แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ในการซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยมีการทำหลักฐานกันไว้ตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ. 1 ฉบับ เดียวซึ่ง มี ใจ ความว่า จำเลยได้ตกลงจองบ้าน แบบ พ.พร้อม ที่ดิน แปลง หมายเลข ที่ 128 ของ โจทก์ ผู้ขาย โดยจำเลย ตกลง ชำระ เงินดาวน์ ให้โจทก์ ในวันสั่งจอง เป็นเงิน40,600 บาทและจะชำระต่อไป งวดที่หนึ่งในวันที่ 20 มิถุนายน 2518 เป็นเงิน 19,000 บาท ส่วนค่าบ้านและค่าที่ดิน งวดต่างๆ จะชำระภายใน 30 วัน นับจากได้รับแจ้งจากโจทก์ทุกครั้งไป ถ้าจำเลยไม่ชำระตามกำหนดเวลาให้ถือว่าจำเลยผิดนัดและสละสิทธิ ในบ้านและที่ดินที่สั่งจองไว้ ยอมให้โจทก์ริบเงินที่ชำระแล้วทั้งสิ้น แล้วลงชื่อโจทก์จำเลย ใบสั่งจองนี้จึงมีลักษณะเป็นหลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ รายพิพาทและชำระ เงินดาวน์กันเท่านั้น หาใช่เป็นสัญญาเช่าซื้อ ไม่
สัญญาเช่าซื้อมีกฎหมายบังคับในเรื่องแบบไว้เป็นพิเศษในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือเป็นโมฆะ ฉะนั้น เมื่อไม่มีการทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือให้แจ้งชัดว่าเป็นการเช่าซื้อ จะฟังว่าเป็นการเช่าซื้อหาได้ไม่เพราะเป็นการขัดต่อ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94
โจทก์ได้นำบ้านและที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้จำเลยตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ. 1 ไปโอนให้ ก. เสียก่อนที่จะโอนให้จำเลยเมื่อจำเลยทราบความจริงข้อนี้จึงไม่ชำระค่าผ่อนซื้อ ดังนี้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและไม่อยู่ในฐานะที่สามารถชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 211 โจทก์จะหาว่าจำเลยตกเป็นผู้ผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ชำระค่าผ่อนซื้อตามงวดหาได้ไม่
ในใบสั่งจองเอกสารหมาย จ.1 ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าโจทก์จะต้องจัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินพิพาทเพื่อให้จำเลยกู้เงินมาชำระค่าบ้านและที่ดินแก่โจทก์ ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์จัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินรายนี้เพื่อนำเงินมาชำระราคาที่ค้างแก่โจทก์นั้นจึงเป็นการนอกเหนือข้อสัญญาที่ตกลงกันไว้เป็นหนังสือเป็นการไม่ชอบ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าซื้อบ้านและที่ดินพิพาทจากโจทก์ แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาให้จำเลยส่งมอบบ้านและที่ดินคืน จำเลยเพิกเฉย จึงฟ้องขอให้จำเลยส่งมอบบ้านและที่ดินกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าซื้อไม่ได้ทำเป็นหนังสือจึงตกเป็นโมฆะ และโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ไม่จัดการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทแก่จำเลยโดยจัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินพิพาทเพื่อจำเลยจะได้ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารต่อไป แต่โจทก์กลับนำบ้านและที่ดินพิพาทไปโอนให้แก่นางสาวกรรณิการ์ก่อนจำเลยเช่าซื้อ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทแก่จำเลยโดยให้โจทก์จัดหาธนาคารมารับจำนองจากจำเลยถ้าโอนไม่ได้ให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าซื้อและใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์โอนบ้านและที่ดินพิพาทแก่จำเลย และให้โจทก์จัดหาธนาคารรับจำนองบ้านและที่ดินพิพาทเพื่อนำเงินมาชำระราคาที่ค้างแก่โจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า การซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยมีการทำหลักฐานกันไว้ตามใบสั่งจองหมาย จ.