แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยมิได้ระบุว่าหากโจทก์ยืมเงินจากธนาคารไม่ได้ ให้ถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นอันเลิกกัน โจทก์จึงจะนำเหตุที่ตนกู้ยืมเงินไม่ได้มาบอกเลิกสัญญากับจำเลยหาได้ไม่ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เพราะไม่อาจชำระราคาค่าบ้านและที่ดินให้แก่จำเลยได้ ทั้งการที่จำเลยโอนบ้านและที่ดินพิพาทมาเป็นของตนก็เป็นการกระทำโดยชอบและสุจริตเพราะดำเนินการไปโดยได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ โจทก์จึงไม่ สามารถฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินพิพาท ดังกล่าวได้ แม้สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุว่าโจทก์มอบบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยเป็นค่ามัดจำในการ ซื้อบ้านและที่ดินของจำเลย แต่เมื่อโจทก์ยังมิได้ส่งมอบบ้าน ดังกล่าวให้แก่จำเลย บ้านและที่ดินพิพาทจึงไม่ใช่มัดจำ ดังนี้แม้โจทก์จะผิดสัญญาจำเลยก็ไม่อาจริบบ้านและที่ดินพิพาทได้ อย่างไรก็ตามการที่โจทก์และจำเลยต่างต้องโอนกรรมสิทธิ์ ในบ้านและที่ดินให้แก่กันนั้นมีลักษณะเป็นสัญญาแลกเปลี่ยน ทรัพย์สิน ซึ่งต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 518-520 โดยจำเลยอยู่ใน ฐานะผู้ซื้อบ้านและที่ดินพิพาทส่วนโจทก์เป็นผู้ขายเมื่อจำเลย โอนบ้านและที่ดินพิพาทเป็นของตนแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้อง ชำระราคาค่าบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งกันและกัน โดยโจทก์จะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 196834 พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ โดยโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มให้แก่จำเลยจำนวน 1,075,000 บาท ต่อมาปรากฏว่าธนาคารที่จำเลยติดต่อขอกู้ยืมเงินและนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนอง ได้มีคำสั่งไม่อนุมัติวงเงินให้โจทก์ โจทก์จึงขอโฉนดคืนจากจำเลย แต่ปรากฏว่าจำเลยได้ทำการโอนที่ดินไปเป็นชื่อของจำเลยแล้ว โดยอ้างว่าโจทก์ขายให้จำเลย การกระทำของจำเลยเป็นการกระทำโดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 7225คืนแก่โจทก์ ให้จำเลยดำเนินการเพิกถอนการจดทะเบียนในที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าวเป็นชื่อโจทก์แต่เพียงผู้เดียว หากจำเลยไม่ไปดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 เป็นของจำเลยขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับให้โจทก์ส่งมอบที่ดินโฉนดเลขที่ 7225ให้จำเลย ให้โจทก์และบริวารย้ายออกไปจากที่ดินดังกล่าวและบ้านเลขที่ 1952/90 หรือ 189 และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้จำเลยเดือนละ 3,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยโอนบ้านและที่ดินเป็นของจำเลยโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยไม่มีสิทธิริบมัดจำ จำเลยจึงต้องจดทะเบียนโอนที่ดินคืนให้แก่โจทก์และจำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 7225เลขที่ดิน 3361 ตำบลคลองต้นไทร (บ้างไส้ไก่ฝั่งเหนือ)อำเภอคลองสาน กรุงเทพมหานคร คืนแก่โจทก์ ให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 7225 โดยใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ สำหรับคำขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยนั้นโจทก์ขอคัดคำพิพากษาที่รับรองถูกต้องไปดำเนินการได้อยู่แล้วจึงไม่บังคับให้ สำหรับฟ้องแย้งจำเลยให้ยกเสีย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 7225 เลขที่ดิน 3361ตำบลคลองต้นไทร (บางไส้ไก่ฝั่งเหนือ) อำเภอคลองสานกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 1952/90 หรือ189 แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 196834 ตำบลบางนา อำเภอพระโขนงกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 27/526หมู่บ้านนภาลัย แขวงสี่แยกบางนา เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครวันที่ 27 พฤษภาคม 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อที่ดินและบ้านของจำเลยดังกล่าวในราคา 1,900,000 บาท ได้ทำสัญญาซื้อขายไว้โดยระบุในสัญญาว่าโจทก์ได้นำที่ดินพร้อมตึกแถวเลขที่ 1952/90ของโจทก์ซึ่งตีราคา 825,000 บาท มาวางเป็นมัดจำการซื้อขายดังกล่าว พร้อมกันนั้นโจทก์ก็ได้มอบโฉนดที่ดิน หนังสือมอบอำนาจสำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนให้จำเลยไว้วันที่ 11 มิถุนายน 2535 จำเลยได้ไปจดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินของโจทก์ดังกล่าวเป็นของจำเลย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า จำเลยทำการโอนที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยสุจริตและชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ก่อนวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวเห็นควรวินิจฉัยก่อนว่า ในการที่โจทก์ทำสัญญาซื้อบ้านและที่ดินจากจำเลยนั้นได้มีการตกลงกันหรือไม่ว่า หากโจทก์กู้เงินจากธนาคารไม่ได้ สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นอันเลิกกันเห็นว่าหากมีการตกลงกันดังกล่าวจริงข้อตกลงดังกล่าวนี้นับว่าเป็นสาระสำคัญซึ่งคู่ความน่าจะได้ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายแต่ตามสัญญาซื้อขายไม่มีข้อความตอนใดเลยที่ระบุว่าหากโจทก์กู้ยืมเงินจากธนาคารไม่ได้ สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นอันเลิกกัน ในการเบิกความในชั้นไต่สวนมูลฟ้องในคดีอาญาที่โจทก์ฟ้องจำเลยว่าปลอมใบมอบอำนาจ โจทก์ก็ไม่ได้เบิกความเลยว่าได้ตกลงกับจำเลยว่าหากโจทก์กู้เงินจากธนาคารไม่ได้สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นอันเลิกกันนางสิริกุล บุญปรีดา บุตรสาวโจทก์ซึ่งเป็นพยานในการซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเบิกความเป็นพยานโจทก์แต่เพียงว่าเมื่อโจทก์กู้เงินไม่ได้โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา โดยไม่ได้เบิกความเลยว่า มีข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยว่าถ้าโจทก์กู้เงินไม่ได้สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นอันเลิกกันดังนั้น จึงฟังไม่ได้ว่า มีข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยว่าหากโจทก์กู้เงินไม่ได้ การซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นอันยกเลิกกัน การที่จำเลยพาโจทก์ไปติดต่อกู้เงินจึงเป็นเพียงการช่วยเหลือแนะนำโจทก์เท่านั้น โจทก์จึงอ้างเหตุที่กู้เงินไม่ได้มาบอกเลิกสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินกับจำเลยไม่ได้การที่จำเลยโอนบ้านและที่ดินพิพาทมาเป็นของจำเลยโดยอาศัยใบมอบอำนาจและหลักฐานที่โจทก์มอบไว้ให้โดยชอบ จึงเป็นการกระทำโดยสุจริตและชอบด้วยกฎหมาย ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการต่อไปมีว่า โจทก์ฟ้องขอเพิกถอนการจดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินพิพาทตามฟ้องได้หรือไม่เห็นว่า การที่จำเลยโอนบ้านและที่ดินพิพาทมาเป็นของจำเลยก็โดยโจทก์ได้มอบอำนาจให้โอนได้ จึงเป็นการกระทำโดยชอบ และไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแต่อย่างใด กลับปรากฏว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเสียเองที่ไม่อาจชำระค่าบ้านและที่ดินให้จำเลยได้ โจทก์จึงฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินพิพาทไม่ได้ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น มีปัญหาว่าจำเลยจะริบบ้านและที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าเป็นมัดจำได้หรือไม่ เห็นว่า แม้ในสัญญาซื้อขายเอกสาร จ.4 จะระบุว่ามอบบ้านและที่ดินพิพาทเป็นมัดจำโดยตีราคา825,000 บาท แต่โจทก์ก็ยังมิได้ส่งมอบบ้านให้จำเลยแต่อย่างใดบ้านและที่ดินพิพาทจึงไม่ใช่มัดจำซึ่งศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยไว้โดยละเอียดแล้ว จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาจึงริบบ้านและที่ดินพิพาทซึ่งเป็นมัดจำไม่ได้ แต่อย่างไรก็ตามการที่โจทก์จำเลยต่างจะต้องโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้กันและกันนั้นเข้าลักษณะเป็นสัญญาแลกเปลี่ยนทรัพย์สินกันซึ่งจะต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 518 ถึงมาตรา 520 โดยให้ถือว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อบ้านและที่ดินพิพาทส่วนโจทก์เป็นผู้ขาย ดังนั้น เมื่อจำเลยโอนบ้านและที่ดินพิพาทเป็นของตนแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ที่จะต้องชำระราคาบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์เช่นกัน
ปัญหาว่าจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ตามฟ้องแย้งได้หรือไม่เห็นว่า การที่โจทก์มอบอำนาจให้จำเลยไปโอนบ้านและที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยนั้นก็เพื่อเป็นการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วนที่โจทก์ซื้อจากจำเลยตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.4 แต่ต่อมาปรากฏว่าโจทก์ไม่อาจหาเงินมาชำระราคาบ้านและที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลยได้โจทก์จึงไม่ยอมซื้อบ้านและที่ดินจำเลย ดังนั้นจึงนำราคาบ้านและที่ดินพิพาทหักชำระราคาบ้านและที่ดินที่โจทก์จะซื้อจากจำเลยไม่ได้ จำเลยจึงต้องชำระราคาบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์ ซึ่งคู่ความตีราคาบ้านและที่ดินพิพาทเป็นเงิน 825,000 บาทเมื่อจำเลยไม่ชำระราคาบ้านและที่ดินพิพาทให้โจทก์ การที่โจทก์ไม่ส่งมอบบ้านและที่ดินพิพาทให้จำเลย จำเลยจึงฟ้องแย้งให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากบ้านและที่ดินพิพาทไม่ได้ ส่วนที่โจทก์ไม่ไปโอนบ้านและที่ดินตามสัญญาซื้อขาย และไม่ชำระราคาบ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยนั้น จำเลยมิได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายส่วนนี้มาด้วยศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องแย้งจำเลยนั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ด้วย ทั้งนี้ไม่ตัดสิทธิคู่ความที่จะนำคำฟ้องมายื่นใหม่ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
