แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้ขายขายบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินฯได้รับชำระราคาครบถ้วน และมอบให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยแล้ว แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพราะผู้ขายอ้างว่าหากไปทำโอนกันสำนักงานทรัพย์สินฯทราบเรื่องเข้าจะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อก็ยอม ดังนี้ แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรกแล้ว สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะและจะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้สมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านของโจทก์แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าจึงขอให้ศาลขับไล่และใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อบ้านพิพาทจากโจทก์เมื่อพ.ศ. 2499 ในราคา 7,000 บาท ซ่อมแซมสิ้นเงินไปอีก 6,000 บาทไม่เคยเช่าและขอผัดชำระค่าเช่า เมื่อต้นปี พ.ศ.2502 จำเลยไปขอจดทะเบียนทรัพย์สิทธิเรือนพิพาทที่อำเภอ โจทก์คัดค้าน แล้วมาฟ้องคดีนี้ จึงขอให้บังคับโจทก์ถอนคำคัดค้าน แล้วจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์เรือนพิพาทให้จำเลยหากโจทก์ไม่ถอนคำคัดค้านหรือไม่จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ ก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ไม่เคยขายเรือนพิพาทให้จำเลยการซื้อขายไม่มีลายลักษณ์อักษรและมิได้จดทะเบียน
ศาลแพ่งเห็นว่า จำเลยซื้อเรือนพิพาทจากโจทก์จริง แม้การซื้อขายไม่สมบูรณ์เพราะมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ได้มีการชำระราคากันจนจำเลยได้เข้าครอบครองเรือนพิพาทอยู่ในขณะนี้ ย่อมถือได้ว่าการซื้อขายนั้นสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136จึงพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนโอนขายเรือนพิพาทให้จำเลย ถ้าไม่ไป ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า โจทก์ขายเรือนพิพาทให้จำเลยแล้ว จะมาฟ้องให้ขับไล่จำเลยในฐานะผู้เช่าหาได้ไม่ ส่วนที่ศาลชั้นต้นให้โจทก์ไปจดทะเบียนการโอนนั้น ศาลอุทธรณ์ไม่เห็นพ้องด้วย เพราะสัญญาซื้อขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 จึงเป็นโมฆะ และจะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้สัญญาซื้อขายสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาซื้อขายก็ไม่ได้ จึงพิพากษาแก้ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกาว่า แม้หากสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ แต่ก็ย่อมสมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งจำเลยผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและอำนาจที่จะบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ถอนพิพาทให้จำเลยได้
ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว คดีฟังเป็นยุติว่า จำเลยซื้อเรือนพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินฯ เมื่อ พ.ศ. 2499 โดยมิได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายจำเลยชำระเงินให้โจทก์เสร็จสิ้นแล้วโดยไม่มีหลักฐาน ขณะตกลงซื้อขายได้มีการพูดกันในเรื่องการจดทะเบียนโอนเรือนพิพาทกัน โจทก์บอกว่าโอนไม่ได้ เพราะหากสำนักงานทรัพย์สินฯ ทราบเข้า จะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดินจำเลยก็ยอม โจทก์ถอนเรือนพิพาทให้จำเลยเข้าอยู่ตลอดมาจนโจทก์ฟ้องประมาณ 3 ปีเศษแล้ว
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามพฤติการณ์ดังกล่าวมาแสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรก และถือได้ว่าสัญญาแท้จริงที่โจทก์จำเลยตกลงกันนั้น เป็นสัญญาซื้อขายเรือนพิพาทโดยเด็ดขาดแล้ว จะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้การซื้อขายระหว่างตนสมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 136 หาได้ไม่ เพราะตามท้องสำนวนไม่มีเหตุให้พึงสันนิษฐานได้เช่นนั้น และฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาทุจริตล่อให้จำเลยหลงผิดในการไม่จดทะเบียนการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์เรือนพิพาทให้จำเลยดังจำเลยอ้างในฎีกา ที่จำเลยฎีกาว่าการที่จำเลยไปร้องขอจดทะเบียนที่อำเภอแล้วโจทก์คัดค้าน ย่อมแสดงให้เห็นว่าโจทก์มีเจตนาทุจริตลวงให้จำเลยรั้งรอปฏิบัติการโอนเรือนพิพาทนั้น ทางพิจารณาไม่ได้ความตามฎีกาจำเลย กลับได้ความว่าตั้งแต่ซื้อขายกันมา จำเลยไม่เคยติดใจหรือพูดขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการซื้อขายที่อำเภอเลย เหตุที่จำเลยไปขอจดทะเบียนก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ของสำนักงานทรัพย์สินฯ ต่างหาก เพราะขณะนั้นสำนักงานทรัพย์สินฯ ทราบว่าโจทก์ขายเรือนพิพาทให้จำเลยแล้ว สำนักงานทรัพย์สินฯ จึงให้จำเลยยื่นคำร้องขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนพิพาทกับสำนักงานทรัพย์สินฯโดยตรง แต่ให้จำเลยไปจดทะเบียนทรัพย์สิทธิที่อำเภอเสียก่อนว่าเรือนพิพาทเป็นของจำเลย ๆ จึงไปยื่นคำร้องที่อำเภอ ความเป็นจริงหาใช่เป็นดังจำเลยกล่าวอ้างในฎีกาไม่
จึงพิพากษายืน
