แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินกับจำเลยโดยได้ระบุราคาที่จองซื้อที่ดินไว้ในราคาเดียวกับที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศ ทั้งยังได้วางเงินมัดจำกันไว้ตามจำนวนของเงื่อนไขในประกาศของจำเลย เช่นนี้จึงต้องถือว่าในการทำสัญญาจองซื้อที่ดิน โจทก์และจำเลยตกลงกันให้การชำระราคาที่ดินเป็นไปตามประกาศดังกล่าว ในสัญญาจองซื้อที่ดินข้อ 3 ระบุว่า โจทก์ผู้จองจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้ผู้จองมาทำสัญญา ถ้าผู้จองมิได้มาทำสัญญาให้เป็นที่เรียบร้อยภายในกำหนดเวลาดังกล่าว จำเลยจะถือว่าผู้จองผิดสัญญาและไม่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้และผู้จองยินยอมให้จำเลยริบเงินที่มอบไว้เป็นหลักประกันนั้น เป็นเพียงข้อตกลงเพิ่มเติมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญา หาได้เป็นการตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดระยะเวลาชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแต่อย่างใดไม่ ที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำสัญญาจองซื้อกับจำเลยยังแบ่งแยกโฉนดไม่แล้วเสร็จ และโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือว่าที่ดินแปลงที่จองไว้นั้นได้แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ซึ่งมิได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกัน และเป็นการเรียกร้องให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนถึงเวลากำหนดเช่นนี้ แม้โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ก็จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แต่ต่อมาเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วโจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาพร้อมกับชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว แต่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินแก่โจทก์และริบเงินหลักประกันตามสัญญา เช่นนี้ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ค่าเสียหายที่โจทก์ผู้จะซื้อเรียกร้องในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ อันได้แก่เงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยในการทำสัญญาจองซื้อที่ดินทั้งสองฉบับและผลต่างระหว่างราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาจองที่ดินกับราคาที่ดินพิพาทในปัจจุบันที่มีราคาสูงขึ้นนั้นเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ส่วนค่าเสียหายคือเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือ ที่เรียกเก็บจากโจทก์ แม้จะเป็นเงินที่จำเลยเรียกเก็บไปเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ด้วยก็ตาม แต่เงินจำนวนดังกล่าวโจทก์ได้ชำระไปก็โดยมีวัตถุประสงค์ที่จะได้มาซึ่งที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของตนและใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการของโจทก์ตลอดไป เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วเงินจำนวนดังกล่าวจะถือว่าเป็นประโยชน์แก่โจทก์ตามความประสงค์ของโจทก์หาได้ไม่ ดังนี้เงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่โจทก์ชำระให้จำเลยจึงถือว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชดใช้คืนแก่โจทก์ ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ โจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 พฤษภาคม 2534 ทวงถามให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจองซื้อที่ดินอันเป็นการเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้แต่มิได้กำหนดวันให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ไว้ และต่อมาจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่28 สิงหาคม 2534 บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ จึงถือได้ว่าจำเลยผิดนัดในวันที่ 28 สิงหาคม 2534 โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดนับแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไปในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 วรรคแรก ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยคลาดเคลื่อนไปจากข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัย ถือว่าเป็นข้อผิดพลาดหรือข้อหลงผิดเล็กน้อย ที่ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 143 วรรคแรก
