แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อจากการเคหะแห่งชาติแก่โจทก์โดยจำเลยตกลงให้โจทก์ผ่อนส่งเงินในกำหนดระยะเวลาหนึ่งซึ่งโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยแล้วจำนวน62,000บาทข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือแม้ข้อตกลงดังกล่าวจะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไปก็ตามแต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิแม้ไม่ทำเป็นหนังสือแต่ก็ได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายนี้กันบ้างแล้วอันมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องตามข้อตกลงดังกล่าว (วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ครั้งที่3/2539)
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ตกลง โอน ขาย สิทธิ การ เช่าซื้อ ที่ดิน พร้อมอาคาร ที่ จำเลย ทำ ไว้ กับ การ เคหะ แห่งชาติ ให้ แก่ โจทก์ เพื่อ โจทก์จะ ได้ เข้า เป็น คู่สัญญา เช่าซื้อ แทน จำเลย ใน ราคา 303,127 บาท กำหนดชำระ ราคา สิทธิ การ เช่าซื้อ ให้ เสร็จ ภายใน 2 ปี โจทก์ ได้ ผ่อนชำระไป แล้ว เป็น เงิน 62,000 บาท เมื่อ ประมาณ เดือน ตุลาคม 2533โจทก์ ประสงค์ จะ ขอรับ โอนสิทธิ การ เช่าซื้อ จึง แจ้ง ให้ จำเลย ทราบ และนัดหมาย ให้ จำเลย ไป โอนสิทธิ การ เช่าซื้อ ให้ แก่ โจทก์ และ รับ ชำระราคา สิทธิ การ เช่าซื้อ ใน ส่วน ที่ ค้างชำระ อยู่ แต่ จำเลย ผิดนัดขอให้ บังคับ จำเลย ไป ทำการ โอนสิทธิ การ เช่าซื้อ ที่ดิน พร้อม อาคารให้ แก่ โจทก์ หาก ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทนหาก โจทก์ ไม่ได้ รับโอน สิทธิ การ เช่าซื้อ เพราะ เหตุ จำเลย ผิดสัญญาเช่าซื้อ อันเป็น เหตุ ให้การ เคหะ แห่งชาติ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลยหรือ โจทก์ ไม่ได้ รับโอน สิทธิ การ เช่าซื้อ ด้วย ประการใด ให้ จำเลย ใช้ค่าเสียหาย เป็น เงิน 303,127 บาท
จำเลย ให้การ ว่า โจทก์ ตกลง จะซื้อ สิทธิ การ เช่าซื้อ ที่ จำเลย มีต่อ การ เคหะ แห่งชาติ จำเลย ได้ ตกลง ให้ โจทก์ จ่ายเงิน 303,127 บาทให้ แก่ จำเลย รวมกับ ค่า ผ่อนชำระ ค่าเช่าซื้อ ให้ แก่ การ เคหะ แห่งชาติอีก เดือน ละ 2,900 บาท นับแต่ วันที่ ตกลง จนกว่า จะ ผ่อนชำระ ให้ แก่การ เคหะ แห่งชาติ ครบถ้วน โจทก์ จึง จะ มีสิทธิ ขอรับ โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินและ อาคาร พิพาท แทน จำเลย จำเลย ตกลง ให้ โจทก์ ชำระ ราคา สิทธิการ เช่าซื้อ จำนวน 303,127 บาท ให้ เสร็จ ภายใน กำหนด 1 ปี 6 เดือนนับแต่ เดือน กรกฎาคม 2531 โจทก์ ผิดสัญญา ไม่สามารถ ชำระ ราคา ครบถ้วนภายใน กำหนด และ ไม่สามารถ ผ่อนชำระ ค่าเช่าซื้อ เดือน ละ 2,917 บาทแทน จำเลย จำเลย จึง บอกเลิก ข้อตกลง และ ริบ เงิน ที่ โจทก์ จ่าย ให้ แก่จำเลย ไว้ ทั้งหมด โจทก์ ไม่มี สิทธิเรียกร้อง ให้ โอนสิทธิ การ เช่าซื้อและ เรียก ค่าเสียหาย จาก จำเลย ขอให้ ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น วินิจฉัย ว่า ข้อตกลง ระหว่าง โจทก์ จำเลย เป็น การโอนสิทธิ เรียกร้อง ใน สัญญาต่างตอบแทน ข้อเท็จจริง รับฟัง ไม่ได้ ว่าโจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญา เป็น หนังสือ ต่อ กัน จึง ไม่สมบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 วรรคหนึ่ง โจทก์ มิอาจ ฟ้องร้อง ให้ จำเลย ปฏิบัติ ตาม ข้อตกลง และ เรียก ค่าเสียหาย จาก จำเลย ได้พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัย ว่า โจทก์ ไม่ชำระ เงิน ตาม สัญญา ขาย สิทธิการ เช่าซื้อ ให้ แก่ จำเลย ภายใน กำหนด 1 ปี 6 เดือน จึง ไม่มี สิทธิเรียกร้อง ให้ จำเลย ไป ทำการ โอนสิทธิ การ เช่าซื้อ ให้ แก่ โจทก์ ได้พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ปัญหาข้อกฎหมาย โดย มติ ที่ ประชุมใหญ่ ว่ามี ปัญหา ว่า ข้อตกลง ระหว่าง โจทก์ จำเลย ดังกล่าว ต้อง ทำ เป็น หนังสือหรือไม่ เห็นว่า แม้ ข้อตกลง ดังกล่าว จะ เป็น การ ตกลง เพื่อ ให้ โจทก์เข้า ไป สวม สิทธิ ของ จำเลย ที่ มี อยู่ ต่อ การ เคหะ แห่งชาติ ใน การ ที่ จะ รับโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน พร้อม อาคาร ต่อไป ก็ ตาม แต่ โจทก์ ก็ มิได้ ฟ้องบังคับให้การ เคหะ แห่งชาติ โอน ที่ดิน พร้อม อาคาร ให้ แก่ โจทก์ อัน จะ ต้อง อยู่ใน บังคับ เรื่อง การ โอนสิทธิ โจทก์ ฟ้องบังคับ ให้ จำเลย ปฏิบัติ ตาม ข้อตกลงระหว่าง โจทก์ กับ จำเลย เกี่ยวกับ สิทธิ เช่าซื้อ ที่ดิน พร้อม อาคาร ของ การเคหะ แห่งชาติ ซึ่ง สิทธิ เช่าซื้อ ดังกล่าว เป็น ทรัพย์สิน ชนิด หนึ่ง ที่สามารถ ซื้อ ขาย กัน ได้ ข้อตกลง ดังกล่าว จึง เป็น การ ซื้อ ขาย สิทธิแม้ ไม่ทำ เป็น หนังสือ แต่ ก็ ได้ มี การ ชำระหนี้ เนื่อง ใน การ ซื้อ ขายนี้ กัน บ้าง แล้ว อัน มีผล ผูกพัน ระหว่าง จำเลย ผู้ขาย กับ โจทก์ ผู้ซื้อโจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง ตาม ข้อตกลง ดังกล่าว แล้ว วินิจฉัย ข้อเท็จจริง ว่าจำเลย เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา
พิพากษากลับ ให้ จำเลย ไป ทำการ โอนสิทธิ การ เช่าซื้อที่ดิน พร้อม อาคาร ให้ โจทก์ โดย ให้ โจทก์ ชำระ ราคา สิทธิ การ เช่าซื้อที่ ยัง ค้าง อยู่ จำนวน 241,127 บาท กับ เงิน ค่าเช่าซื้อ รายเดือน ที่จำเลย ชำระ แก่ การ เคหะ แห่งชาติ แล้ว เดือน ละ 2,900 บาท ตั้งแต่เดือน กันยายน 2531 จน ถึง เดือน ที่ มี การ โอนสิทธิ การ เช่าซื้อ แก่ จำเลยหาก จำเลย ไม่ไป ทำการ โอน ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทนและ หาก จำเลย ไม่สามารถ โอนสิทธิ การ เช่าซื้อ ให้ โจทก์ ได้ ไม่ว่า ด้วยเหตุใด ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ เป็น เงิน 62,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันที่ 29 พฤศจิกายน 2533เป็นต้น ไป จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ
