แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิม จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องนำเงินค่าเช่าไปชำระให้แก่โจทก์ ฉะนั้น การที่จำเลยส่งค่าเช่าไปชำระแก่โจทก์และทนายโจทก์ทางธนาณัติโจทก์และทนายโจทก์ไม่ยอมรับ ถือได้ว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติการชำระหนี้โดยชอบ
เมื่อจำเลยตกเป็นฝ่ายผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน เมื่อโจทก์ได้ให้ผู้แทนบอกกล่าวเลิกการเช่า จำเลยไม่ออกไป โจทก์จึงฟ้องขับไล่ได้
ในคดีก่อนศาลวินิจฉัยว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ เห็นได้ว่าศาลในคดีนั้นมิได้วินิจฉัยหรือชี้ขาดในเรื่องค่าเช่า โจทก์จึงฟ้องคดีนี้เรียกค่าเช่าที่ค้างได้
จำเลยมีหน้าที่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิในค่าเช่าไป การที่จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเดิม จึงจะยกเป็นข้อต่อสู้ไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์หาได้ไม่
ข้อที่ว่าสัญญาเช่าได้เปลี่ยนแปลงแล้วเพราะที่ปฏิบัติมา เจ้าของผู้ให้เช่าเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าเองโดยมิได้ถือเอาตามสัญญา จำเลยไม่ได้ยกข้อเท็จจริงอันนี้ขึ้นต่อสู้เป็นประเด็นไว้ และฟ้องก็ไม่ได้บรรยายว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเองจริง จึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย
ย่อยาว
คดีทั้ง ๓ สำนวนนี้โจทก์คนเดียวกันยื่นฟ้องจำเลยแต่ละสำนวนด้วยข้อความเหมือนกันว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๘๓๖ รวมทั้งบ้านเลขที่ ๑๙๔,๑๙๔/๑ และตึกแถวเลขที่ ๑๙๔/๒ ถึง ๑๙๔/๙ ในที่ดินดังกล่าวโดยรับซื้อฝากจากเจ้าของเดิมและขาดสิทธิแก่โจทก์ โจทก์ได้ให้ทนายมีหนังสือแจ้งให้จำเลยผู้อยู่ในตึกแถวเลขที่ ๑๙๔/๖,๑๙๔/๘ และ ๑๙๔/๙ ทราบถึงการเป็นเจ้าของ โจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลย ศาลพิพากษายกฟ้อง เพราะได้ความว่าจำเลยเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ตั้งแต่โจทก์รับซื้อฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งตึกแถวเลขที่ ๑๙๔/๖,๑๙๔/๘ และ ๑๙๔/๙ นี้จากเจ้าของเดิมเมื่อวันที่ ๘ ตุลาคม ๒๕๐๒ จำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ นายชัยวัฒน์ผู้แทนโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา จำเลยแต่ละคนก็มีหนังสือส่งค่าเช่าทางธนาณัติเป็นค่าเช่าเดือนกุมภาพันธ์ ๒๕๐๗ ถึงเดือนมิถุนายน ๒๕๐๗ ถึงนายชัยวัฒน์ ถือว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเกินกว่า ๒ ครั้งติดต่อกัน ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ ๑๙๔/๖, ๑๙๔/๘ และ ๑๙๔/๙ ให้จำเลยแต่ละคนชำระค่าเช่าและค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน ๒,๐๖๐ บาท และต่อไปเดือนละ ๕๐ บาท
จำเลยทั้ง ๓ สำนวนให้การเป็นอย่างเดียวกันว่า โจทก์ได้ฟ้องจำเลยครั้งหนึ่งตามคดีของศาลแพ่งแดงที่ ๒๐๐๖/๒๕๐๖, ๒๐๐๘/๒๕๐๖ และ ๒๐๐๙/๒๕๐๖ และคดีถึงที่สุด จำเลยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยชำระ โจทก์ไม่ยอมรับเอง จำเลยจึงส่งไปทางธนาณัติ เรื่องค่าเช่านี้ก็เป็นอันสิ้นสุดไปแล้ว จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์ฟ้องซ้ำ
ศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า พิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้ง ๓ สำนวน
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารทั้ง ๓ สำนวนออกจากอาคารพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างให้โจทก์รวม ๒,๐๖๐ บาท ค่าเสียหายเดือนละ ๕๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากห้องพิพาท
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับขุนอาทรผู้ให้เช่าเดิม จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องนำเงินค่าเช่าไปชำระให้แก่โจทก์ ฉะนั้น การที่จำเลยส่งค่าเช่าไปชำระแก่โจทก์และทนายโจทก์ทางธนาณัติ โจทก์และทนายโจทก์ไม่ยอมรับเช่นนี้ ถือได้ว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติการชำระหนี้โดยชอบ จำเลยตกเป็นฝ่ายผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ๒ คราวติดกัน เมื่อโจทก์ได้ให้ผู้แทนบอกกล่าวเลิกการเช่าให้จำเลยและบริวารออกไปจากสถานที่เช่าแล้ว จำเลยไม่ออกไป โจทก์จึงฟ้องขับไล่ได้
สำหรับค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม ๒๕๐๓ ถึง พฤศจิกายน ๒๕๐๔ ซึ่งโจทก์ฟ้องเรียกและจำเลยให้การว่าโจทก์เคยฟ้องจำเลยเป็นคดีแพ่งและคดีถึงที่สุดแล้วจริง ซึ่งศาลแพ่งก็ได้วินิจฉัยไว้แล้วว่าการเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย และเรื่องค่าเช่าคดีนี้ก็เป็นอันสิ้นสุดไปแล้วนั้น ศาลฎีกาได้ตรวจสำนวนคดีแพ่งของศาลแพ่งหมายเลขแดงที่ ๒๐๐๖/๒๕๐๖, ๒๐๐๘/๒๕๐๖, ๒๐๐๙/๒๕๐๖ ปรากฏว่า ศาลได้วินิจฉัยว่าการเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ เห็นได้ชัดว่า ศาลในคดีนั้นมิได้วินิจฉัยหรือชี้ขาดในเรื่องค่าเช่าตึกพิพาทระหว่างเดือนตุลาคม ๒๕๐๓ ถึงเดือน พฤศจิกายน ๒๕๐๔ ไว้อย่างใดเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้ชำระค่าเช่าในระยะเวลาดังกล่าวให้ขุนอาทรซึ่งเป็นผู้ให้เช่าคนเดิมก่อนกรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทตกมาเป็นของโจทก์โดยเด็ดขาด แต่โจทก์ได้ให้นายชัยวัฒน์ทนายแจ้งการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของโจทก์ในตึกพิพาทไปยังจำเลยเมื่อวันที่ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๐๓ จากนั้นไปจำเลยจึงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์
ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าได้มีการเปลี่ยนแปลงแล้ว เพราะที่ปฏิบัติมา เจ้าของผู้ให้เช่าเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าเอง โดยมิได้ถือเอาตามสัญญานั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามคำให้การของจำเลยมิได้ยกข้อเท็จจริงอันนี้ขึ้นต่อสู้เป็นประเด็นและตามฟ้องข้องข้อ ๕ ของโจทก์ก็หมายถึงแต่เพียงว่าจำเลยได้มีหนังสือมาถึงโจทก์เช่นนั้นจริง มิได้บรรยายว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเองจริง จึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย พิพากษายืน.