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2531 จำเลยออกประกาศการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ที่ 32/2531 กำหนดราคาขายที่ดินและเงื่อนไขการชำระเงินในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือ จังหวัดลำพูนซึ่งตามประกาศดังกล่าวผู้จองซื้อที่ดินต้องชำระเงินค่ามัดจำร้อยละ 5 ของราคาขายในวันทำสัญญาจองซื้อที่ดิน ส่วนที่เหลือชำระภายใน 6 เดือน และหากที่ดินที่จองซื้ออยู่ในระหว่างการขอรังวัดแบ่งแยกโฉนดจะต้องชำระราคาส่วนที่เหลือภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่จำเลยแจ้งให้ทราบถึงการแบ่งแยกโฉนดแล้วเสร็จ เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2531 โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินจากจำเลยรวม 7 แปลง ตามสัญญาที่ 5/2531 – นน. จองซื้อที่ดินแปลงหมายเลขอี-90911 ถึง อี-90915 และอี-91020 รวมเนื้อที่ 16.9 ไร่ ราคาไร่ละ 320,000 บาท รวมเป็นเงิน 5,408,000 บาท วางมัดจำร้อยละ 5เป็นเงิน 270,400 บาท และสัญญาที่ 6/2531-นน. จองซื้อที่ดินแปลงหมายเลข อีอาร์-001 เนื้อที่ 1.5 ไร่ ราคาไร่ละ 440,000 บาทเป็นเงิน 660,000 บาท วางมัดจำร้อยละ 5 เป็นเงิน 33,000 บาทที่ดินทุกแปลงที่จองซื้ออยู่ระหว่างการแบ่งแยกโฉนดและตามสัญญาจองซื้อที่ดินทั้งสองฉบับกำหนดให้โจทก์ต้องไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบต่อมาวันที่ 8 พฤศจิกายน 2531 จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายภายใน 30 วัน โดยกำหนดให้โจทก์ต้องชำระค่าที่ดินจนครบถ้วนในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย ซึ่งมิได้เป็นไปตามเงื่อนไขในประกาศที่ 32/2531 ของจำเลย โจทก์จึงมีหนังสือขอให้จำเลยทบทวนแก้ไขเงื่อนไขในการชำระเงิน จำเลยมิได้ตอบปฏิเสธแต่กลับอนุญาตให้โจทก์เข้าปลูกสร้างอาคารและใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จองซื้อไว้ได้อันเป็นการยอมรับข้อโต้แย้งของโจทก์โดยปริยายครั้นที่ดินที่โจทก์จองซื้อแบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 27154,27155, 27158 และ 27162 ตำบลบ้านกลาง อำเภอเมืองลำพูนจังหวัดลำพูน แล้ว ในวันที่ 23 พฤษภาคม 2534 โจทก์มีหนังสือนัดจำเลยให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ จำเลยกลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์และริบเงินมัดจำที่โจทก์วางไว้อันเป็นการไม่ชอบ สำหรับการจองซื้อที่ดินนี้จำเลยยังเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือจากโจทก์ ตั้งแต่เดือนมกราคม2532 ถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 316,872.20 บาท และขณะนี้ที่ดินที่โจทก์จองซื้อมีราคาสูงขึ้นเป็นเงิน 13,512,607.50 บาท ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27154, 27155,27158 และ 27162 ตำบลบ้านกลาง อำเภอเมืองลำพูน จังหวัดลำพูนแก่โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ และให้จำเลยรับชำระเงินค่าที่ดินส่วนเหลือจำนวน 5,711,000 บาท จากโจทก์ หากโอนไม่ได้ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 14,355,614.12 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 14,132,879.70 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า ประกาศการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยที่ 32/2531 ของจำเลยเป็นเพียงประกาศเชิญชวนแจ้งราคาขายและค่าเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือเท่านั้น มิใช่คำเสนอขายและสัญญาจองซื้อที่ดินตามฟ้องไม่มีข้อกำหนดให้นำประกาศฉบับดังกล่าวมาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ตามสัญญาจองซื้อที่ดินในข้อ 3โจทก์จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยมีหนังสือแจ้งให้ทราบ ซึ่งต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือในวันทำสัญญาด้วยแล้ว แต่โจทก์ไม่มาทำสัญญาตามกำหนดเป็นการผิดสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งค่าเสียหายตามฟ้องก็สูงเกินส่วน เงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือที่โจทก์ให้แก่จำเลยนั้นจำเลยได้จัดให้มีการบำรุงรักษาดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกแล้วโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27154, 27155, 27158 และ 27162 ตำบลบ้านกลางอำเภอเมืองลำพูน จังหวัดลำพูน เนื้อที่ดินรวม 18 ไร่ 93 ตารางวาโดยปราศจากภาระผูกพันใดแก่โจทก์และรับชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือตอบแทนจากโจทก์เป็นเงิน 5,711,000 บาท ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ออกเท่ากันทั้งสองฝ่ายถ้าจำเลยไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากโอนไม่ได้ให้จำเลยใช้เงิน 