แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กัน ในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือน อยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส. ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมดปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกา ต่อมาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 วรรคหนึ่ง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 173/14พร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 6290 และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยกับชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาทแก่โจทก์จนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินเสร็จ
จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 173/14 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ให้โจทก์กับทายาทของนายเสงี่ยม เทียนกระจ่าง แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 6290 เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา ให้จำเลย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ชั้นชี้สองสถาน คู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามฟ้อง เดิมที่ดินตามฟ้องเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3) มีชื่อนางสาวทวี บุญนำสุข เป็นผู้ครอบครอง จำเลยปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินตั้งแต่นางสาวทวียังเป็นผู้ครอบครอง ต่อมาปี 2528 นางสาวทวีขายที่ดินตามฟ้องแก่นางสุมาลัย ครั้นปี 2530 นางสุมาลัยขายแก่โจทก์กับนายเสงี่ยมต่อมาวันที่ 30 ตุลาคม 2532 โจทก์กับนายเสงี่ยมตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทโดยระบุคำมั่นในสัญญาเช่าว่า หลังจากนายเสงี่ยมกับโจทก์ออกโฉนดที่ดินตามฟ้องแล้วจะแบ่งแยกโฉนดสำหรับที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน84 ตารางวา ครั้นวันที่ 22 ธันวาคม 2535 มีการออกโฉนดที่ดินตามฟ้องเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 6290 โจทก์ไม่ยอมแบ่งแยกโฉนดสำหรับที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามคำมั่นในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกลับฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คู่ความขอสละประเด็นข้ออื่น ๆ ตามคำฟ้องคำให้การฟ้องแย้ง และคำให้การแก้ฟ้องแย้งโดยขอให้ศาลวินิจฉัยในประเด็นข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่ต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยโจทก์รับว่าโจทก์กับนายเสงี่ยมทำคำมั่นในสัญญาเช่ากับโจทก์จริง สำหรับประเด็นค่าเสียหาย หากจำเลยเป็นฝ่ายแพ้จำเลยจะชดใช้ค่าเสียหายตามฟ้องให้โจทก์ โดยบริเวณเนื้อที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามแผนที่พิพาท โจทก์จำเลยแถลงไม่สืบพยาน
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดที่ดินเลขที่ 6290 เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 173/14 ให้โจทก์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของนายเสงี่ยม เทียนกระจ่าง แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 6290 เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล.2 ให้จำเลย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามคำมั่นที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 หรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่า คำมั่นของโจทก์ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 มีลักษณะเป็นคำมั่นจะให้ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 526 นั้น เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 มีข้อความว่า ข้อ 10 ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อทางราชการออกโฉนดที่ดินให้ผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะไปแบ่งแยกโฉนดให้ผู้เช่าเป็นจำนวนที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา ส่วนที่เหลืออีก 8 ไร่ เป็นของผู้ให้เช่าสัญญานี้ที่ดินขาดจากรายการนี้ ผู้ให้เช่าต้องได้ที่ดิน 8 ไร่เต็ม ข้อ 11 การรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้ผู้เช่าตามข้อ 10 ถ้าบ้านที่อยู่อาศัยของผู้เช่าอยู่ในส่วนที่ดินของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมรื้อถอนออกไปทันที โดยผู้ให้เช่าจะจ่ายค่ารื้อถอนเป็นเงิน15,000 บาท ดังนี้จะเห็นได้ว่าขณะทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 ไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีความสัมพันธ์กันในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาทปลูกบ้านเรือนอยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์ และนายเสงี่ยมซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม ทั้งปรากฏว่าเมื่อโจทก์ยื่นคำฟ้องก็ระบุในคำฟ้องว่า จำเลยเข้าอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทในปี 2532 โดยไม่มีสัญญาเช่าหรือข้อผูกพันใด ๆ แสดงให้เห็นว่าโจทก์พยายามปิดบังข้อตกลงตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 ที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาท ส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้นำที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาทไปขออกโฉนดที่ดิน ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 ไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามฎีกาของโจทก์ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์จำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ประกอบกับในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 บัญญัติว่า สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย ดังนี้ เมื่อโจทก์นำที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทไปออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ที่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องโจทก์ได้ตามคำร้องของโจทก์ ซึ่งโจทก์อ้างว่าไม่ชอบนั้น ได้ความว่า เดิมนายวิรัช เทียนกระจ่าง ในฐานะทายาทของนายเสงี่ยมและผู้รับมอบอำนาจจากนางวรรณากับบุตรทุกคนของนายเสงี่ยม ซึ่งเป็นทายาทนายเสงี่ยมเป็นโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยคดีนี้แต่หลังจากฟ้องคดีแล้ว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งตั้งนางวรรณาเป็นผู้จัดการมรดกของนายเสงี่ยมผู้ตาย โจทก์จึงมายื่นคำร้องขอแก้ฟ้องเปลี่ยนเป็นนางวรรณาในฐานะผู้จัดการมรดกของนายเสงี่ยม โดยนายวิรัชเป็นผู้รับมอบอำนาจเช่นเดิม เห็นว่าในปัญหาดังกล่าว โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ เมื่อจำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอเป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ฉบับลงวันที่ 25 เมษายน 2539 ซึ่งโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆทั้งหมด ดังนี้ ถือว่าปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 1 โจทก์จะยกขึ้นฎีกาต่อมาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
พิพากษายืน
