แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นนิติกรรมที่คู่สัญญามีอิสระในการแสดงเจตนาต่อกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 457 แต่การแสดงเจตนาดังกล่าวต้องไม่ฝ่าฝืนหรือแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อ ป.พ.พ. มาตรา 457 บัญญัติเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาซื้อขายเท่านั้นที่คู่สัญญาพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย หาได้บัญญัติถึงค่าภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่นและอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ประกอบกับภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นฤชากรที่เรียกเก็บจากจำเลยซึ่งเป็นผู้มีรายได้จากการขาย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่นและอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เป็นภาระภาษีซึ่งจำเลยในฐานะผู้มีรายได้จากการขายมีหน้าที่ต้องชำระต่อหน่วยงานของรัฐ ข้อตกลง ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายชำระภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่นและอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการที่จำเลยผู้จะขายทำข้อตกลงผลักภาระดังกล่าวไปเป็นของโจทก์ผู้จะซื้อย่อมเป็นการกระทำนอกเหนือบทบัญญัติของกฎหมาย เมื่อบ้านและที่ดินโครงการของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อขาย จำเลยในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 8 (4) ที่บัญญัติว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีอำนาจกำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร เพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินใช้ในการประกอบกิจการตาม พ.ร.บ.นี้และมาตรา 34 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด เมื่อก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายในคดีนี้ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้ประกาศกำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรว่า กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ให้ใช้ตามแบบ ข ซึ่งมีข้อกำหนดว่า ค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้จะขายเป็นผู้ออกทั้งสิ้น จำเลยจึงต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบมาตรฐานดังกล่าว ประกอบกับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอันถือเป็นกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อตกลงให้ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายออกชำระเงินค่าภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่นและอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ย่อมเป็นการแสดงเจตนาฝ่าฝืนหรือแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมาย ข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายเฉพาะส่วนดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 34 วรรคสอง จำเลยไม่อาจอ้างหลักอิสระในการแสดงเจตนาของคู่สัญญาในการเกี่ยงให้โจทก์ผู้จะซื้อรับภาระเป็นผู้ชำระเงินภาษีอากรแทนได้
แม้ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายมีหน้าที่ต้องรับภาระในการชำระเงินค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และโจทก์เป็นฝ่ายออกชำระเงินดังกล่าวแทนจำเลย แต่ปรากฏว่าโจทก์ชำระเงินดังกล่าวตามข้อตกลงในสัญญาอันทำให้โจทก์เชื่อโดยสุจริตว่า โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงินดังกล่าวเนื่องจากมีข้อกำหนดในสัญญาและโจทก์ได้ชำระในวันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหากโจทก์ไม่ชำระก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้ตามอำเภอใจ จึงไม่อาจนำอายุความในมูลลาภมิควรได้มาใช้บังคับ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 231,581 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 193,510 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 193,510 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 96,755 บาท นับแต่วันที่ 5 มิถุนายน 2549 และ (ที่ถูก และของต้นเงิน 96,755 บาท นับแต่) วันที่ 21 กรกฎาคม 2549 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยถึงวันฟ้อง (วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2552) ต้องไม่เกิน 38,071 บาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นที่โจทก์ได้รับยกเว้นโดยให้นำมาชำระต่อศาลในนามโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 5,000 บาท แทนโจทก์
จำเลยฎีกาโดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้านขายพร้อมที่ดินชื่อโครงการบ้านอาภากร โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว 2 ชั้น โครงการอาภากร แปลงเลขที่ 31 และแปลงเลขที่ 32 ซึ่งต่อมาแบ่งแยกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 7753 และ 7754 ตำบลศาลายา อำเภอพุทธมณฑล จังหวัดปฐม จากจำเลยในราคาแปลงละ 2,670,000 บาท โดยสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 4 ระบุว่า ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะซื้อและผู้จะขายชำระฝ่ายละครึ่ง ส่วนค่าอากรแสตมป์และค่าภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนและค่าจดทะเบียนกู้ธนาคาร ผู้จะซื้อเป็นผู้ชำระทั้งหมด ก่อนถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยแจ้งให้โจทก์เตรียมเงินค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ชำระฝ่ายละครึ่ง ค่าภาษีต่างๆ ในการขายค่าต่อเติม เป็นต้น เมื่อถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7753 และโฉนดเลขที่ 7754 โจทก์ชำระค่าจดทะเบียนขายครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งสองแปลง และชำระค่าภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่น และอากรแสตมป์เป็นเงินแปลงละ 96,755 บาท
