แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ขายฝากที่ดินและตึกแถวกันแล้ว แม้ผู้ขายฝากจะเอาตึกแถวไปให้คนอื่นเช่าในระหว่างขายฝากก็ตาม ถ้าได้ไถ่แล้ว ก็ต้องถือว่าทรัพย์นั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากดุจว่าไม่มีการขายฝากไว้เลย ฉะนั้น สัญญาเช่าที่ผู้ขายฝากทำไว้ จึงไม่ได้รับความกระทบกระเทือนแต่อย่างใด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้รับซื้อฝากที่ดินและตึกแถวจากจำเลยที่ ๑ ระหว่างขายฝากจำเลยที่ ๑ ได้ให้จำเลยที่ ๒ เช่าที่ดินและตึกแถวดังกล่าว ซึ่งไม่ผูกพันโจทก์ ๆ ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว แต่จำเลยที่ ๒ ไม่ยอมออกจากที่พิพาทขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหาย
จำเลยที่ ๑ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ ๒ ให้การว่าได้เช่าอาคารพิพาทจากจำเลยที่ ๑ โดยชอบแล้ว แม้ต่อมาโจทก์จะเป็นเจ้าของทรัพย์รายนี้ สัญญาเช่าก็ไม่ระงับขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นเห็นว่า ขณะทำสัญญาเช่าอาคารพิพาท จำเลยที่ ๑ เป็นเจ้าของทรัพย์นั้นอยู่ ย่อมมีสิทธิให้เช่าได้ โจทก์ผู้รับโอนจึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้นด้วย พิพากษาให้จำเลยที่ ๒ ใช้เงินค่าเช่าแก่โจทก์ ๒๐,๐๐๐ บาท และให้ยกฟ้องโจทก์เฉพาะจำเลยที่ ๑
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกาขอให้บังคับจำเลยที่ ๒ ตามฟ้อง
ศาลฎีกาเห็นว่าวันที่จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารกันนั้น แม้จะอยู่ในระยะที่จำเลยที่ ๑ ได้ขายฝากที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้แก่โจทก์ก็ตาม แต่พอถึงวันที่ ๑๘ มิถุนายน ๒๔๙๘ บัญญัติว่า ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้น ถ้าไถ่ภายในเวลากำหนดในสัญญาก็ดี หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ก็ดี ท่านให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่ผู้ซื้อเลย ฉะนั้น เมื่อจำเลยที่ ๑ ไถ่ทรัพย์ของตนคืนมาในตอนนั้นแล้ว ก็ต้องถือว่าที่ดินและตึกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๑ ดุจว่าไม่ได้มีการขายฝากไว้แก่โจทก์เลย สัญญาเช่าซึ่งจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ ทำกัน แม้จะเป็นในเวลาทรัพย์สินนั้นยังตกอยู่ในภาระขายฝากไว้กับโจทก์ จึงไม่ได้รับความกระทบกระเทือนเพราะมีการไถ่คืนกันแล้วนั่นเอง ที่โจทก์อ้างว่าพฤติการณ์ขายฝากระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ที่ทำกันงวดละปีนั้น เป็นเพียงพิธีการยืดอายุการไถ่ถอน ต้องถือว่าเป็นการขายฝากรายเดียวกันตลอดมานั้น เป็นการเถียงข้อเท็จจริงที่ปรากฎชัดเจนตามหนังสือสัญญาขายฝาก เพราะถ้าจำเลยไถ่คืนในงวดใดงวดหนึ่งแล้ว โจทก์จะไม่รับซื้อฝากไว้ใหม่อีกก็ได้ ไม่มีอะไรบังคับว่าโจทก์จำต้องรับซื้อฝากเสมอไป เช่น ในครั้งที่จำเลยที่ ๑ ให้จำเลยที่ ๒ เช่าตึกแถวแล้วนี้ เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยที่ ๑ ก่อภาระผูกพันไว้ หรือเรียกเอาค่าเช่าน้อยเกินไปก็ดี โจทก์ย่อมปฏิเสธไม่รับซื้อฝากเสียก็ได้โดยเสรี อนึ่ง ปรากฎว่า เมื่อจำเลยที่ ๑ ให้จำเลยที่ ๒ เช่าแล้ว จำเลยที่ ๑ ไม่ไถ่คืนทรัพย์สินตกเป็นของโจทก์ โจทก์กลับขายคืนให้จำเลยที่ ๑ และจำเลยที่ ๑ ขายฝากโจทก์ไว้อีกในวันเดียวกันแล้วไม่ไถ่คืนอีก การที่จำเลยที่ ๑ ได้กรรมสิทธิ์เด็ดขาดมาโดยโจทก์ขายคืนให้นี้ ย่อมลบล้างการที่จำเลยที่ ๑ ให้จำเลยที่ ๒ เช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ไปหมด และการที่โจทก์ยอมรับซื้อฝากในครั้งหลัง ย่อมเป็นการแสดงว่ารับซื้อฝากโดยมีสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๒ อยู่แล้ว เห็นว่าศาลทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว
พิพากษายืน ยกฎีกาโจทก์
