แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ก่อนทำสัญญาเช่านั้นจำเลยได้ก่อสร้างอาคารพิพาทเสร็จแล้วเพียงแต่ยังมิได้ตบแต่งเท่านั้นโจทก์ตกลงจะชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่จำเลยเป็นเงิน1,000,000บาทโดยโจทก์จะจ่ายให้ในวันจดทะเบียนการเช่าแม้ตามสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าเมื่อใดแต่โจทก์กับจำเลยยอมรับกันว่าได้ตกลงกันจะไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่5มกราคม2535ซึ่งในวันดังกล่าวโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าอีก100,000บาทกับเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน1,000,000บาทให้แก่จำเลยตามที่ตกลงไว้ในสัญญาเช่าแต่ปรากฏว่าในวันนัดจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวโจทก์ไม่ได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ค้างชำระอยู่100,000บาทและเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่จำเลยและจำเลยเองก็ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามพฤติการณ์แสดงให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยไม่สามารถที่จะปฏิบัติตามสัญญาเช่ากันอีกต่อไปทั้งหลังจากนั้นโจทก์และจำเลยต่างปล่อยปละละเลยให้ระยะเวลาล่วงเลยมาโดยมิจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเกี่ยวกับการเช่าและมิได้เรียกร้องให้อีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติตามสัญญาจนเวลาผ่านไปเนิ่นนานจนถึงวันที่11มิถุนายน2535โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าขอบอกเลิกสัญญาเช่าและให้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้ากับค่าใช้จ่ายในการลงทุนให้แก่โจทก์กรณีเช่นนี้แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยว่าทั้งสองฝ่ายต่างสมัครใจเลิกสัญญากันโดยปริยายแล้วสัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันกันต่อไปฝ่ายใดจะอ้างว่าอีกฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหาได้ไม่ดังนั้นโจทก์และจำเลยต้องคืนสู่ฐานะดังเดิมที่เป็นอยู่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391 สัญญาเช่าได้เลิกกันโดยปริยายและโจทก์กับจำเลยต้องคืนสู่ฐานะดังเดิมที่เป็นอยู่จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่เวลาที่รับไว้และจำเลยยังต้องใช้ค่าก่อสร้างตบแต่งซึ่งโจทก์ได้ใช้เงินไปในการงานนั้นแต่ค่าเสียหายอื่นๆนอกจากนี้โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 22 พฤศจิกายน 2534 โจทก์เช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 404, 663/404, 1168และ 529 ตำบลเวียง อำเภอเชียงของ จังหวัดเชียงราย จำนวน4 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยเพื่อทำกิจการบ้านเช่าและร้านอาหารใช้ชื่อว่า เรือนไทยรีสอร์ท กำหนดเวลาเช่า 10 ปีค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท โจทก์ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 200,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 100,000 บาทจะชำระในวันจดทะเบียนการเช่า หลังจากนั้นโจทก์ก่อสร้างปรับปรุง ตบแต่ง จัดซื้ออุปกรณ์ต่าง ๆ เป็นเงิน 840,026.27 บาทต่อมาจำเลยไม่ยอมนำสัญญาเช่าไปยื่นขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงาน ทั้ง ๆ ที่โจทก์บอกกล่าวหลายครั้งแล้ว ครั้นเดือนมกราคม 2535 จำเลยได้รบกวนการครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 529 ที่ให้โจทก์เช่าโดยได้ปลูกอาคาร 2 หลังและนำไปให้บุคคลอื่นเช่า โจทก์จึงไม่ประสงค์จะเช่าที่ดินทั้ง4 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยอีกต่อไป ขอให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 200,000 บาท และจำเลยต้องชำระค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไปในการปรับปรุง ตบแต่งดังกล่าวรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,040,026.27 บาท นอกจากนี้การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่น้อยกว่าเดือนละ 1,500 บาท เพราะโจทก์ไม่สามารถประกอบกิจการบ้านเช่าและร้านอาหารต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญา ซึ่งโจทก์จะมีรายได้สุทธิอย่างน้อยเดือนละ 1,500 บาทโจทก์ขอคิดค่าเสียหายนับแต่วันที่ 30 กรกฎาคม 2535 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวดังกล่าวจนถึงวันที่ 4 มกราคม 2545 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าเป็นเวลา 9 ปี 5 เดือน 4 วัน แต่โจทก์ขอคิดเพียง 9 ปี 5 เดือนเป็นเงิน 169,500 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,209,526.27 