6,731,639.41 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 6,620,272 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 620,272 บาทนับแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้อง และดอกเบี้ยอัตราดังกล่าวของต้นเงิน 6,620,272 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้โดยคู่ความมิได้โต้แย้งกันว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 วันที่ 8 มิถุนายน 2531จำเลยได้ออกประกาศการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ที่ 32/2531เรื่อง การกำหนดราคาขาย และค่าเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือ ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 18 พฤษภาคม 2531เป็นต้นไป ในประกาศฉบับดังกล่าวได้กำหนดราคาขายที่ดินพร้อมเงื่อนไขการชำระเงิน ให้ผู้ซื้อต้องชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาจองซื้อที่ดินร้อยละ 5 ของราคาขายที่กำหนดไว้และในกรณีที่ที่ดินอยู่ระหว่างการขอรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้ชำระส่วนที่เหลือภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้แจ้งให้ผู้ซื้อทราบเป็นหนังสือว่าที่ดินแปลงที่จองไว้นั้นได้แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว ต่อมาวันที่ 30 กันยายน 2531 โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินในเขตอุตสาหกรรมส่งออกภาคเหนือกับจำเลย 2 ฉบับ ตามสัญญาที่ 5/2531-นน. และสัญญาที่ 6/2531-นน. ซึ่งเป็นที่ดินที่อยู่ระหว่างดำเนินการรังวัดแบ่งแยกโฉนด โดยโจทก์วางเงินมัดจำแต่ละสัญญาเป็นเงิน 270,400 บาท และ 33,000 บาท ตามลำดับระหว่างที่ที่ดินพิพาทยังแบ่งแยกโฉนดไม่แล้วเสร็จ จำเลยมีหนังสือลงวันที่ 8 พฤศจิกายน 2531 แจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดแก่จำเลยในวันทำสัญญานั้นด้วย โจทก์เห็นว่าไม่ถูกต้องตามประกาศเอกสารหมายจ.3 จึงมีหนังสือทักท้วงจำเลยตามเอกสารหมาย จ.21 และไม่ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายตามที่ได้รับแจ้ง แต่จำเลยไม่ตอบโจทก์ ต่อมาวันที่ 6 มกราคม 2532 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์อนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดินตามสัญญาจองซื้อที่ดินและเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกตลอดมาจนกระทั่งวันที่ 11 กุมภาพันธ์2534 จำเลยได้แบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 27162 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงหนึ่งในเขตนิคมดังกล่าวแล้วเสร็จ โจทก์มีหนังสือแจ้งจำเลยขอนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจองซื้อที่ดิน จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์แจ้งบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินและริบหลักประกัน
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่าการบอกเลิกสัญญาของจำเลยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ พิเคราะห์แล้วประกาศการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ที่ 32/2531 เรื่องการกำหนดราคาขายและค่าเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือลงวันที่ 8 มิถุนายน 2531 เอกสารหมาย จ.3 ในข้อ 2 ได้กำหนดราคาขายที่ดินในเขตอุตสาหกรรมทั่วไปราคาไร่ละ 250,000 บาท เขตอุตสาหกรรมส่งออกราคาไร่ละ 320,000 บาท เขตพาณิชย์ราคาไร่ละ 450,000 บาทและเขตที่พักอาศัยราคาไร่ละ 350,000 บาท และในประกาศดังกล่าวข้อ 3 กำหนดเกี่ยวกับการจองซื้อที่ดินและการชำระราคาที่ดินว่าการจองซื้อที่ดินผู้จองซื้อที่ดินต้องชำระเงินค่ามัดจำเป็นจำนวนร้อยละ 5 ของราคาขายตามข้อ 2 ในวันทำสัญญาจองซื้อที่ดิน สำหรับที่ดินแปลงที่แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยและผู้ซื้อได้ชำระเงินค่ามัดจำตามวรรคแรกแล้ว ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญาจองซื้อที่ดินสำหรับที่ดินแปลงที่อยู่ในระหว่างการขอรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินและผู้ซื้อได้ชำระเงินค่ามัดจำตามวรรคแรกแล้ว ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่การนิคมอุตสาหกรรมฯ แจ้งให้ผู้ซื้อทราบเป็นหนังสือว่าที่ดินแปลงที่จองไว้นั้นได้แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว ทั้งนี้การชำระเงินค่าที่ดินต้องชำระให้เสร็จสิ้นทั้งหมดก่อนวันนัดหมายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เห็นว่าตามข้อความในประกาศการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เอกสารหมาย จ.3 