แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามแผนผังโครงการแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดินพิพาทระบุว่า ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมตามโครงการ มีถนนด้านหน้าและด้านหลัง จากถนนด้านหน้าเข้าสู่ถนนในโครงการด้านซ้ายเป็นทาวน์เฮาส์ 7 ห้องและด้านขวาอีก 7 ห้อง ถัดจากทาวน์เฮาส์ไปเป็นบริเวณของสระว่ายน้ำและลานลอยฟ้า มีตึกคอนโดมิเนียมอยู่ด้านในติดกับถนนด้านหลัง และโจทก์ตกลงจะซื้อทาวน์เฮาส์ห้องบี 7ที่ระบายสีเหลืองไว้ซึ่งอยู่ใกล้สระว่ายน้ำจากจำเลยเมื่อแผนผังดังกล่าวเป็นการแสดงทำเลที่ตั้งของทาวน์เฮาส์ที่จะก่อสร้างเสนอขายตามโครงการของจำเลยว่ามีสระว่ายน้ำลานลอยฟ้า และคอนโดมิเนียมอันอยู่ในทำเลที่สง่าสวยงามน่าอยู่ ไม่เปลี่ยวโดดเดี่ยวเหมือนอย่างที่มีทาวน์เฮาส์ 14 ห้อง เพียงอย่างเดียวหากเป็นทำเลคนละแห่งกันก็จะเห็นถึงความแตกต่างที่ไม่อาจเปรียบเทียบกันได้ การที่จำเลยก่อสร้างทาวน์เฮาส์เพียงอย่างเดียวโดยไม่ได้สร้างสระว่ายน้ำลานลอยฟ้าและคอนโดมิเนียมให้เต็มตามโครงการที่ได้โฆษณาไว้ย่อมทำให้ทำเลที่ตั้งของทาวน์เฮาส์ที่สร้างขึ้นแตกต่างไปเป็นคนละอย่าง ไม่เหมือนทำเลที่ตั้งทาวน์เฮาส์ตามแผนผังโครงการที่นำออกโฆษณาต่อลูกค้า ถือได้ว่าจำเลยที่ 1ผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้ โดยไม่จำต้องคำนึงว่าสระว่ายน้ำและลานลอยฟ้าเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกของทาวน์เฮาส์หรือไม่ หรือโจทก์จะมีสิทธิใช้สิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวได้หรือไม่ กับไม่เกี่ยวกับความแตกต่างของการถือครองกรรมสิทธิ์ระหว่างผู้เป็นเจ้าของทาวน์เฮาส์และผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมแต่ประการใด และแม้จำเลยจะแยกโครงการดังกล่าวออกเป็นโครงการย่อย 2 ส่วนคือ ส่วนของโครงการทาวน์เฮาส์ และส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม ก็ไม่ทำให้จำเลยผู้เป็นเจ้าของโครงการพ้นจากการตกเป็นผู้ผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2533 จำเลยทั้งสองร่วมกันทำสัญญาจะขายทาวน์เฮาส์ 1 ห้อง พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 35012เนื้อที่ 21 4/10 ตารางวา ตามผังโครงการแนบท้ายสัญญาในราคา2,900,000 บาท แก่โจทก์ ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินมัดจำ1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยทั้งสองสัญญาว่าจะก่อสร้างทาวน์เฮาส์ลงบนที่ดินดังกล่าวพร้อมทั้งสระว่ายน้ำ ลานลอยฟ้า และคอนโดมิเนียมตามโครงการเมื่อสร้างเสร็จแล้วจำเลยทั้งสองจะเป็นผู้แจ้งกำหนดวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ทราบ ครั้นเวลาล่วงเลยมา 4 ปีเศษ จำเลยทั้งสองยังก่อสร้างทาวน์เฮาส์ไม่แล้วเสร็จ ทั้งมิได้สร้างสระว่ายน้ำ ลานลอยฟ้า และคอนโดมิเนียมตามสัญญา โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยทั้งสองก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายใน 30 วัน หากเพิกเฉยก็ขอเลิกสัญญาและให้คืนเงินมัดจำ จำเลยทั้งสองได้รับหนังสือแล้วแต่เพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากเงินมัดจำ 1,000,000 บาท นับแต่วันที่จำเลยทั้งสองรับเงินมัดจำถึงวันฟ้องเป็นเวลา 4 ปี 3 เดือน คิดเป็นดอกเบี้ย 318,750 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 1,318,750 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงิน 1,000,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดร่วมกับจำเลยที่ 1เพราะทำสัญญากับโจทก์ในนามของจำเลยที่ 1 อันเป็นการกระทำภายในขอบวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายทาวน์เฮาส์1 ห้อง พร้อมที่ดินให้แก่โจทก์เท่านั้น ไม่เคยสัญญาว่าจะก่อสร้างสระว่ายน้ำ ลานลอยฟ้า และคอนโดมิเนียมตามที่โจทก์กล่าวอ้างและจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างทาวน์เฮาส์เสร็จแล้ว โดยแจ้งให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์หลายครั้ง แต่โจทก์เพิกเฉย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 1,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 ตุลาคม 2537จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อทาวน์เฮาส์ 1 ห้อง พร้อมที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ในราคา2,900,000 บาท วางเงินมัดจำ 1,000,000 บาท เวลาผ่านไปนานประมาณ 4 ปี จำเลยที่ 1 คงก่อสร้างทาวน์เฮาส์เสร็จ แต่ไม่ได้ก่อสร้างสระว่ายน้ำ ลานลอยฟ้าและคอนโดมิเนียมตามแผนผังโครงการแนบท้ายสัญญา
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการแรกว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาได้หรือไม่ เห็นว่า ตามแผนผังโครงการแนบท้ายสัญญาที่พิพาทระบุว่า โครงการบ้านวิจิตรธานี ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมพัทยา มีถนนด้านหน้าและด้านหลัง จากถนนด้านหน้าเข้าสู่ถนนในโครงการด้านซ้ายเป็นทาวน์เฮาส์ 7 ห้อง และด้านขวาอีก 7 ห้องถัดจากทาวน์เฮาส์ไปเป็นบริเวณของสระว่ายน้ำและลานลอยฟ้า โดยมีตึกคอนโดมิเนียมอยู่ด้านในติดกับถนนด้านหลัง โจทก์ตกลงจะซื้อทาวน์เฮาส์ห้อง บี 7 ที่ระบายสีเหลืองไว้ซึ่งอยู่ใกล้สระว่ายน้ำแผนผังดังกล่าวเป็นการแสดงทำเลที่ตั้งของทาวน์เฮาส์ที่จะก่อสร้างเสนอขายตามโครงการของจำเลยที่ 1 ว่ามีสระว่ายน้ำลานลอยฟ้า และคอนโดมิเนียมอันอยู่ในทำเลที่สง่าสวยงามน่าอยู่ ไม่เปลี่ยวหรือโดดเดี่ยวเหมือนอย่างที่มีทาวน์เฮาส์ 14 ห้อง เพียงอย่างเดียวหากเป็นทำเลคนละแห่งกันจะเห็นถึงความแตกต่างที่ไม่อาจเปรียบเทียบกันได้ การที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างทาวน์เฮาส์เพียงอย่างเดียวโดยไม่ได้สร้างสระว่ายน้ำ ลานลอยฟ้า และคอนโดมิเนียมให้เต็มตามโครงการที่ได้โฆษณาไว้ ย่อมทำให้ทำเลที่ตั้งของทาวน์เฮาส์ที่สร้างขึ้นแตกต่างไปเป็นคนละอย่างไม่เหมือนทำเลที่ตั้งทาวน์เฮาส์ตามแผนผังโครงการที่นำออกโฆษณาต่อลูกค้า ถือได้ว่าจำเลยที่ 1ผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้โดยไม่จำต้องคำนึงว่าสระว่ายน้ำและลานลอยฟ้าเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกของทาวน์เฮาส์หรือไม่หรือโจทก์จะมีสิทธิใช้สิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวได้หรือไม่กับไม่เกี่ยวกับความแตกต่างของการถือครองกรรมสิทธิ์ระหว่างผู้เป็นเจ้าของทาวน์เฮาส์ และผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมแต่ประการใด และแม้จำเลยที่ 1 จะแยกโครงการดังกล่าวออกเป็นโครงการย่อย 2 ส่วน คือ ส่วนของโครงการทาวน์เฮาส์ และส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม หรือจำเลยที่ 1 เคยแจ้งให้โจทก์มารับโอนทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินที่จองไว้หรือผู้จะซื้อรายอื่นยอมรับโอนบ้านทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 1 ก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของโครงการพ้นจากการตกเป็นผู้ผิดสัญญาในฐานะที่ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ที่โจทก์จะซื้อไม่ตรงตามทำเลเหมือนดังที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการแนบท้ายสัญญาดังกล่าวข้างต้น
พิพากษายืน