๑ ฉบับเดียวมีข้อความว่าจำเลยได้ตกลงจองบ้านแบบเพชรรวีพร้อมที่ดินแปลงหมายเลขที่ ๑๒๘ รวมราคา ๓๖๐,๐๐๐ บาทของโจทก์ผู้ขาย จำเลยตกลงชำระเงินดาวน์ให้โจทก์ในวันสั่งจองเป็นเงิน ๔๐,๖๐๐ บาท และจะชำระต่อไป งวดที่หนึ่งในวันที่ ๒๐มิถุนายน ๒๕๑๘ เป็นเงิน ๑๙,๐๐๐ บาท ส่วนค่าบ้านและที่ดินงวดต่าง ๆ จะชำระภายใน ๓๐ วัน นับจากได้รับแจ้งจากผู้ขายทุกครั้งไป ถ้าจำเลยไม่ชำระตามกำหนดให้ถือว่าจำเลยผิดนัดและสละสิทธิในบ้านและที่ดินที่สั่งจองไว้ ทั้งยอมให้ผู้ขายริบเงินที่ได้ชำระแล้วทั้งสิ้น ใบสั่งจองนี้ลงชื่อทั้งจำเลยและผู้ขาย ตามเอกสารใบสั่งจองนี้ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าเป็นการเช่าซื้อหรือมีการเช่ารวมอยู่ด้วย ใบสั่งจองจึงมีลักษณะเป็นหลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์รายพิพาทและชำระเงินดาวน์กันเท่านั้น หาใช่สัญญาเช่าซื้อไม่ หลักฐานประกอบอื่น ๆ ก็ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าเป็นการเช่าซื้อดังกล่าว แต่เพียงว่าจำเลยได้ซื้อบ้านและที่ดินของโจทก์ ในหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ก็ระบุว่า บอกเลิกสัญญาจองซื้อบ้าน สัญญาเช่าซื้อนั้นมีกฎหมายบังคับในเรื่องแบบไว้เป็นพิเศษในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๒ ว่าถ้าไม่ทำเป็นหนังสือเป็นโมฆะ ฉะนั้นเมื่อไม่มีการทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือให้แจ้งชัดว่าเป็นการเช่าซื้อ จะฟังว่าเป็นเช่าซื้อหาได้ไม่เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ ตามหลักฐานเป็นหนังสือที่ทำกันไว้ตามใบสั่งจองหมาย จ.๑คงฟังได้เพียงว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินพิพาทเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์ได้นำบ้านและที่ดินที่ตกลงขายให้จำเลยไปโอนให้นางสาวกรรณิการ์เสียก่อนที่จะทำการโอนให้จำเลยเช่นนี้ โจทก์ย่อมเป็นผู้ผิดสัญญาและไม่อยู่ในฐานะที่สามารถชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๑๑โจทก์จะหาว่าจำเลยตกเป็นผู้ผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ชำระค่าผ่อนซื้อบ้านและที่ดินตามงวดหาได้ไม่ จำเลยมีสิทธิฟ้องบังคับให้โจทก์โอนบ้านและที่ดินให้จำเลยตามสัญญาได้ โดยเฉพาะคดีปรากฏตามหลักฐานตามโฉนดที่ดินรายพิพาทนี้ว่า หลังว่าโจทก์ฟ้องคดีแล้วโจทก์ได้จัดการโอนบ้านและที่ดินรายนี้กลับคืนมาเป็นของโจทก์แล้ว กรณีชอบที่จะบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาได้
อย่างไรก็ตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินรายนี้ให้จำเลย โดยให้โจทก์จัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินรายนี้เพื่อนำเงินมาชำระราคาที่ค้างต่อโจทก์ เห็นว่าเป็นการนอกเหนือข้อสัญญาที่ตกลงกันไว้เป็นหนังสือในใบสั่งจองหมาย จ.๑ ซึ่งระบุไว้เพียงว่าเงินค่าบ้านและที่ดินตามงวดต่าง ๆ นั้นจำเลยจะชำระให้โจทก์ภายใน ๓๐ วันนับจากได้รับแจ้งจากโจทก์ทุกครั้งไป หาได้มีข้อความใดที่ระบุว่าโจทก์จะต้องไปจัดหาธนาคารมารับจำนองเพื่อหาเงินให้จำเลยกู้มาชำระค่าบ้านและที่ดินของโจทก์ไม่ และตามเอกสารหมาย จ.๒ และ จ.๓ นั้นย่อมเป็นหลักฐานที่รับฟังไม่ได้ว่าในการซื้อขายรายนี้ โจทก์ได้ตกลงให้จำเลยผ่อนชำระเป็นงวดรายเดือน เดือนละ ๓,๗๘๒ บาท ๖๕ สตางค์ ตลอดมา ดังนั้น ในการที่จำเลยจะชำระราคาค่าบ้านและที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาต่างตอบแทน จึงชอบที่จะดำเนินไปตามข้อตกลงที่ได้ทำกันไว้เป็นหลักฐานดังกล่าวแล้ว ไม่จำเป็นที่โจทก์จะต้องจัดหาธนาคารมารับจำนองจากจำเลยซึ่งเป็นการนอกเหนือจากข้อสัญญาที่ทำกันไว้ ทั้งเป็นเรื่องปราศจากหลักฐานอันจะบังคับได้
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์โอนบ้านและที่ดินพิพาทให้จำเลยเมื่อจำเลยได้ชำระราคาส่วนที่เหลือให้โจทก์แล้ว โดยจำเลยมีสิทธิผ่อนชำระราคาให้โจทก์เดือนละ ๓,๗๘๒ บาท ๖๕ สตางค์ ต่อไปทุกเดือน จนกว่าจะครบจำนวนหนี้ที่ค้างทั้งหมด ให้ยกคำขอของจำเลยที่ให้โจทก์จัดหาธนาคารมารับจำนองจากจำเลยและยกคำขอของจำเลยในเรื่องค่าเสียหายด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
