แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาซื้อสิทธิเช่าซื้อบ้านพิพาทจากจำเลยและชำระเงินแก่จำเลยครั้งแรก 50,000 บาท แล้วโจทก์ค้างชำระค่าเช่าซื้อแก่ผู้ให้เช่าซื้อ ต่อมาจำเลยกับพวกมาที่ บ้านพิพาท จำเลยพูดขับไล่ ส. บุตรโจทก์ออกจากบ้านพิพาทถ้าไม่ออกจะเรียกเจ้าหน้าที่ตำรวจมาจับ ส. และ น.กลัวจึงขนของออกแล้วจำเลยปิดประตูใส่กุญแจบ้านพิพาทเมื่อการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาและเป็นการแสดงเจตนา เลิกสัญญา ดังนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย สัญญาซื้อสิทธิเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 กล่าวคือ จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วจำนวน 50,000 บาท กับค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระแก่ผู้ให้เช่าซื้อแทนจำเลย 18 เดือน เป็นเงิน 65,070 บาทรวมเป็นเงิน 115,070 บาท แต่จำเลยได้มอบบ้านพิพาทให้โจทก์ครอบครองซึ่งเป็นการชำระหนี้บางส่วนแก่โจทก์ เมื่อบุตรโจทก์พักอาศัยอยู่ในบ้านพิพาท เป็นเวลา 49 เดือนเศษ โจทก์จึงต้องให้จำเลยกลับคืนสู่ฐานะเดิมด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการใช้บ้านพิพาท ปรากฏว่าการเคหะแห่งชาติคิดค่าเสียหายจากการที่จำเลยไม่ออกจากบ้านพิพาทเดือนละ2,000 บาท ซึ่งศาลเห็นว่าเป็นอัตราที่สมควร จึงกำหนดค่าที่โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากการอยู่บ้านพิพาทคิดเป็นเงิน98,000 บาท ซึ่งโจทก์จะต้องชำระแก่จำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม เมื่อหักกลบลบกันแล้วจำเลยต้องคืนเงินแก่โจทก์ 17,070 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่เลิกสัญญาจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นผู้เช่าซื้อบ้านเลขที่ 40/2886จากการเคหะแห่งชาติเมื่อต้นปี 2528 จำเลยทำสัญญาจะขายบ้านหลังดังกล่าวให้โจทก์โดยขายเฉพาะเงินดาวน์จำนวน 200,000 บาทและตกลงให้โจทก์ชำระเงินดาวน์จำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก100,000 บาท โจทก์จะชำระให้จำเลยเมื่อโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่การเคหะแห่งชาติในนามจำเลยเสร็จเรียบร้อยและบ้านตกเป็นของจำเลย จำเลยจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านดังกล่าวให้โจทก์ในวันทำสัญญาจะขายนั้นโจทก์ชำระเงินให้จำเลยจำนวน 100,000 บาทและจำเลยส่งมอบบ้านดังกล่าวให้โจทก์เข้าครอบครอง ภายหลังวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่การเคหะแห่งชาติในนามของจำเลยตลอดมาจนถึงปี 2532 โดยชำระงวดละ 3,639 บาทรวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระแทนจำเลยจำนวน 100,000 บาทเศษ ต่อมาเมื่อวันที่ 5 เมษายน 2532 จำเลยขับไล่บุตรโจทก์ซึ่งพักอาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าวและปิดประตูใส่กุญแจเป็นการรบกวนการครอบครองบ้านของโจทก์ และผิดสัญญาจะขายบ้านดังกล่าวโจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญา และให้จำเลยชำระเงินดาวน์จำนวน 100,000 บาท และเงินค่าเช่าซื้อบ้านที่โจทก์ชำระให้แก่การเคหะแห่งชาติในนามของจำเลยจำนวน 100,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งหมด 200,000 บาทคืนโจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงขอคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 6 เดือน เป็นเงินดอกเบี้ย 7,500 บาท รวมเป็นเงิน 207,500 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 207,500 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 200,000 บาท นับตั้งแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระให้โจทก์เสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าซื้อบ้านพิพาทมาจากการเคหะแห่งชาติปี 2525 เมื่อจำเลยแต่งงานในเดือนธันวาคม 2525 จำเลยจึงย้ายไปอยู่บ้านสามีและมอบเงินให้นายไกรสร ช่วยขำ น้องชายจำเลยและนายสุรินทร์ พูดดี น้องภรรยาของโจทก์เป็นผู้ไปชำระค่าเช่าซื้อบ้านพิพาทให้แก่การเคหะแห่งชาติแทนจำเลย ต่อมาเมื่อปี 2527 จำเลยอนุญาตให้นายสุรินทร์และบุตรของโจทก์เข้าอยู่ในบ้านพิพาทเพราะเป็นญาติกัน โจทก์ติดต่อขอซื้อบ้านพิพาท แต่มีเหตุขัดข้องจึงไม่ได้ทำสัญญากัน เมื่อปี 2528นายสุรินทร์ขอซื้อบ้านพิพาท โดยตกลงชำระเงินดาวน์ให้จำเลยเป็นเงิน 200,000 บาท แต่ชำระเงินมัดจำให้ก่อน 50,000 บาทโดยจำเลยออกใบรับให้นายสุรินทร์ไว้ ส่วนที่เหลืออีก150,000 บาท จะชำระให้จำเลยภายใน 6 เดือน ต่อมานายสุรินทร์ไม่มีเงินชำระจำเลยจึงริบเงินจำนวน 50,000 บาทเสีย แต่ให้นายสุรินทร์และบุตรโจทก์อาศัยอยู่ในบ้านพิพาทไปก่อน เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2532 จำเลยถูกการเคหะแห่งชาติเป็นโจทก์ฟ้องที่ศาลจังหวัดนนทบุรี