แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นหนังสือโดยมีการวางเงินมัดจำด้วยการวางเงินมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางเงินมัดจำ การฟ้องร้องบังคับคดีจึงต้องอาศัยหลักฐานตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้ กรณีจึงต้องด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ที่ห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาอยู่อีก เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายในข้อ 1. มีข้อความระบุชัดเจนอยู่แล้วว่า ทั้งสองฝ่ายตกลงจะซื้อจะขายที่ดินตารางวาละ 100,000 บาท โดยส่วนที่เป็นถนนตามสภาพจริงจะไม่ถูกนำมาคำนวณเป็นราคาที่ดินที่จะซื้อจะขาย โดยไม่มีข้อความว่าให้จำเลยกันส่วนที่เป็นแนวเสาไฟฟ้าออกจากที่ดินจะซื้อจะขายแต่อย่างใด กรณีจึงไม่ใช่ข้อความไม่ชัดเจนหรืออาจแปลความได้หลายนัย ย่อมไม่มีความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องตีความการแสดงเจตนาของคู่สัญญาอีก ดังนี้ จะนำบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 171 มาบังคับใช้เพื่อสืบพยานบุคคลประกอบการตีความเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาหาได้ไม่ ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงว่าให้จำเลยรังวัดแบ่งแยกกันส่วนที่เป็นแนวเสาไฟฟ้าออกจากที่ดินที่จะซื้อจะขาย นอกเหนือข้อตกลงในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย จึงต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนแก้ไขเนื้อที่ที่ดินในโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร ให้ถูกต้องตามความจริง ให้จำเลยรังวัดแบ่งแยกที่ดินส่วนที่เป็นเสาไฟฟ้ารวมเนื้อที่ 22.655 ตารางวา ออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 ให้จำเลยรื้อถอนโรงรถซึ่งปลูกคร่อมอยู่บนถนนโฉนดเลขที่ 13245 แขวงคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ภายหลังจากดำเนินการดังกล่าวเสร็จแล้วให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 ให้แก่โจทก์ พร้อมรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 100,257,000 บาท และจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 13245 เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนแก้ไขเนื้อที่ที่ดินในโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร ซึ่งเกินไป 8.584 ตารางวา ให้ถูกต้องตามความเป็นจริง ให้จำเลยรังวัดแบ่งแยกที่ดินส่วนที่เป็นเสาไฟฟ้าเนื้อที่รวม 22.655 ตารางวา ออกจากโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068และให้จำเลยรื้อถอนโรงรถซึ่งปลูกคร่อมบนถนนในโฉนดเลขที่ 13245 แขวงคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ให้เรียบร้อยโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย หลังจากจำเลยดำเนินการดังกล่าวเรียบร้อยแล้วให้จำเลยจดทะเบียนซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 ให้แก่โจทก์ พร้อมรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 100,257,000 บาท ไปจากโจทก์ และจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 13245 เป็นภาระจำยอมเป็นทางเดินรถยนต์เข้าออกที่ดินโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 200,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 300,000 บาท
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันว่า เมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2548 จำเลยยื่นเรื่องขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13245 แขวงคลองตัน (ที่ 11 พระโขนงฝั่งเหนือ) เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ในนามเดิม ต่อมาเมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2548 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจากจำเลย ราคาตารางวาละ 100,000 บาท ชำระเงินล่วงหน้า 10,000,000 บาท ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือสัญญาจะซื้อจะขาย ต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินแบ่งแยกที่ดินตามคำขอของจำเลยเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 1065 ถึง 1068 รวมเนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 33.80 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดิน ส่วนโฉนดที่ดินแปลงเดิมกันไว้เป็นถนนตามสำเนาโฉนดที่ดินซึ่งโจทก์ไม่ต้องการซื้อ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ประเด็นตามที่ศาลอุทธรณ์พิจารณา 