แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ค่าภาษีและค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ได้จัดขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดไอเย็น แสงสว่าง สิ่งอื่นใดเพื่ออำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาและส่งเสริมการขาย ตามข้อตกลงในสัญญาจองสิทธิการเช่า มีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า จึงมีอายุความเช่นเดียวกับ ค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระ ตามป.พ.พ. มาตรา 193/33 (3) คือ มีอายุความ 5 ปี
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้ากับโจทก์ ต่อมาจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นตั้งแต่เดือนธันวาคม 2537 ถึงเดือนสิงหาคม 2539 เมื่อคิดหักกับเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าที่จำเลยชำระแล้วและเงินค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ยกเว้นให้ในเดือนกันยายน 2537 ถึงเดือนตุลาคม 2537 จำเลยต้องชำระหนี้แก่โจทก์จำนวน 8,342,661.82 บาท ตามหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระหนี้เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4 ซึ่งตามหนังสือดังกล่าวก็ได้ระบุไว้ว่าหลังจากทำสัญญาจองสิทธิการเช่าแล้ว โจทก์กับจำเลยได้ตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาเช่าและอัตราค่าเช่าใหม่ เมื่ออ่านคำฟ้องประกอบกับเอกสารท้ายคำฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องแล้ว ย่อมเข้าใจได้ว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าใหม่จากที่ตกลงกันไว้ตามสัญญาจองสิทธิการเช่า จึงทำให้หนี้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์เรียกร้องตามคำฟ้องไม่ตรงกับอัตราค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่กำหนดไว้ในสัญญาจองสิทธิการเช่า ซึ่งจำเลยก็ให้การว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าใหม่ เพียงแต่อ้างว่าได้เปลี่ยนคู่สัญญาไปแล้วเท่านั้น แสดงว่าจำเลยเข้าใจคำฟ้องของโจทก์และสามารถต่อสู้คดีได้ คำฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
สัญญาจองสิทธิการเช่าจะบันทึกสัญญาเช่าซึ่งจะต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่ง ป.รัษฎากรหรือไม่ก็ตาม แต่จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามฟ้องกับโจทก์ มิได้ปฏิเสธถึงความถูกต้องของสัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าว แม้สัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าวมิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ ไม่ต้องห้ามตาม ป.รัษฎากร มาตรา 118
บันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าระบุว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะยกเลิกสัญญาการเช่า โดยตกลงให้โอนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าไปเป็นเงินประกันสัญญาการเช่าพื้นที่และสัญญาอื่นที่จะทำขึ้นต่อไป จึงได้ทำบันทึกดังกล่าวและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานเป็นสำคัญแสดงว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันว่าจะต้องทำสัญญายกเลิกจองสิทธิการเช่ากันเป็นหนังสือ เมื่อโจทก์และจำเลยยังมิได้ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่า ย่อมถือไม่ได้ว่าได้มีการทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว จึงหามีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันทีไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ได้มอบอำนาจให้นาย อ. ฟ้องคดีแทน จำเลยได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านค้ากับโจทก์ จำนวน ๓ ห้อง เพื่อประกอบกิจการร้านอาหาร โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยมาทำสัญญาเช่าเป็นเวลา ๓๐ ปี แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตั้งแต่เดือนธันวาคม ๒๕๓๗ ถึงเดือนสิงหาคม ๒๕๓๙ รวมเป็นเงิน ๘,๓๔๒,๖๖๑.๘๒ บาท โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่เดือนกันยายน ๒๕๓๙ เป็นต้นไป ซึ่งดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๒,๑๘๙,๙๔๘.๗๐ บาท รวมเป็นเงิน ๑๐,๕๓๒,๖๑๐.๕๒ บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน ๑๐,๕๓๒,๖๑๐.๕๒ บาท พร้อมด้วย ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี ของต้นเงิน ๘,๓๔๒,๖๖๑.๘๒ บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระ เสร็จสิ้นแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษาให้จำเลยชำระเงิน ๘,๓๔๒,๖๖๑.๘๒ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๑ กันยายน ๒๕๓๙ จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ ๑๐,๐๐๐ บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของโครงการศูนย์การค้าซีคอนสแควร์ จำเลยทำสัญญาจองสิทธิการเช่ากับโจทก์ กำหนดเวลาเช่า ๓๐ ปี ค่าตอบแทนสิทธิการเช่าเป็นเงิน ๖๘,๕๙๕,๐๐๐ บาท แบ่งชำระเป็น ๒ ช่วง ช่วงแรกร้อยละ ๒๕ ช่วงที่ ๒ ร้อยละ ๗๕ ของเงินดังกล่าว จำเลยชำระให้โจทก์ มาแล้ว ๖,๑๗๓,๕๕๐ บาท และได้มีการเปลี่ยนร้านค้าที่เช่าเป็นห้องเลขที่ ๑๐๗๑ ถึง ๑๐๗๓ ต่อมาผู้เช่าพื้นที่ของโจทก์ห้องเลขที่ ๑๐๗๑ ถึง ๑๐๗๓ ได้ค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นใน เดือนธันวาคม ๒๕๓๗ ถึงเดือนสิงหาคม ๒๕๓๙ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ฟ้องโจทก์เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากค่าเช่าขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า ทรัพย์สินที่โจทก์ให้จำเลยได้สิทธิเป็นผู้เช่าเป็นร้านค้าเพื่อใช้เป็นที่ประกอบการค้า จึงเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๙๓/๓๓ (๓) บัญญัติว่าสิทธิเรียกร้องค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระมีอายุความ ๕ ปี ค่าภาษีและค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ได้ จัดขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาด ไอเย็น แสงสว่าง สิ่งอื่นใดเพื่ออำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน ค่าใช้จ่ายด้านโฆษณาและส่งเสริมการขายตามสัญญาจองสิทธิการเช่า ข้อ ๘ และข้อ ๙ มีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าจึงมีอายุความเช่นเดียวกับค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระตามมาตรา ๑๙๓/๓๓ (๓) คือ มีอายุความ ๕ ปี กรณีของโจทก์ไม่ใช่เป็นผู้ประกอบธุรกิจในการดูแลกิจการของผู้อื่นแล้วเรียกเงินที่ได้ออกทดรองไปจึงจะมีอายุความ ๒ ปี ตามมาตรา ๑๙๓/๓๔ ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังขึ้น คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
ส่วนที่จำเลยแก้ฎีกาประการแรกว่า คำฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะหนี้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์เรียกร้องตามคำฟ้องไม่ตรงกับอัตราค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นกำหนดไว้ในสัญญาจองสิทธิการเช่า ทำให้จำเลยไม่สามารถต่อสู้คดีได้ว่าโจทก์เรียกร้องหนี้จากข้อกำหนดข้อใดในสัญญาดังกล่าวนั้น เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจองสิทธิการเช่าร้านกับโจทก์ ตามสัญญาจองสิทธิการเช่า ต่อมาจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยค้างชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ตั้งแต่เดือนธันวาคม ๒๕๓๗ ถึงเดือนสิงหาคม ๒๕๓๙ เมื่อคิดหักกับเงิน ค่าตอบแทนสิทธิการเช่าที่จำเลยชำระแล้วและ เงินค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่โจทก์ยกเว้นให้ในเดือนกันยายน ๒๕๓๗ ถึงเดือนตุลาคม ๒๕๓๗ จำเลยต้องชำระหนี้แก่โจทก์จำนวน ๘,๓๔๒,๖๖๑.๘๒ บาท ตามหนังสือแจ้งให้จำเลยชำระหนี้ ซึ่งตามหนังสือดังกล่าวก็ได้ระบุไว้ว่าหลังจากทำสัญญาจองสิทธิการเช่าแล้ว โจทก์กับจำเลยได้ตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาเช่าและอัตราค่าเช่าใหม่ เมื่ออ่านคำฟ้องประกอบกับเอกสารท้ายคำฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องแล้ว ย่อมเข้าใจได้ว่ามีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าใหม่จากที่ตกลงกันไว้ตามสัญญาจองสิทธิการเช่า ซึ่งจำเลยก็ให้การว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าใหม่ เพียงแต่อ้างว่าได้เปลี่ยนคู่สัญญาไปแล้วเท่านั้น แสดงว่าจำเลยเข้าใจคำฟ้องของโจทก์และสามารถต่อสู้คดีได้ คำฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ที่จำเลยแก้ฎีกาประการต่อไปว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าในคดีนี้เป็นตราสารการเช่าที่จะต้องปิดอากรแสตมป์ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด ๖ แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์จึงใช้เป็นพยานหลักฐานไม่ได้นั้น เห็นว่า สัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าวจะเป็นสัญญาเช่าซึ่งจะต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด ๖ แห่งประมวลรัษฎากรหรือไม่ก็ตาม แต่จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาจองสิทธิการเช่าตามฟ้องกับโจทก์จริง มิได้ปฏิเสธถึงความถูกต้องของสัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าว ฉะนั้น แม้สัญญาจองสิทธิการเช่าดังกล่าวมิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา ๑๑๘
ที่จำเลยแก้ฎีกาอีกประการหนึ่งว่า โจทก์และจำเลยตกลงให้ยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย จ. ๓ (หรือเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๓) แล้ว ย่อมมีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันทีจำเลยมิใช่คู่สัญญากับโจทก์อีกต่อไปนั้น เห็นว่า บันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าตามเอกสารหมาย ล.๑๕ ระบุว่าโจทก์และจำเลยประสงค์จะยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่า โดยตกลงให้โอนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าไปเป็นเงินประกันสัญญาการเช่าพื้นที่ สัญญาสิทธิการได้ใช้บริการอุปกรณ์ระบบสาธารณูปโภค และสัญญาให้บริการภายในอาคารที่จะทำขึ้นต่อไป แล้วคืนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าส่วนที่เหลือแก่จำเลย จึงได้ทำบันทึกดังกล่าวและลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานเป็นสำคัญ แสดงว่าโจทก์และจำเลยตกลงกันว่าจะต้องทำสัญญายกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่ากันเป็นหนังสือ เมื่อปรากฏว่าโจทก์และจำเลยยังมิได้ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าเอกสารหมาย ล.๑๕ ย่อมถือไม่ได้ว่าได้มีการทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว จึงหามีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันทีที่จำเลย แก้ฎีกาไม่
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๑๐,๐๐๐ บาท ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
