แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
กรณีที่ผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าด้วยการนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง โดยไม่มีข้อตกลงให้ทำได้ไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคสอง ซึ่งบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้ว จึงมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 387ซึ่งเป็นบททั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญา ดังนั้น ก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าและก่อนฟ้องคดี โจทก์ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในระยะเวลาอันสมควรตามที่โจทก์กำหนดเสียก่อน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3690โดยซื้อมาจากร้อยโทอัมพร นิติเกษตรสุนทร เจ้าของที่ดินเดิมเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2533 และโจทก์ตกลงยอมรับภาระผูกพันตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 11 มิถุนายน 2511 ที่เจ้าของที่ดินเดิมได้ให้จำเลยที่ 1 ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการมีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 1 เช่าที่ดินมีกำหนด 28 ปี นับตั้งแต่วันที่11 มิถุนายน 2511 เพื่อทำภัตตาคารและจัดทำเป็นสถานที่เล่นโบว์ลิ่งและหากจำเลยที่ 1 จะประกอบกิจการอื่นนอกจากนี้หรือจะโอนสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 1 หรืออนุญาตให้อาศัยอยู่หรือให้เช่าที่ดินหรืออาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลอื่นจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าก่อนต่อมาโจทก์พบว่าจำเลยที่ 1 ปฏิบัติผิดสัญญาเช่าด้วยการนำอาคารสถานที่ทั้งหมดพร้อมกิจการของจำเลยที่ 1 ให้บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด เช่าช่วงไปเป็นผู้ดำเนินกิจการสถานที่เล่นโบว์ลิ่ง และร้านอาหารสิเพื่อนคาเฟ่ กับยังนำที่ดินที่เช่าช่วงเปิดกิจการเล่นบิลเลียดและสนุกเกอร์พร้อมทั้งอนุญาตให้บริษัท35 โบว์ลิ่ง จำกัด ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการพักอาศัยโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินเดิมหรือจากโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินจึงระงับลงทันทีบรรดาอาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหลายในทรัพย์สินที่เช่าจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า และจำเลยทั้งสองทราบแล้วแต่เพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินที่เป็นสังหาริมทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท แก่โจทก์กับชำระค่าเสียหาย อีกเดือนละ 1,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้วเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองได้ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินที่เป็นสังหาริมทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3690 แขวงบางยี่ขัน เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานครของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 4,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 4,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์
โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีประเด็นโต้เถียงตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า เมื่อศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1โดยจำเลยที่ 2 เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์ด้วยการนำสถานที่เช่าไปให้บริษัท 35 รีครีเอชั่น จำกัด และให้ร้านสิเพื่อนคาเฟ่เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์และข้อเท็จจริงดังกล่าวยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์โดยที่จำเลยที่ 1 มิได้ฎีกาโต้เถียงแล้ว ก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าและก่อนฟ้องโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าเสียก่อนภายในระยะเวลาอันสมควรตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังข้อวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์หรือไม่ เห็นว่า กรณีที่ผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าด้วยการนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่มีข้อตกลงให้ทำได้ไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคสอง ซึ่งบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้ว กรณีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 387แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นบทบัญญัติทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญา อนึ่งสัญญาเช่าตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 11 ก็ระบุไว้ชัดแจ้งว่าผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที เมื่อผู้เช่าปฏิบัติผิดสัญญาเช่าในข้อหนึ่งข้อใด ดังนั้นก่อนบอกเลิกสัญญาเช่าและก่อนฟ้องคดี โจทก์ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในระยะเวลาอันสมควรตามที่โจทก์กำหนดเสียก่อนดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยที่ 1 โดยชอบแล้วโจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 เป็นคดีนี้ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องของโจทก์อ้างว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์ไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในระยะเวลาที่โจทก์เห็นสมควรเสียก่อนนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ประเด็นนี้ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
