แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้ว นั้น เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาสัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้
ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่ 1593/2494)
ย่อยาว
คดี ๓ สำนวนนี้ พิจารณาพิพากษารวมกัน
ได้ความว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ปลูกตึกรายพิพาท โจทก์ได้ทำสัญญาให้นายเอ้งเม้งเช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทปลูกสร้างแล้วให้ตึกรายพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้ง เอาตึกแถวรายพิพาทให้คนอื่นเช่าได้ มีกำหนด ๖ ปี นับแต่วันที่ปลูกตึกรายพิพาทเสร็จ สัญญาระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งนี้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปลูกตึกแล้วนายเอ้งเม้งได้เอาตึกพิพาทให้จำเลยในคดีแรกเช่า ๒ ห้อง มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเอง ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยในสำนวนที่ ๓ ก็ได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาท ๑ ห้องจากนายเอ้งเม้ง เช่นเดียวกับจำเลยในสำนวนแรก คือทำสัญญา ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี สำหรับจำเลยในสำนวนที่ ๒ นั้น ได้ทำสัญญาเช่ากับนายเอ้งเม้ง ฉบับเดียว มีกำหนดระยะเวลาเช่า ๖ ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าเช่นกัน ต่อมานายเอ้งเม้ง ผิดสัญญากับโจทก์ โจทก์มาฟ้องศาล ศาลแพ่งพิพากษาให้สัญญาปลูกสร้างตึกระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งเป็นอันเลิกกัน ให้นายเอ้งเม้งส่งมอบตึกคืนให้โจทก์และให้นายเอ้งเม้งชำระค่าเช่าตามสัญญา
จนกว่าจะส่งมอบตึกคืน
ข้อเท็จจริง ได้ความดังกล่าวข้างต้น โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยทุกสำนวนและให้ชำระค่าเช่า
จำเลยทุกสำนวนให้การต่อสู้ว่า ได้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้ง โดยเป็นผู้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้แก่นายเอ้งเม้ง เป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยจึงควรจะเช่าตึกพิพาทได้ต่อไปเต็มตามอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนายเอ้งเม้ง
ศาลแพ่งวินิจฉัยว่าสัญญาระหว่างนายเอ้งเม้งกับโจทก์ไม่มีผลผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย อนึ่งจำเลยเช่าตึกมีกำหนด ๖ ปี แม้สัญญาจะทำเป็น ๒ ฉบับหรือฉบับเดียวก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียน ก็มีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี จำเลยจึงมีสิทธิตามสัญญาเช่าเท่าที่มีส่วนสมบูรณ์ตามกฎหมายเท่านั้น ในอันที่จะผูกพันโจทก์ได้ คือสัญญาเช่าใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี ตึกพิพาทไม่เป็นเคหะ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเช่า (หลังจากที่บอกเลิกการเช่าแล้ว) ก็ตามค่าเช่าที่โจทก์เรียกก็คือเสียหายนั่นเอง ศาลแพ่งจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารทุกสำนวน กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์
จำเลยอุทธรณ์สำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้ง นี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปรากฏในสัญญาว่า โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้งเอาตึกทั้งหมดไปให้ผู้อื่นเช่าได้โดยกำหนด เวลาไม่เกินกำหนดเวลาที่ตกลง เช่าที่ดินกันคือ ๖ ปี เมื่อนายเอ้งเม้งสร้างตึกเสร็จก็ได้ให้จำเลยเป็นผู้เช่าติดตามสัญญา จึงเห็นว่าผลของสัญญาฉบับนี้ ผูกพันโจทก์กับจำเลยผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งตลอดเวลา ๖ ปีเพราะโจทก์ยินยอมให้สัญญามีผลไปถึงบุคคลที่ ๓ คือ ผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งจำเลยจึงมีสิทธิยกเอาสัญญาที่โจทก์อ้างเป็นมูลฟ้องขึ้นยันกับโจทก์ได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาที่โจทก์ทำกับนายเอ้งเม้ง โดยให้นายเอ้งเม้ง เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทแล้วเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา ๖ ปีนั้น
เป็นสัญญาที่มีผลพูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้น จึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย ๓ สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า ๖ ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น ๒ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียว มีกำหนด ๖ ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่นนั้นก็คงใช้ได้เพียง ๓ ปีเท่านั้น
เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด ๓ ปีแล้ว ห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้ว โดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายตามที่โจทก์ขอมาในฟ้องนั้นได้ ตามนัยฎีกาที่ ๑๕๙๓/๒๔๙๔
ศาลฎีกาพิพากษากลับศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารทั้ง ๓ สำนวนออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยทุกสำนวนใช้ค่าเสียหาย