ฐานผิดสัญญาเช่าซื้อจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างพร้อมค่าปรับแสดงว่าโจทก์ไม่ได้ชำระค่าเช่าซื้อแทนจำเลย จำเลยไม่เคยขับไล่บุตรโจทก์ออกจากบ้านพิพาทแต่จำเลยถูกการเคหะแห่งชาติฟ้องขับไล่และให้ส่งมอบบ้าน ซึ่งจำเลยแจ้งให้บุตรโจทก์ทราบแล้ว จำเลยไม่ได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายลงวันที่ 22 ธันวาคม 2532ของโจทก์กับจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันจึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยไม่ต้องรับผิดในเงินดอกเบี้ยและค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระแทนจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำ จำนวน 50,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจนกว่ายกคำขออื่น
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่าโจทก์ทำสัญญาซื้อสิทธิเช่าซื้อบ้านพิพาทตามฟ้องจากจำเลยหรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยรับฟังข้อเท็จจริงได้ว่าโจทก์ทำสัญญาซื้อสิทธิเช่าซื้อบ้านพิพาทจากจำเลยและชำระเงินแก่จำเลยครั้งแรก 50,000 บาท คดีมีปัญหาต่อไปว่า หลังจากมอบเงิน50,000 บาท ให้จำเลยแล้วโจทก์ชำระเงินให้จำเลยอีกจำนวน50,000 บาท จริงหรือไม่นั้น คงฟังได้เพียงว่าโจทก์ชำระเงินแก่จำเลยเพียง 50,000 บาท ส่วนปัญหาต่อไปว่า โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อแก่การเคหะแห่งชาติไปจำนวนเท่าไร ข้อเท็จจริงน่าเชื่อว่า โจทก์เป็นผู้ชำระค่าเช่าซื้อที่จำเลยค้างชำระรวมทั้งค่าปรับด้วย ปรากฏตามคำฟ้องและสัญญาประนีประนอมยอมความในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 396/2532 ของศาลชั้นต้นซึ่งการเคหะแห่งชาติฟ้องจำเลยว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดเดือนกันยายน 2529 จนถึงเดือนมิถุนายน 2532 ซึ่งก็สอดคล้องต้องกันกับใบเสร็จรับเงินค่าปรับที่โจทก์อ้างส่งว่า ได้ปรับงวดเดือนมกราคม 2529 ถึงเดือนสิงหาคม 2529 รวม 8 งวด เป็นเงิน 10,633 บาท แสดงว่าโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่เดือนมีนาคม2528 ถึงเดือนสิงหาคม 2529 รวม 18 เดือน เดือนละ 3,615 บาทเป็นเงิน 65,070 บาท และเมื่อโจทก์ไม่ได้นำสืบว่า โจทก์ชำระค่าปรับสำหรับค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนขายสิทธิเช่าซื้อเป็นจำนวนเท่าไร ศาลฎีกาจึงไม่อาจคำนวณให้ได้ ส่วนค่าปรับ8 งวดตามเอกสารหมาย จ.2 ก็เกิดขึ้นหลังจากจำเลยขายสิทธิเช่าซื้อแก่โจทก์แล้ว เป็นความผิดของโจทก์เองที่ค้างชำระค่าเช่าซื้อจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดสำหรับค่าปรับในส่วนนี้อีกเช่นกัน
คดีมีปัญหาต่อไปว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาหรือไม่ ได้ความจากคำเบิกความของนายสำเริงบุตรโจทก์ว่า เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2532 เวลาประมาณ 20 นาฬิกาจำเลย นายไกรสรและนางอุไรมาที่บ้านพิพาท จำเลยพูดขับไล่นายสำเริงออกจากบ้านพิพาท ถ้าไม่ออกจะเรียกเจ้าหน้าที่ตำรวจมาจับ นายสำเริงและนางสาวนิตยากลัวจึงขนของออกจำเลยปิดประตูใส่กุญแจบ้านพิพาท เห็นว่า การกระทำดังกล่าวของจำเลยเป็นการผิดสัญญาและเป็นการแสดงเจตนาเลิกสัญญา ดังนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยเมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532ตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ.5 สัญญาซื้อสิทธิเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กล่าวคือ จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วจำนวน 50,000 บาท กับค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระแก่การเคหะแห่งชาติแทนจำเลย 18 เดือน เป็นเงิน 65,070 บาทรวมเป็นเงิน 115,070 บาท แต่จำเลยได้มอบบ้านพิพาทให้โจทก์ครอบครองซึ่งเป็นการชำระหนี้บางส่วนแก่โจทก์ เมื่อบุตรโจทก์พักอาศัยอยู่ในบ้านพิพาท ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2528 ถึงวันที่5 เมษายน 2532 คิดเป็นเวลา 49 เดือนเศษ โจทก์จึงต้องให้จำเลยกลับคืนสู่ฐานะเดิมด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการใช้บ้านพิพาทปรากฏว่าการเคหะแห่งชาติคิดค่าเสียหายจากการที่จำเลยไม่ออกจากบ้านพิพาทเดือนละ 2,000 บาท ซึ่งเห็นว่าเป็นอัตราที่สมควรจึงกำหนดว่าโจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากการอยู่บ้านพิพาทคิดเป็นเงินเดือนละ 2,000 บาท จำนวน 49 เดือน เป็นเงิน 98,000 บาทซึ่งโจทก์จะต้องชำระแก่จำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคสาม ดังนี้เมื่อหักกลบลบหนี้กันแล้วจำเลยต้องคืนเงินแก่โจทก์ 17,070 บาท
พิพากษากลับ ให้จำเลยใช้เงินจำนวน 17,070 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่เลิกสัญญา จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
