แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยเป็นพี่น้องกัน จำเลยขายบ้าน 2 หลัง และส่งมอบให้โจทก์เข้าครอบครองอาศัยตลอดมา โดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรกการซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะและจะถือว่าการซื้อขายบ้านหลังที่ 2 ซึ่งโจทก์ยังค้างชำระเงิน เป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้ เพราะโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์ซื้อบ้านจากจำเลยเด็ดขาดมาแต่แรกแล้วแม้การซื้อขายเป็นโมฆะแต่โจทก์ครอบครองบ้านหลังแรกอย่างเป็นเจ้าของถึงวันฟ้องเกินกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์บ้านหลังแรกโดยการครอบครองปรปักษ์
ย่อยาว
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า บ้านเลขที่ 44 หลังแรกเป็นของโจทก์ ให้เพิกถอนคำร้องขอขายบ้านพิพาทตามประกาศเขตพระโขนง ฉบับที่ 549/2523ลงวันที่ 29 ธันวาคม 2523 คำขอนอกจากนี้และคำฟ้องแย้งของจำเลยให้ยก ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยโอนบ้านพิพาทหลังที่สองให้โจทก์เมื่อโจทก์ชำระเงินค่าบ้านที่ค้างชำระ 5,000 บาทให้จำเลยแล้วให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 2,000 บาท จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า “ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่าเดิมจำเลยเป็นเจ้าของบ้าน 2 หลัง เลขที่ 44 ซอยสุคนธชาติ 3 ถนนสุขุมวิทแขวงบางจาก เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่ในส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 2285 ของนางกูล สุคนธชาติ หรือนางประพินธุ์ จำเลยเป็นน้องสาวของโจทก์ ปัจจุบันโจทก์เป็นผู้ครอบครองบ้านทั้งสองหลังดังกล่าว
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่บรรยายโดยละเอียดว่าโจทก์ซ่อมแซมบ้านกี่ครั้ง ครั้งละเท่าใด เมื่อใด และได้รับความเสียหายอย่างไรเท่าใดเป็นการบรรยายฟ้องที่ไม่แจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหา จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมนั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า คดีนี้โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของบ้าน 2 หลัง เลขที่ 44 ดังกล่าวโดยซื้อมาจากจำเลย เมื่อซื้อแล้วได้ซ่อมแซมหลายครั้ง การซ่อมแซมบ้านดังกล่าวเป็นเพียงข้ออ้างประกอบว่าบ้านเป็นของโจทก์เท่านั้น ข้อเท็จจริงที่ว่าได้ซ่อมแซมบ้านกี่ครั้ง ครั้งละเท่าใดและเมื่อใด จึงเป็นรายละเอียดที่จะนำสืบในชั้นพิจารณาคดีได้ ทั้งการที่โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะจำเลยไปประกาศขายบ้านซึ่งเป็นของโจทก์ เป็นการละเมิด ส่วนจะเสียหายเท่าใดเป็นรายละเอียดที่โจทก์จะต้องนำสืบในชั้นพิจารณา ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาททั้งสองหลัง เพราะจำเลยไม่ได้ขายบ้านพิพาททั้งสองหลังให้แก่โจทก์นั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ฝ่ายโจทก์มีตัวโจทก์เบิกความว่า จำเลยขายบ้านพิพาทหลังแรกให้เมื่อเดือนมีนาคม 2512 ในราคา 20,000 บาท ต่อมาเดือนตุลาคม2514 จึงซื้อบ้านพิพาทหลังที่สองจากจำเลยอีกในราคา 20,000 บาทแต่ชำระเพียง 15,000 บาท ยังค้างชำระอีก 5,000 บาทจนบัดนี้ นายพิศบุญล้ำเลิศ เบิกความว่า เดิมบ้านพิพาทเป็นของจำเลย จำเลยได้มาติดต่อขอให้ไปซ่อมบ้านหลังแรก ทั้งบอกด้วยว่าได้ขายบ้านหลังแรกดังกล่าวให้โจทก์แล้ว และต่อมาใน พ.ศ. 2513 โจทก์ได้ว่าจ้างให้ต่อเติมบ้านหลังแรกไปทางด้านทิศตะวันออกอีก นางอุไร สุวรรณานนท์ เบิกความว่าเมื่อ พ.ศ. 2514 เห็นประกาศให้เช่าบ้าน จึงได้ติดต่อกับจำเลยโดยทางโทรศัพท์ในที่สุดตกลงเช่าบ้านหลังที่สองทำเป็นโรงเรียนและเลี้ยงเด็ก ในการตกลงเช่านั้น จำเลยบอกว่าได้ขายบ้านหลังที่สองให้โจทก์แล้ว ให้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ส่วนนายสุริยา งามเลขา เบิกความว่า เมื่อ พ.ศ. 2518 ได้รับจ้างซ่อมบ้านหลังที่สองของโจทก์ ฝ่ายจำเลยคงมีแต่ตัวจำเลยเบิกความลอย ๆ ว่า ไม่ได้ขายบ้านทั้งสองหลังให้แก่โจทก์เท่านั้น นายพิศก็ดีนางอุไรก็ดี นายสุริยาก็ดี ต่างเป็นบุคคลภายนอกไม่มีส่วนได้เสียกับโจทก์จำเลย ต่างเบิกความเจือสมโจทก์ โดยเฉพาะนายพิศรู้จักกับจำเลยมาก่อนส่วนนางอุไรผู้เช่าบ้านหลังที่สองได้ติดต่อขอเช่าบ้านจากจำเลยก่อน หากจำเลยไม่บอกว่าได้ขายบ้านหลังที่สองให้โจทก์ เหตุใดนางอุไรจะชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ถ้อยคำเบิกความพยานโจทก์จึงมีน้ำหนักยิ่งกว่าถ้อยคำเบิกความพยานจำเลย ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าจำเลยได้ขายบ้านหลังแรกให้แก่โจทก์ในปี พ.ศ. 2512 และขายบ้านหลังที่สองให้แก่โจทก์ในเดือนตุลาคม 2514
ที่จำเลยฎีกาว่า การซื้อขายบ้านทั้งสองหลังซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะนั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า โจทก์จำเลยเป็นพี่น้องกัน เมื่อจำเลยขายบ้านหลังแรกให้โจทก์ในปี พ.ศ. 2512 และขายบ้านหลังที่สองให้โจทก์ในปีพ.ศ. 2514 จำเลยได้ส่งมอบบ้านทั้งสองหลังให้โจทก์เข้าครอบครองอาศัยตลอดมา โดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรก การซื้อขายบ้านทั้งสองหลังจึงตกเป็นโมฆะ และจะถือว่าการซื้อขายบ้านหลังที่สองซึ่งโจทก์ยังค้างชำระเงินแก่จำเลยอีก 5,000 บาทเป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้ เพราะโจทก์บรรยายฟ้องมาแจ้งชัดว่า โจทก์ซื้อบ้านทั้งสองหลังจากจำเลยมาเด็ดขาดแต่แรก อย่างไรก็ดีแม้การซื้อขายบ้านระหว่างโจทก์จำเลยจะเป็นโมฆะ แต่ปรากฏว่าจำเลยได้ส่งมอบบ้านหลังแรกให้โจทก์เข้าครอบครองอย่างเป็นเจ้าของมาตั้งแต่ พ.ศ. 2512 คำนวณนับถึงวันฟ้องเกินกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในบ้านหลังแรกโดยการครอบครองปรปักษ์ ส่วนบ้านหลังที่ 2 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์เพิ่งซื้อจากจำเลยเมื่อเดือนตุลาคม พ.ศ. 2514 คำนวณนับถึงวันฟ้องยังไม่ครบกำหนด 10 ปี โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนี้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังขึ้นบางส่วน
ที่จำเลยฎีกาประเด็นสุดท้ายเรื่องค่าเสียหายนั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่าฝ่ายโจทก์กล่าวอ้างลอย ๆ มาในฟ้องว่าโจทก์เสียหายเป็นเงิน 15,000 บาทแต่ในชั้นพิจารณาโจทก์ไม่ได้นำสืบให้เห็นเลยว่า โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยไปประกาศขายบ้านดังกล่าวเป็นเงินเท่าใดส่วนที่จำเลยฎีกาขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายนั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่าเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยขายบ้านให้โจทก์แล้ว จำเลยไปประกาศขายโจทก์ผู้ซึ่งเชื่อโดยสุจริตว่าเป็นเจ้าของบ้านจึงไปร้องคัดค้าน การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นละเมิดทั้งเมื่อคำนึงถึงพฤติการณ์ต่าง ๆ แห่งคดีและความร้ายแรงแห่งละเมิดแล้วไม่สมควรกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ 2,000 บาท ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยในข้อนี้ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
