แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามข้อ ๒ ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพัน หากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาท สำหรับสัญญาข้อ ๓ ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้น ข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาท มิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญา แต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท กล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลย จำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิม หากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระ จำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ ดังนั้น แม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้ จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาท ผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่า ผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้ว จำเลยหมดสิทธิเรียกคืน คดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง คดีถึงที่สุด จากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าว จำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดิน น.ส.๓ ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลย /แต่แต่อย่างใด และเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์ แต่เป็นความผิดของจำเลยเอง จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่ แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเอง เพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไป และโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฏว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใด ศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้