3 ประการ ประการแรก จำเลยต้องกันแนวเสาไฟฟ้าเนื้อที่ 22.655 ตารางวา หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า โจทก์นำสืบพยานโจทก์ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า มีข้อตกลงให้จำเลยกันส่วนที่เป็นแนวเสาไฟฟ้าออกจากที่ดินที่จะซื้อจะขาย จำเลยมีหน้าที่รังวัดแบ่งแยกกันที่ดินส่วนที่เป็นแนวเสาไฟฟ้าออกไปด้วย แม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีข้อความว่า มิให้นำส่วนที่เป็นเสาไฟฟ้ามาคำนวณเป็นราคาที่ดินที่จะซื้อจะขายก็ตาม แต่คำว่า “ส่วนที่เป็นถนนตามสภาพจริง” คู่กรณีมีเจตนาให้หมายรวมถึงแนวเสาไฟฟ้า ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของถนนอันเป็นสาธารณูปโภคตามความเข้าใจของวิญญูชนทั่วไป ซึ่งไม่ต้องห้ามโจทก์นำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) เนื่องจากเป็นการนำสืบถึงเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 นั้น เห็นว่าโจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นหนังสือโดยมีการวางเงินมัดจำด้วยการวางเงินมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางเงินมัดจำ การฟ้องร้องบังคับคดีจึงต้องอาศัยหลักฐานตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ที่ห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาอยู่อีก เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวในข้อ 1. มีข้อความระบุชัดเจนอยู่แล้วว่า ทั้งสองฝ่ายตกลงจะซื้อจะขายที่ดินตารางวาละ 100,000 บาท โดยส่วนที่เป็นถนนตามสภาพจริงจะไม่ถูกนำมาคำนวณเป็นราคาที่ดินที่จะซื้อจะขาย โดยไม่มีข้อความว่าให้จำเลยกันส่วนที่เป็นแนวเสาไฟฟ้าออกจากที่ดินจะซื้อจะขายแต่อย่างใด กรณีจึงไม่ใช่ข้อความไม่ชัดเจนหรืออาจแปลความได้หลายนัย ย่อมไม่มีความจำเป็นอย่างใดที่จะต้องตีความการแสดงเจตนาของคู่สัญญาอีก ดังนี้ จะนำบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 มาบังคับใช้เพื่อสืบพยานบุคคลประกอบการตีความเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาหาได้ไม่ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงว่าให้จำเลยรังวัดแบ่งแยกกันส่วนที่เป็นแนวเสาไฟฟ้าออกจากที่ดินที่จะซื้อจะขาย นอกเหนือข้อตกลงในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย จึงต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว สำหรับประเด็นตามที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาประการที่สอง เนื้อที่ที่ดินที่ระบุไว้ในโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 เกินกว่าเนื้อที่ที่ดินจริงอยู่ 8.584 ตารางวา หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า แม้โฉนดที่ดินจะถือว่าเป็นเอกสารมหาชน แต่ถูกหักล้างความถูกต้องลงได้ด้วยถ้อยคำของนายนเรศ พยานโจทก์ผู้ทำการรังวัดที่ดินพิพาทนั้น เห็นว่า นายนเรศเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านยอมรับว่า ตามผังที่พยานจัดทำเพื่อแสดงการรังวัดเมื่อเทียบกับของทางเจ้าพนักงานที่ดินนั้น เจ้าพนักงานที่ดินจะรังวัดเหลื่อมหรือขาดจำนวนอย่างไร พยานไม่ทราบวิธีการรังวัดของเจ้าพนักงานที่ดิน แสดงว่านายนเรศไม่อาจชี้ให้เห็นได้ว่าการรังวัดของเจ้าพนักงานที่ดินคลาดเคลื่อนหรือไม่ถูกต้องอย่างไร พยานโจทก์ดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักพอที่จะหักล้างข้อสันนิษฐานของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 127 ได้ กรณีไม่อาจรับฟังได้ว่า เนื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1065 ถึง 1068 ไม่ถูกต้องโดยขาดไป 8.584 ตารางวา ส่วนประเด็นตามที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาประการที่สาม โรงรถที่ปลูกคร่อมถนนถือว่าเป็นการรอนสิทธิที่ดินโจทก์ที่จะซื้อหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า โรงรถที่ปลูกคร่อมถนนเป็นการรอนสิทธิที่ดินโจทก์ที่จะซื้อโดยจำเลยมีหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 4. นั้น เห็นว่า ตามข้อ 4. ดังกล่าวระบุไว้ว่า ผู้จะขายรับรองว่าที่ดินที่จะซื้อจะขายปราศจากภาระผูกพันและการรอนสิทธิใด ๆ มิได้ระบุว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องไปดำเนินการรื้อถอนโรงรถด้วย อีกทั้งถนนที่มีโรงรถปลูกคร่อมอยู่นั้น มิใช่ที่ดินที่จะซื้อจะขายกัน จึงไม่ถือว่าเป็นการรอนสิทธิในที่ดินที่โจทก์จะซื้อแต่อย่างใด ดังนั้นจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
