แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่วัดซึ่งเป็นจำเลยมีกำหนด 10 ปี โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะทำการก่อสร้างห้องแถวลงในที่เช่า มีจำนวนห้องที่จะต้องสร้างระบุไว้ จำเลยได้ส่งมอบที่ให้โจทก์บางส่วน ยังไม่ครบตามสัญญาและโจทก์ได้ก่อสร้างห้องแถวลงบ้างแล้ว ต่อมาจำเลยไม่ส่งมอบที่ให้โจทก์เพื่อก่อสร้างห้องต่อไปตามสัญญา เมื่อศาลวินิจฉัยว่าจำเลยผิดสัญญา บังคับให้จำเลยส่งมอบที่ตามสัญญาให้แก่โจทก์ ศาลบังคับให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนสัญญาเช่ามีระยะเวลา 10 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าเมื่อวันที่ ๑๘ พฤศจิกายน ๒๔๔๓ จำเลยได้ทำสัญญาให้เช่าที่วัดราชบูรณะ ตามโฉนด ๒๑๔๙ มีจำนวนที่ ๑๕๐๐ ืตารางวา เพื่อปลูกสร้างอาคารไม่น้อยกว่า ๖๐ ห้องตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องมีกำหนด ๑๐ ปี จำเลยสัญญาว่าจะส่งมอบที่ ๑๕๐๐ ตารางวาให้โจทก์ในสภาพที่ว่างเปล่า ปลอดภาระที่จะต้องถูกขับไล่หรือรอนสิทธิใด ๆ เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว จำเลยได้ส่งมอบที่ให้โจทก์ส่วนหนึ่ง โจทก์ได้จัดการปลูกสร้างห้องลงได้ ๑๕ ห้อง ต่อมาโจทก์ต้องการจะปลุกสร้างห้องแถวต่อไปและบอกว่าแก่จำเลย จำเลยไม่สามารถส่งมอบที่ดินที่เหลือจากที่ซึ่งโจทก์ได้ปลูกสร้างแล้วให้โจทก์ได้ เป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย จึงมาฟ้องให้ศาลบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดังกล่าว และให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่จำเลยได้ส่งมอบที่แล้ว
จำเลยที่ ๑ ให้การว่าได้ทำสัญญากับโจทก์จริงแต่ปฏิเสธว่าแผนที่สังเขปท้ายสัญญาเช่าท้ายฟ้องมีขอบเขตเกินกว่าที่ตกลงกัน ที่ดินที่จำเลยส่งมอบให้โจทก์แล้วส่วนหนึ่ง ซึ่งโจทก์ได้ปลูกห้องแถว ๑๕ ห้องแล้วยังมีที่ว่างยังจะปลุกห้องได้อีก แต่โจทก์ไม่ปลูกห้องให้เสร็จในกำหนด เป็นการผิดสัญญา และโจทก์ยังผิดจสัญญาไม่ชำระเงินค่าเช่าและเงินบำรุงวัด จำเลยจึงฟอ้งแย้งขอเลิกสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์
จำเลยที่ ๒ ให้การว่าไม่เคยรับรองจะส่งมอบที่ให้โจทก์ในสภาพว่างเปล่า และขอให้ถือคำให้การของจำเลยที่ ๑ เป็นคำให้การต่อสู้ของจำเลยที่ ๒ ด้วย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ ๆ จำเลยที่ ๑ ส่งมอบให้ปลุกสร้างเป็นเพียงส่วนน้อย ที่ ๆ ว่างที่โจทก์ยังไม่ได้ปลูกก็ยังไม่ครบสัญญา ที่โจทก์งดส่งค่าเช่าและเงินบำรุงวัดก็เพราะจำเลยผิดนัด จึงขอให้ศาลยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่า จำเลยได้ส่งมอบ+โจทก์ปลุกสร้างห้องแถวบ้างแล้ว และเป็นทีพอใจโจทก์แล้ว จะเอาผิดตามสัญญาขอ้ ๘ ไม่ได้ จึงพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่า จำเลยผิดสัญญา ให้จัดการที่ให้โจทก์ให้ครบตามแผนที่ และให้ไปจดทะเบียนการเช่า
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษาว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญา เพราะแม้จำเลยได้ส่งมอบที่ให้โจทก์เพือ่ปลุกห้องแถวบ้างแล้วเป็นเพียงบางส่วนเท่านั้น ตามสัญญาจำเลยที่ ๑ ไม่มีสิทธิที่จะเลือก+ที่ที่เช่าให้แก่โจทก์ทีละส่วน แล้วบังคับให้โจทก์ปลูกสร้างในที่ที่ส่งมอบตามความพอใจ และการที่โจทก์ไม่ชำระค่าเช่า ค่าบำรุงวัดก็สืบเนื่องมาจากจำเลยผิดสัญญา
สำหรับขอ้ที่โจทก์ขอให้บังคับให้จำเลยที่ ๑ ไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญานั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การเช่ารายนี้โจทก์ผู้เช่า+จะตอ้งปลุกสร้างตึก ๒ ชั้นลงในที่เช่าไม่นอ้ยกว่า ๖๐ ห้อง ซึ่งคู่สัญญาคั่นต่ำไว้ถึงหนึ่งล้านบาท เมือ่ปลูกแล้วสิ่งปลุกสร้างย่อมตกเป็นของจำเลยผู้ให้เช่าทันที แล้วการเข่าก็เปลี่ยนไปเป็นการเช่าที่ดินและสิ่งปลุกสร้างกับไป ๑๐ ปี นอกจากนั้นโจทก์ยังตอ้งเสียเงินบำรุงวัดอีก การที่จะ+ดังกล่าวก็เพื่อหากำไรในภายหน้า เพราะเหตุที่ได้เช่ากันเป็นระยะเวลา ๑๐ ปี ซึ่งไม่ใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่ง โจทก์จะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญานี้ โจทก์ผู้เช่าก็ย่อมมีสิทธิ ที่จะเช่าในเวลา ๑๐ ปี ตามที่ตกลงกัน โจทก์จึงฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยที่ ๑ จัดการจดทะเบียนการเช่าได้.
