แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 29สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า ผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า
จำเลยที่ 1 โอนขายนาให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2โอนนาให้จำเลยที่ 3 ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบ จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ตามสิทธิที่โจทก์ที่ 2 มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ 3จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อผู้เช่านาคือโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 2 ซื้อไว้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองได้เช่านาของจำเลยที่ 1 เพื่อปลูกข้าวมีกำหนด1 ปี เมื่อครบกำหนดแล้ว จำเลยที่ 1 ให้โจทก์เช่าต่อมายังไม่ครบ 6 ปี ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้โอนนาขายให้แก่จำเลยที่ 2เป็นเงิน 61,000 บาท และในวันเดียวกันจำเลยที่ 2 โอนให้แก่จำเลยที่ 3 โดยไม่มีค่าตอบแทน จำเลยที่ 1 ไม่ได้แจ้งการขายให้โจทก์ทราบก่อน ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 หากแจ้งให้โจทก์ทราบ โจทก์จะรับซื้อไว้ด้วยเงินสดในราคา 61,000 บาท จำเลยที่ 2, 3 ทราบอยู่ก่อนแล้วว่าโจทก์เป็นผู้เช่านาอยู่ การโอนที่นาดังกล่าวจึงเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ขอให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้จำเลยที่ 3 โอนขายนาตามฟ้องให้แก่โจทก์ในราคา 61,000 บาท
จำเลยทั้งสามให้การว่า โจทก์ที่ 1 มิใช่คู่สัญญากับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้ให้โจทก์ที่ 2 เช่านาจริง จำเลยที่ 1 มีหนี้สินมากได้บอกขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2เป็นเงิน 61,000 บาท ชำระเป็นเงินสด โจทก์ที่ 2 อยากได้แต่มีเงินไม่พอ จำเลยที่ 1จึงขายให้แก่จำเลยที่ 2 เป็นเงิน 61,000 บาท จำเลยที่ 1 มิได้ประพฤติผิดพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา จำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนโอนให้แก่จำเลยที่ 3โดยสุจริต จำเลยที่ 3 เป็นบุคคลภายนอก โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะบังคับซื้อจากจำเลยที่ 3 ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มตรา 569และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าถ้าจำเลยที่ 1 มิได้แจ้งการขายแก่โจทก์ที่ 2 ก่อนแล้ว โจทก์ที่ 2 ย่อมมีสิทธิที่จะซื้อนาคือจากจำเลยที่ 2 หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ จำเลยที่ 2 มีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 นั่นเอง ดังนั้นเมื่อจำเลยที่ 2 โอนนาต่อไปให้จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2มีต่อผู้เช่าคือโจทก์ที่ 2 จึงมีข้อเท็จจริงจะต้องวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 1 ได้แจ้งการขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ก่อนที่จะขายให้แก่จำเลยที่ 2 หรือไม่ ซึ่งศาลฎีกาเห็นควรจะวินิจฉัยข้อเท็จจริงดังกล่าว โดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยดังนี้คือ หากจำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งการขายนาแก่โจทก์ที่ 2 ดังที่นำสืบแล้วเหตุไฉนเมื่อจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่นาขายให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1จึงแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่า นาที่ขายนั้นจำเลยที่ 1 ทำเองดังปรากฏในคำขอจดทะเบียนตามเอกสารหมาย ล.1 นายอติพงษ์ สีดา เจ้าหน้าที่บริหารที่ดินซึ่งจำเลยอ้างมาเป็นพยานเบิกความว่า ถ้าเจ้าของแจ้งว่ามีผู้เช่านาก็จะมีการจดทะเบียนไม่ได้ จะต้องสอบถามให้ได้ความว่าผู้เช่านาไม่ซื้อแน่นอนแล้วจึงจดทะเบียนให้ได้และที่อ้างว่านายเรียนเป็นผู้นำหนังสือแจ้งการขายให้โจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 ลงชื่อในใบรับให้ไว้เป็นหลักฐานแต่ค้นหาไม่พบนั้น เห็นว่าเป็นข้ออ้างที่เลื่อนลอยรับฟังไม่ได้ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ในการที่จำเลยที่ 1 ขายที่นาให้แก่จำเลยที่ 2 นั้น จำเลยที่ 1 หาได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบไม่
ดังนั้นจำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ตามสิทธิที่โจทก์ที่ 2 มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อผู้เช่าคือโจทก์ที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 2 ซื้อไว้ ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 3 โอนขายที่นาตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3) เลขที่ 121 ตำบลดอนใหญ่ อำเภอบางแพ จังหวัดราชบุรี ให้แก่โจทก์ที่ 2ในราคา 61,000 บาท โดยให้ชำระเงินเมื่อทำการโอน หากจำเลยที่ 3 ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
