แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ปัญหาว่าโจทก์ที่ 4 และที่ 5 ซึ่งขายที่ดินส่วนที่เหลือจากที่ขายให้จำเลย (ซึ่งเป็นสามยทรัพย์) ให้บุคคลอื่นไปแล้วจะมีสิทธิฟ้องจำเลยบังคับเรื่องภารจำยอมได้หรือไม่ เป็นปัญหาอำนาจฟ้อง แม้จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ แต่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลจึงวินิจฉัยให้ เมื่อได้ความว่าโจทก์ที่ 4 และที่ 5 เป็นคู่สัญญากับจำเลยตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายและบันทึก ซึ่งกำหนดให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 4 และที่ 5 โจทก์ที่ 4 และที่ 5 จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยเพื่อบังคับสิทธิตามสัญญาและบันทึกดังกล่าวได้
จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งห้า โดยมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าในส่วนที่เหลือจากการขาย ต่อมาจำเลยจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแต่ยังไม่จดทะเบียนภารจำยอม แต่ได้ทำหนังสือยืนยันว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ทั้งห้าภายหลัง จำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตาม ที่ดินของจำเลยจึงตกอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโจทก์ทั้งห้า
ย่อยาว
โจทก์ทั้งห้าฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยมอบอำนาจให้นางบุญเลี้ยงปันตระกูล ทำสัญญาจะซื้อที่ดินเนื้อที่ 44 ตารางวา จากโจทก์ที่ 1 เนื้อที่36 ตารางวา จากโจทก์ที่ 2 เนื้อที่ 44 ตารางวา จากโจทก์ที่ 3 เนื้อที่ 64ตารางวา จากโจทก์ที่ 4 และเนื้อที่ 24 ตารางวา จากโจทก์ที่ 5 โดยจำเลยตกลงที่จะสร้างถนนคอนกรีตกว้าง 6 เมตร พร้อมวางท่อระบายน้ำกว้างข้างละ 1 เมตร รวม 8 เมตร และจดทะเบียนให้ที่ดินที่จำเลยซื้อทั้งหมดดังกล่าวตกลงอยู่ในภารจำยอมของที่ดินส่วนที่เหลือของโจทก์ทั้งห้าให้พาหนะ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ และสาธารณูปโภคอื่น ๆผ่านได้ จำเลยได้รับโอนที่ดินจากโจทก์ทั้งห้าแล้ว และทำบันทึกว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้า แต่ภายหลังจำเลยไม่จัดการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินที่เหลือของโจทก์ทั้งห้าขอให้พิพากษาว่าที่ดินของจำเลยที่ซื้อจากโจทก์ทั้งห้าคือตามโฉนดที่ดินเลขที่ 129906, 128762, 128763, 129605, 949, 108638,108640 และ 108641 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานครตกอยู่ในบังคับภารจำยอมแก่ที่ดินส่วนที่เหลือของที่ดิน โจทก์ทั้งห้าในเรื่องให้มีและใช้ทางเดินผ่านเข้าออกได้ ให้รถยนต์และพาหนะเข้าออกได้ ให้ระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ และสาธารณูปโภคอื่น ๆ ผ่านเข้าออกได้ทั้งบนดินและใต้ดิน ให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดินสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาหนองแขมหรือสำนักงานที่ดินเกี่ยวข้องถ้าจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยมอบอำนาจให้นางบุญเลี้ยงไปทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งห้า และจำเลยไม่เคยตกลงที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้า ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ที่ดินของจำเลยที่ซื้อไปจากโจทก์ทั้งห้าโฉนดเลขที่ 129906, 128762, 128763, 129605, 949, 108638,108640, 108641 ตำบลบางไผ่ อำเภอภาษีเจริญ กรุงเทพมหานครตกอยู่ในบังคับภารจำยอมเต็มทั้งแปลงเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ทางระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่น ๆทุกชนิดแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าในที่ดินโฉนดเดียวกับของจำเลยข้างต้น ให้จำเลยไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยให้แก่โจทก์ทั้งห้า หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งห้า
โจทก์ทั้งห้าฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยเป็นตัวการมอบอำนาจให้นางบุญเลี้ยงทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องยกเว้นที่ดินโฉนดเลขที่ 129605 โดยมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าในส่วนที่เหลือจากการขาย ต่อมาจำเลยจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว แต่ยังไม่จดทะเบียนภารจำยอม แต่ได้ทำหนังสือยืนยันว่าจะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ทั้งห้าภายหลัง จำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตาม ที่ดินของจำเลยจึงตกอยู่ในภารจำยอมของที่ดินโจทก์ทั้งห้าตามฟ้อง อนึ่ง เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 129605 มิใช่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 แต่เป็นของนายไพรินทร์ ทองเย็น อีกทั้งตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.7 ก็ระบุว่าโจทก์ที่ 2 จะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 129602 กับ 949 โดยมิได้ระบุว่าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 129605 ดังนั้น จึงไม่อาจบังคับจำเลยให้จดทะเบียนภารจำยอมแก่โจทก์ที่ 2 ในที่ดินโฉนดเลขที่ 129605 ได้ตามขอ
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการสุดท้ายตามที่จำเลยแก้ฎีกาว่าโจทก์ที่ 4 และที่ 5 ได้ขายที่ดินส่วนที่เหลือจากที่ขายให้จำเลย (ซึ่งเป็นสามยทรัพย์) ไปแล้วจะมีสิทธิฟ้องจำเลยบังคับเรื่องภารจำยอมตามฟ้องได้หรือไม่ แม้จำเลยจะมิได้ให้การต่อสู้ในปัญหาข้อนี้ไว้ แต่อำนาจฟ้องของโจทก์ที่ 4 และที่ 5 เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยให้ เห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในสำนวนจะได้ความว่าโจทก์ที่ 4 และที่ 5 ได้ขายที่ดินส่วนที่เหลือจากที่ได้ขายให้จำเลยตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.25 และ จ.26 ให้แก่ผู้อื่นไปแล้วก็ตาม แต่โจทก์ที่ 4 และที่ 5 เป็นคู่สัญญากับจำเลยตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายและบันทึกเอกสารหมาย จ.6, จ.21, จ.17และ จ.28 ซึ่งกำหนดให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 4 และที่ 5 ดังนั้น การที่โจทก์ที่ 4 และที่ 5 ฟ้องจำเลยจึงเป็นการฟ้องบังคับสิทธิตามสัญญาและบันทึกดังกล่าว ย่อมกระทำได้โจทก์ที่ 4 และที่ 5 จึงมีอำนาจฟ้อง”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 2 สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 129605 นอกจากที่แก้ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