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 30 กรกฎาคม2535 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 27,193.97 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น1,236,720.24 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,236,720.24บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน1,209,526.27 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยกับโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์พร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องจริงโจทก์จะปรับปรุงตบแต่ง จัดซื้ออุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกิจและต้องเสียค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น 840,026.27 บาทจริงหรือไม่ ไม่ทราบ เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ หากโจทก์ดำเนินการจริงก็จะเสียค่าใช้จ่ายไม่เกิน 50,000 บาท แต่ก่อนฟ้องโจทก์ได้รื้อถอนวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ออกไปจากสถานที่เช่าแล้ว โจทก์จึงไม่เสียหาย จำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างเป็นเงิน 1,000,000 บาท จำเลยจึงไม่ไปยื่นขอจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ จำเลยไม่ได้รบกวนการครอบครองของโจทก์แต่อย่างใด ก่อนก่อสร้างอาคาร 2 หลัง นั้นโจทก์จำเลยปรึกษากันแล้ว และโจทก์ยินยอมให้จำเลยก่อสร้างอาคารดังกล่าวได้เพื่อเป็นการขยายอาคารสถานที่เช่า หากก่อสร้างเสร็จแล้วโจทก์จะเป็นผู้เช่าและเข้าดำเนินกิจการในอาคารดังกล่าวเองเมื่อจำเลยก่อสร้างเสร็จแล้วโจทก์ไม่ได้เช่า และจำเลยก็มิได้ให้บุคคลอื่นเช่า อย่างไรก็ตามอาคารดังกล่าวอยู่ติดลำน้ำโขงอยู่นอกบริเวณอาคารสถานที่เช่าจึงไม่ได้รบกวนการครอบครองที่ดินที่โจทก์เช่า นอกจากโจทก์ผิดสัญญาโดยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างดังกล่าวแล้วโจทก์ยังไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 10คือไม่ได้ชำระค่าโทรศัพท์กลับให้จำเลยเป็นผู้ชำระตลอดมาเมื่อโจทก์ผิดสัญญาจึงไม่สามารถเรียกเงินค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน200,000 บาท คืนได้ หลังจากทำสัญญาเช่าแล้วโจทก์และบริวารอยู่ในสถานที่เช่าจนถึงปัจจุบัน แม้โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วก็ยังให้นางพรรณี รักสนิท คนงานของโจทก์เฝ้าอยู่และเมื่อไม่มีคนใช้บริการของโจทก์ตามที่คาดหวังไว้ โจทก์จึงใช้สถานที่เช่าเป็นซ่องโสเภณีจนถูกเจ้าพนักงานตำรวจจับกุม เนื่องจากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่อาจเรียกเงินจำนวน 1,040,026.27 บาทพร้อมดอกเบี้ยได้ และกิจการของโจทก์ไม่มีคนใช้บริการ จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายเดือนละ 1,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยจากจำเลยได้ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 340,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่30 กรกฎาคม 2535 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องต้องไม่เกิน 27,193.97 บาท
โจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ และ จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 22 พฤศจิกายน 2534 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 รวม 4 แปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นอาคารรูปทรงไทยจากจำเลยเพื่อทำกิจการเป็นห้องพักให้เช่า และห้องอาหารใช้ชื่อว่า เรือนไทยรีสอร์ทมีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 5 มกราคม 2535ครบกำหนดวันที่ 4 มกราคม 2545 ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาทโดยกำหนดชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 300,000 บาท และโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาจำนวน 200,000 บาทแล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยประการแรกว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาเช่า จากคำพยานหลักฐานที่โจทก์และจำเลยโต้เถียงกันว่าอีกฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ผิดสัญญานั้น เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 ระบุว่า “ผู้เช่าตกลงชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างสถานที่เช่าเป็นจำนวนเงิน 1,000,000 บาทโดยผู้เช่ามีสิทธิเพียงใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าภายในกำหนดอายุสัญญาเช่าเท่านั้น ผู้ให้เช่ายังคงถือกรรมสิทธิ์สถานที่เช่าไว้เช่นเดิม” ข้อ 5 ระบุว่า “ผู้เช่าจะเรียกร้องเงินค่าก่อสร้างสถานที่และเงินค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 300,000 บาท