แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ก่อนทำสัญญาขายฝาก โจทก์ได้ไปตรวจสอบที่ดินพิพาท พบสิ่งปลูกสร้างเป็นโครงเสา มีการมุงหลังคาแล้วบางส่วน ต่อมาได้มีการทำสัญญาขายฝากโดยตกลงชัดเจนว่าขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง จำเลยได้ตกลงด้วย โดยแจ้งแก่โจทก์ว่าจะสามารถไถ่คืนภายในกำหนด หากล่วงเลยเวลาจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเอง เมื่อครบกำหนดไถ่โจทก์ได้ไปตรวจดูที่ดินพิพาทพบว่า มีการสร้างบ้านทาวน์เฮาส์เกือบเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2 หลัง ส่วนอีก 3 หลัง ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นโครงมีหลังคามีการก่อสร้างผนังบางส่วน ดังนี้ การที่จำเลยได้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาท ทั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง แม้โจทก์ตกลงทำสัญญาขายฝากแก่จำเลยเฉพาะที่ดินพิพาทโดยระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตามกฎหมายให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 และมาตรา 492 การปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลย จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ซึ่งเป็นผู้ซื้อ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สร้าง แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ก็ตาม แต่การที่โจทก์กลับปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปในที่ดินของโจทก์ ทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากแล้วโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ดังกล่าว และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมภายใน 30 วัน มิฉะนั้นให้โจทก์มีสิทธิรื้อถอนโดยให้จำเลยทั้งสองรับผิดเสียค่าใช้จ่ายเพียงฝ่ายเดียว และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 41,803 บาท และค่าเสียหายรายวัน วันละ 1,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุอันควรที่จะอุทธรณ์ ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์และทำ ที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมให้เสร็จสิ้นภายในกำหนด 30 วัน ให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์วันละ 100 บาท นับจากวันที่ 27 ตุลาคม 2539 อันเป็นวันครบกำหนดตามคำบอกกล่าวเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นให้ยก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาในชั้นนี้ตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 ต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 1 เป็นผู้ปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท และต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่าตามทางนำสืบ ของโจทก์ โจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความยอมรับว่าก่อนทำสัญญาขายฝาก โจทก์ได้ไปตรวจสอบที่ดินพิพาท พบสิ่งปลูกสร้างเป็นโครงเสา มีการมุงหลังคาแล้วบางส่วน ต่อมาได้มีการทำสัญญาขายฝากโดยตกลงชัดเจนว่าขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจำเลยที่ 1 ได้ตกลงด้วย โดยแจ้งแก่โจทก์ว่าจะสามารถไถ่คืนภายในกำหนด หากล่วงเลยเวลา จำเลยที่ 1 จะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเอง และโจทก์ตอบคำถามค้านว่า เมื่อครบกำหนดไถ่ โจทก์ได้ไปตรวจดูที่ดินพิพาท พบว่ามีการสร้างบ้านทาวน์เฮาส์เกือบเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2 หลัง ส่วนอีก 3 หลัง ยังสร้าง ไม่เสร็จ เป็นโครงมีหลังคามีการก่อสร้างผนังบางส่วน ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำการปลูกสร้างอาคารใน ที่ดินพิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง แต่โจทก์ตกลง ทำสัญญาขายฝากแก่จำเลยที่ 1 เฉพาะที่ดินพิพาทโดยระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตามกฎหมายให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 และ มาตรา 492 แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ดังนั้นการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้สร้าง อย่างไรก็ดี ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงไว้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคสอง แต่โจทก์ก็มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มิได้มีความประมาทเลินเล่อ ตรงข้ามโจทก์กลับปล่อยให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารต่อไปในที่ดินของโจทก์ ทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากแล้วโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยที่ 1ยุติการก่อสร้าง เพราะที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้วตามสัญญาขายฝาก โดยยังระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากอีกว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี อันถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคสอง ดังกล่าว และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยที่ 1 ได้เพราะจำเลยที่ 1 มิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์ กล่าวโดยสรุป โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 1 เป็นผู้สร้างโดยสุจริตออกไปจาก ที่ดินพิพาท และจำเลยที่ 1 ไม่จำต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์ตามฟ้องแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 ให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาท พร้อมทั้งชดใช้ค่าขาดประโยชน์ให้แก่โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 5 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
