสามชั้นเลขที่ 2312/7 ว่า การเช่าตึกแถวสามชั้นเลขที่ 2312/7 พร้อมที่ดินว่างเปล่าด้านหลังตึกแถวที่จำเลยตกลงเช่าจากโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถว และสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าตึกแถวเป็นการเช่ารวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของตึกแถวด้วยหรือไม่ และจำเลยยังมีสิทธิใช้ประโยชน์โดยปลูกสร้างเพิงสังกะสีพร้อมกันสาดลงในที่ดินที่เป็นที่ตั้งของตึกแถวดังกล่าวได้หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าดังกล่าวไม่รวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของตึกแถว โจทก์จึงมีสิทธิขับไล่จำเลยและให้จำเลยรื้อถอนเพิงมุงด้วยสังกะสีออกไปจากที่ดินส่วนนี้ได้ เห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวมีข้อความว่า ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าเช่าตึกแถวสามชั้นเลขที่ 2312/7 กว้าง 4 เมตร ลึก 12 เมตร ปลูกอยู่ในที่ดินของผู้ให้เช่า เพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย ซึ่งแม้จะระบุเลขโฉนดที่ดินของโจทก์ไว้ด้วย ก็เพียงเพื่อให้ทราบว่าตึกแถวที่เช่าตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่เท่าใด ส่วนสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าตึกแถวซึ่งมีข้อความระบุว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงรับเช่าตึกแถวสามชั้นเลขที่ 2312/7 โดยให้เช่ารวมตลอดทั้งที่ดินว่างเปล่าด้านหลังซึ่งลึกประมาณ 13 เมตรด้วยนั้น ความหมายก็ชัดเจนอยู่ในตัวว่าเป็นการเช่าตึกแถวรวมกับที่ดินเฉพาะที่เป็นที่ว่างเปล่าด้านหลังตึกแถวเท่านั้น ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการประกอบการค้าและอยู่อาศัยในตึกแถวที่เช่าตามวัตถุประสงค์ของการเช่านั่นเอง ข้อความในสัญญาเช่าดังกล่าวไม่อาจตีความได้ว่าเป็นการเช่าตึกแถวพร้อมที่ดินทั้งแปลงรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของตึกแถวด้วย ดังนั้น เมื่อตึกแถวที่จำเลยเช่าจากโจทก์สูญหายไปทั้งหมดเพราะแตกร้าวและต้องรื้อถอนออกไป สัญญาเช่าตึกแถวจึงเป็นอันระงับไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 567 จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะประกอบการค้าหรืออยู่อาศัยในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแถวโดยโจทก์ไม่ยินยอมได้อีก แม้ข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์รับฟังมาจะปรากฏว่า โจทก์รู้เห็นและมิได้โต้แย้งคัดค้านการกระทำของจำเลยที่ปลูกสร้างเพิงสังกะสีพร้อมกันสาดลงในที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแถว และโจทก์ยังคงเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมาจนถึงเดือนกรกฎาคม 2538 อันเป็นพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างเพิงสังกะสีพร้อมกันสาดลงในที่ดินส่วนนี้แล้วก็ตาม ก็ไม่ผูกพันโจทก์ให้ต้องยินยอมเช่นนั้นตลอดไป เมื่อปรากฏว่าก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ อันเป็นการแสดงว่าโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยใช้ประโยชน์อีกต่อไป จำเลยจึงต้องรื้อถอนเพิงสังกะสีพร้อมกันสาดออกไปจากที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแถวของโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าการทำสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการเช่ารวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของตึกแถวด้วย และสัญญาเช่าตึกแถวยังไม่ระงับนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ในข้ออื่นอีก เพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนเพิงสังกะสีและกันสาดด้านหน้าเพิงสังกะสีพร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของตึกแถวเลขที่ 2312/7 ของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