คืนจากผู้ให้เช่าไม่ได้ ไม่ว่ากรณีใด ๆ เว้นแต่ผู้ให้เช่าได้ผิดสัญญาเช่า หรือสิ่งที่เกิดขึ้นสืบเนื่องจากความผิดของผู้ให้เช่าเอง” และข้อ 9ระบุว่า “ผู้เช่าสามารถดำเนินการตบแต่ง ปรับปรุง แก้ไขต่อเติมสถานที่เช่าเพื่อการพัฒนากิจการค้าให้เจริญรุ่งเรืองด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง ฯลฯ” เมื่อพิจารณาถึงข้อสัญญาทั้งสามข้อดังกล่าวประกอบเข้าด้วยกัน ทั้งข้อเท็จจริงก็รับฟังได้ว่าก่อนทำสัญญาเช่านั้นจำเลยได้ก่อสร้างอาคารพิพาทเสร็จแล้วเพียงแต่ยังมิได้ตบแต่งเท่านั้น จึงแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาได้ว่า เงินจำนวน 1,000,000 บาท นั้น โจทก์ผู้เช่าตกลงจะจ่ายช่วยค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่จำเลยผู้ให้เช่าที่โจทก์อ้างว่าหมายถึงเงินที่ต้องจ่ายตามความเป็นจริงขัดแย้งกับความในสัญญาเช่าข้อ 2 จึงไม่มีน้ำหนักในการรับฟัง ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ตกลงจะชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่จำเลยเป็นเงิน 1,000,000 บาท ซึ่งเงินจำนวนนี้จำเลยเบิกความว่าโจทก์จะจ่ายให้ในวันจดทะเบียนการเช่า โดยโจทก์มิได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่น จึงน่าเชื่อตามคำเบิกความของจำเลย แม้ตามสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าเมื่อใด แต่โจทก์กับจำเลยยอมรับกันว่าได้ตกลงกันจะไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 5 มกราคม2535 ซึ่งในวันดังกล่าวโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าอีก100,000 บาท กับเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน 1,000,000 บาทให้แก่จำเลย ตามที่ตกลงไว้ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่า ในวันนัดจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวโจทก์ไม่ได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ค้างชำระอยู่ 100,000 บาทและเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยเองก็ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามพฤติการณ์แสดงให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยไม่สามารถที่จะปฏิบัติตามสัญญาเช่าอีกต่อไป ทั้งหลังจากนั้นโจทก์และจำเลยต่างปล่อยปละละเลยให้ระยะเวลาล่วงเลยมาโดยมิจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเกี่ยวกับการเช่าโดยมิได้เรียกร้องให้อีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติตามสัญญาจนเวลาผ่านไปเนิ่นนานจนถึงวันที่ 11 มิถุนายน 2535 โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าขอบอกเลิกสัญญาเช่าและให้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้ากับค่าใช้จ่ายในการลงทุนให้แก่โจทก์ กรณีเช่นนี้แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยว่าทั้งสองฝ่ายต่างสมัครใจเลิกสัญญากันโดยปริยายแล้ว สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.6จึงไม่มีผลผูกพันกันต่อไปฝ่ายใดจะอ้างว่าอีกฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหาได้ไม่ ดังนั้น โจทก์และจำเลยต้องคืนสู่ฐานะดังเดิมที่เป็นอยู่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ปัญหาต่อไปมีว่าจำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าสัญญาเช่าได้เลิกกันโดยปริยายและโจทก์กับจำเลยต้องคืนสู่ฐานะดังเดิมที่เป็นอยู่ จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่เวลาที่รับไว้และจำเลยยังต้องใช้ค่าก่อสร้างตบแต่ง ซึ่งโจทก์ได้ใช้เงินไปในการงานนั้น แต่ค่าเสียหายอื่น ๆ นอกจากนี้โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์สำหรับค่าเช่าล่วงหน้า ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยกับศาลล่างทั้งสองที่หักเงินค่าที่โจทก์ครอบครองที่ดินและอาคารพิพาทที่เช่าออกจากค่าเช่าล่วงหน้า เนื่องจากโจทก์ครอบครองอาคารพิพาทเป็นเวลานานโดยให้คืนเงินส่วนนี้ให้แก่โจทก์ 140,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่ 30 กรกฎาคม 2535ตามที่โจทก์ขอมา ส่วนเงินชดใช้ค่าการงานที่โจทก์เรียกร้องมาเป็นเงิน 840,026.27 บาท นั้น ได้ความจากนายดำริ จันทรสพยานโจทก์ซึ่งเป็นช่างก่อสร้างตบแต่งอาคารพิพาทว่า ค่าซ่อมและค่าของทั้งหมดในการก่อสร้างตบแต่งอาคารพิพาทครั้งนี้เป็นเงินเพียง200,000 บาท โดยไม่รวมถึงราคาเครื่องทำน้ำอุ่น เหล็ก ตัวหนอนฟูก อุปกรณ์ทำร้านอาหาร และแท็งก์น้ำ แต่ราคาที่ไม่รวมถึงดังกล่าวไม่น่าจะเป็นเงินจำนวนมากนัก ทั้งย่อมเสื่อมสภาพไปเพราะการใช้ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยใช้เงินส่วนนี้แก่โจทก์ 200,000 บาทนับว่าเหมาะสมกับความเสียหายของโจทก์แล้ว
พิพากษายืน