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการแรกว่า ข้อตกลงให้ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายชำระภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะรายได้ส่วนท้องถิ่น และอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ใช้บังคับได้หรือไม่ เห็นว่า แม้สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นนิติกรรมที่จำเลยอ้างว่าคู่สัญญามีอิสระในการแสดงเจตนาต่อกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 แต่การแสดงเจตนาดังกล่าวต้องไม่ฝ่าฝืนหรือแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมายอื่นเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เมื่อบทกฎหมายที่จำเลยยกขึ้นอ้างคงบัญญัติเฉพาะค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาซื้อขายเท่านั้น ที่คู่สัญญาพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่ายหาได้บัญญัติถึงค่าภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่น และอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ด้วยไม่ ประกอบกับภาษีเงินได้นิติบุคคล เป็นฤชากรที่เรียกเก็บจากจำเลยซึ่งเป็นผู้มีรายได้จากการขาย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่นและอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เป็นภาระภาษีซึ่งจำเลยในฐานะผู้มีรายได้จากการขายมีหน้าที่ต้องชำระต่อหน่ายงานของรัฐ การที่จำเลยทำข้อตกลงผลักภาระไปเป็นของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ย่อมเป็นการกระทำนอกเหนือบทบัญญัติของกฎหมาย เมื่อปรากฏว่าบ้านพร้อมที่ดินโครงการบ้านอาภากรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อขาย จำเลยในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เมื่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 8 (4) บัญญัติว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีอำนาจหน้าที่กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร เพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินใช้ในการประกอบกิจการตามพระราชบัญญัตินี้ และมาตรา 34 วรรคหนึ่ง บัญญัติเพิ่มเติมว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด และวันที่ 4 เมษายน 2545 ซึ่งเป็นระยะเวลาก่อนการทำสัญญาที่พิพาท คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้ประกาศกำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรว่า กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ให้ใช้ตามแบบ ข. ซึ่งมีข้อกำหนดว่า ค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้จะขายเป็นผู้ออกทั้งสิ้น ดังนั้น จำเลยจึงต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบมาตรฐานดังกล่าวตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และเมื่อพระราชบัญญัติดังกล่าว เป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอันถือเป็นกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อความให้ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายออกชำระเงินค่าภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่น และอากรแสตมป์ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินย่อมเป็นการแสดงเจตนาฝ่าฝืนหรือแตกต่างกับบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น ข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 4 เฉพาะส่วนดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 34 วรรคสอง จำเลยไม่อาจยกหลักอิสระในการแสดงเจตนาของคู่สัญญา มาเป็นข้ออ้างในการเกี่ยงให้โจทก์รับภาระเป็นผู้ชำระเงินค่าภาษีอากรตามฟ้องแทนจำเลย ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษาว่า ข้อสัญญาเฉพาะส่วนที่กำหนดให้โจทก์เป็นฝ่ายรับผิดชำระเงินค่าภาษีเงินได้นิติบุคคลภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่น และอากรแสตมป์ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตกเป็น เป็นโมฆะนั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการต่อไปว่า คดีโจทก์ขาดอายุความในมูลลาภมิควรได้หรือไม่ เห็นว่า แม้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายมีหน้าที่ต้องรับภาระในการชำระเงินค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและโจทก์เป็นฝ่ายออกชำระเงินดังกล่าวแทนจำเลยก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงก็ปรากฏว่าการชำระเงินดังกล่าว โจทก์ชำระตามข้อสัญญาที่จำเลยเขียนระบุไว้และตามคำบอกกล่าวแจ้งของจำเลยก่อนถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ อันทำให้โจทก์เชื่อโดยสุจริตว่า โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงินดังกล่าว เนื่องจากมีข้อกำหนดในสัญญาและการชำระนั้นได้ชำระในวันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหากโจทก์ไม่ชำระก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธ์กันได้ จึงไม่อาจฟังว่าเป็นการชำระหนี้ตามอำเภอใจ กรณีจึงไม่อาจนำอายุความในมูลลาภมิควรได้กำหนด 1 ปี มาใช้บังคับ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษาว่า คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