ดังกล่าว จำเลยได้กำหนดราคาขายที่ดินและการชำระราคาที่ดินที่จะซื้อจะขายไว้ล่วงหน้า อันเป็นการแสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยที่ประสงค์จะผูกพันต่อผู้ซื้อที่ดินตามประกาศดังกล่าวว่า การซื้อขายที่ดินจากจำเลยจะต้องเป็นไปตามราคาที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศรวมทั้งการชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายจะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศ ซึ่งวิญญูชนโดยทั่วไปย่อมเข้าใจว่าการตกลงจองซื้อที่ดินจากจำเลยจะต้องเป็นไปตามราคาและเงื่อนไขการชำระราคาที่จำเลยกำหนดเว้นแต่จะปรากฏในภายหลังว่าจำเลยและผู้จองซื้อที่ดินตกลงกันแตกต่างไปจากที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศเอกสารหมาย จ.3ต่อมาโจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินกับจำเลยเมื่อวันที่ 30 กันยายน2531 ตามเอกสารหมาย จ.4 และ จ.5 ซึ่งก็ได้ระบุราคาที่จองซื้อที่ดินไว้ในราคาเดียวกับที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศ ทั้งยังได้วางเงินมัดจำกันไว้ตามจำนวนของเงื่อนไขในประกาศ ดังนี้ จึงต้องถือว่าในการทำสัญญาจองซื้อที่ดินโจทก์และจำเลยตกลงกันให้การชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือเป็นไปตามประกาศเอกสารหมาย จ.3 แม้ในสัญญาจองซื้อที่ดินเอกสารหมาย จ.4 และ จ.5 ข้อ 3 จะระบุว่าผู้จองจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยภายใน 30 วันนับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้ผู้จองมาทำสัญญา ถ้าผู้จองมิได้มาทำสัญญาให้เป็นที่เรียบร้อยภายในกำหนดเวลาดังกล่าวจำเลยจะถือว่าผู้จองผิดสัญญาและไม่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้และผู้จองยินยอมให้จำเลยริบเงินที่มอบไว้เป็นหลักประกันก็ตาม ก็เป็นเพียงข้อตกลงเพิ่มเติมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญา หาได้เป็นการตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดระยะเวลาชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแต่อย่างใดไม่การชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือจึงต้องเป็นไปตามประกาศเอกสารหมายจ.3 ตามที่โจทก์และจำเลยตกลงกันดังกล่าว ซึ่งในคดีนี้เมื่อได้ความว่าที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำสัญญาจองซื้อยังแบ่งแยกโฉนดไม่แล้วเสร็จโจทก์จึงต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือว่าที่ดินแปลงที่จองไว้นั้นได้แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว ฉะนั้น การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือตามหนังสือเอกสารหมาย จ.6 จึงมิได้เป็นไปตามที่ตกลงกันและเป็นการเรียกร้องให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนถึงเวลากำหนด จำเลยจึงหามีสิทธิที่จะเรียกร้องให้โจทก์ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือก่อนกำหนดดังกล่าวไม่ การที่จำเลยเรียกร้องให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายส่วนที่เหลือก่อนกำหนดที่ตกลงกันไว้และโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม จึงถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยตามเอกสารหมาย จ.7 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และเมื่อปรากฏต่อมาว่า เมื่อมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วโจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาพร้อมกับชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยตามเอกสารหมายจ.8 เมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2534 และจำเลยมีหนังสือลงวันที่28 สิงหาคม 2534 บอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินแก่โจทก์และริบเงินหลักประกันตามเอกสารหมาย จ.7 จึงต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปมีว่าโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่เพียงใด เห็นว่าเมื่อโจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาของจำเลยไม่ชอบด้วยกฎหมายและถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ และจำเลยมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาคือจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจองซื้อที่ดินให้แก่โจทก์หากไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ ย่อมถือว่าเป็นการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยจะทำได้เพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ จำเลยต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์เพื่อค่าเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การไม่ชำระหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 218 วรรคแรก และค่าเสียหายนั้นได้แก่ ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติ ย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222 สำหรับค่าเสียหายที่โจทก์ตามสัญญาได้ อันได้แก่เงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยในการทำสัญญาจองซื้อที่ดินทั้งสองฉบับและผลต่างระหว่างราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาจองซื้อที่ดินกับราคาที่ดินพิพาทในปัจจุบันที่มีราคาสูงขึ้นตามฟ้องของโจทก์นั้น เป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้ โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ ส่วนค่าเสียหายคือเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือ ที่เรียกเก็บจากโจทก์ ซึ่งจำเลยฎีกาว่า เป็นความต้องการของโจทก์ตามคำขอใช้ที่ดินเอกสารหมาย จ.37 และ จ.41 ซึ่งจำเลยต้องจัดหามารองรับไว้เพื่อความสะดวกในการดำเนินการของโจทก์โดยจำเลยได้ลงทุนไปก่อนแล้ว เมื่อโจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินและยื่นคำขอใช้ที่ดิน จำเลยต้องดำเนินการเกี่ยวกับสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกให้ตามความประสงค์ของโจทก์เงินที่เก็บจากโจทก์จึงได้ใช้ไปหมดแล้วมิใช่เป็นเงินที่จำเลยเก็บไว้เพื่อประโยชน์ของจำเลย ดังนั้นเงินที่โจทก์จ่ายให้จำเลยเพื่อการดังกล่าวจึงถือว่าโจทก์ได้จ่ายเพื่อประโยชน์ของโจทก์เอง จำเลยไม่ต้องชดใช้ให้โจทก์นั้นเห็นว่าเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือที่จำเลยเรียกเก็บจากโจทก์แม้จะเป็นเงินที่จำเลยเรียกเก็บไปเพื่อประโยชน์แก่จำเลยด้วยก็ตาม แต่เงินจำนวนดังกล่าวโจทก์ได้ชำระไปก็โดยมีวัตถุประสงค์ที่จะได้มาซึ่งที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของตนและใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการของโจทก์ตลอดไป เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ตกลงกันแล้ว เงินจำนวนดังกล่าวจะถือว่าเป็นประโยชน์แก่โจทก์ตามความประสงค์ของโจทก์หาได้ไม่ทั้งตามคำเบิกความของนายประสบสิน โชติมงคล ผู้อำนวยการกองการอนุญาตพยานจำเลยก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า หลังจากที่โจทก์ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินโจทก์ไม่เคยเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเลย เงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่โจทก์ชำระให้จำเลยจึงถือว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชดใช้คืนแก่โจทก์โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายดังกล่าวจากจำเลยได้
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายมีว่าจำเลยจะต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยของเงินมัดจำและเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่เพียงใด เห็นว่า โจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 พฤษภาคม 2534 เอกสารหมาย จ.8 ทวงถามให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจองซื้อที่ดินอันเป็นการเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้แต่มิได้กำหนดวันให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ไว้ และต่อมาจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่28 สิงหาคม 2534 เอกสารหมาย จ.7 บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ จึงถือได้ว่าจำเลยผิดนัดในวันที่ 28 สิงหาคม 2534 โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยของเงินมัดจำและเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกนับแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไปในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 24 วรรคแรก
แต่ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 620,272 บาท นับแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2534จนถึงวันฟ้องอันเป็นการพิพากษาที่คลาดเคลื่อนไปจากข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไปถือว่าเป็นข้อผิดพลาดหรือข้อผิดหลงเล็กน้อย ที่ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 143 วรรคแรก
พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 6,620,272 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 6,620,272 บาท นับแต่วันที่28 สิงหาคม 2534 จนถึงวันฟ้อง นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
