แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่วัดซึ่งเป็นจำเลยมีกำหนด10 ปีโดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะทำการก่อสร้างห้องแถวลงในที่เช่า มีจำนวนห้องที่จะต้องสร้างระบุไว้จำเลยได้ส่งมอบที่ให้โจทก์บางส่วน ยังไม่ครบตามสัญญาและโจทก์ได้ก่อสร้างห้องแถวลงบ้างแล้วต่อมาจำเลยไม่ส่งมอบที่ให้โจทก์เพื่อก่อสร้างห้องต่อไปตามสัญญาเมื่อศาลวินิจฉัยว่าจำเลยผิดสัญญา บังคับให้จำเลยส่งมอบที่ตามสัญญาให้แก่โจทก์ศาลบังคับให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนสัญญาเช่ามีระยะเวลา 10 ปีตามที่ตกลงกันไว้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าเมื่อวันที่ 18 พฤศจิกายน 2493 จำเลยได้ทำสัญญาให้เช่าที่วัดราชบูรณะ ตามโฉนด 2149 มีจำนวนที่ 1,500 ตารางวาเพื่อปลูกสร้างอาคารไม่น้อยกว่า 60 ห้องตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องมีกำหนด 10 ปี จำเลยสัญญาว่าจะส่งมอบที่ดิน 1,500 ตารางวาให้โจทก์ในสภาพที่ว่างเปล่า ปลอดภาระที่จะต้องถูกขับไล่หรือรอนสิทธิใด ๆ เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว จำเลยได้ส่งมอบที่ให้โจทก์ส่วนหนึ่ง โจทก์ได้จัดการปลูกสร้างห้องลงได้ 15 ห้อง ต่อมาโจทก์ต้องการจะปลูกสร้างห้องแถวต่อไปและบอกกล่าวแก่จำเลย จำเลยไม่สามารถส่งมอบที่ดินที่เหลือจากที่ซึ่งโจทก์ได้ปลูกสร้างแล้วให้โจทก์ได้ เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายจึงมาฟ้องให้ศาลบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดังกล่าวและให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนด 10 ปี นับแต่จำเลยได้ส่งมอบที่แล้ว
จำเลยที่ 1 ให้การว่าได้ทำสัญญากับโจทก์จริง แต่ปฏิเสธว่าแผนที่สังเขปท้ายสัญญาเช่าท้ายฟ้องมีขอบเขตเกินกว่าที่ตกลงกันที่ดินที่จำเลยส่งมอบให้โจทก์แล้วส่วนหนึ่ง ซึ่งโจทก์ได้ปลูกห้องแถว 15 ห้องแล้วยังมีที่ว่างยังจะปลูกห้องได้อีก แต่โจทก์ไม่ปลูกห้องให้เสร็จในกำหนด เป็นการผิดสัญญา และโจทก์ยังผิดสัญญาไม่ชำระเงินค่าเช่าและเงินบำรุงวัด จำเลยจึงฟ้องแย้งขอเลิกสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์
จำเลยที่ 2 ให้การว่าไม่เคยรับรองจะส่งมอบที่ให้โจทก์ในสภาพว่างเปล่า และขอให้ถือคำให้การของจำเลยที่ 1 เป็นคำให้การต่อสู้ของจำเลยที่ 2 ด้วย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ ๆ จำเลยที่ 1 ส่งมอบให้ปลูกสร้างเป็นเพียงส่วนน้อย ที่ ๆ ว่างที่โจทก์ยังไม่ได้ปลูกก็ยังไม่ครบสัญญา ที่โจทก์งดส่งค่าเช่าและเงินบำรุงวัดก็เพราะจำเลยผิดนัด จึงขอให้ศาลยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่า จำเลยได้ส่งมอบที่ให้โจทก์ปลูกสร้างห้องแถวบ้างแล้ว และเป็นที่พอใจโจทก์แล้ว จะเอาผิดตามสัญญาข้อ 8 ไม่ได้ จึงพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยผิดสัญญา ให้จัดการส่งมอบที่ให้โจทก์ให้ครบตามแผนที่ และให้ไปจดทะเบียนการเช่า
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษาว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เพราะแม้จำเลยได้ส่งมอบที่ให้โจทก์เพื่อปลูกห้องแถวบ้างแล้วก็เป็นเพียงบางส่วนเท่านั้น ตามสัญญาจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะเลือกส่งมอบที่ที่เช่าให้แก่โจทก์ทีละส่วน แล้วบังคับให้โจทก์ปลูกสร้างในที่ที่ส่งมอบนั้นตามความพอใจ และการที่โจทก์ไม่ชำระค่าเช่า ค่าบำรุงวัดก็สืบเนื่องมาแต่จำเลยผิดสัญญา
สำหรับข้อที่โจทก์ขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญานั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การเช่ารายนี้โจทก์ผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องปลูกสร้างตึก 2 ชั้นลงในที่เช่าไม่น้อยกว่า 60 ห้องซึ่งคู่สัญญาตีราคาคั่นต่ำไว้ถึงหนึ่งล้านบาท เมื่อปลูกแล้วสิ่งปลูกสร้างย่อมตกเป็นของจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าทันที แล้วการเช่าก็เปลี่ยนไปเป็นการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันไป 10 ปี นอกจากนั้นโจทก์ยังต้องเสียเงินบำรุงวัดอีก การที่จะต้องปฏิบัติดังกล่าวก็เพื่อหากำไรในภายหน้า เพราะเหตุที่ได้เช่ากันเป็นระยะนานถึง 10 ปี ซึ่งไม่ใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่ง เมื่อโจทก์จะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญานี้ โจทก์ผู้เช่าก็ย่อมมีสิทธิ ที่จะเช่าในระยะ 10 ปีตามที่ตกลงกัน โจทก์จึงฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 จัดการจดทะเบียนการเช่าได้
