แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาเช่ามีข้อสัญญาว่าเมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก ส่วนค่าเช่าตกลงกันใหม่เป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาได้ โดยมีเงื่อนไขว่า จะต้องมีการตกลงค่าเช่ากัน เมื่อตามสัญญาไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะพึงเรียกร้องกันเพียงใดย่อมเป็นสิทธิของผู้ให้เช่าที่จะเสนอราคา หากผู้เช่าไม่สนองรับสัญญาเช่าซึ่งสิ้นสุดลงตามกำหนดเวลาย่อมเป็นอันระงับ
เงินประกันตามสัญญาเช่าซึ่งผู้เช่าไม่ยอมรับคืนไม่เกี่ยวกับปัญหาเรื่องสัญญาเช่าระงับ
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวนนี้ศาลพิจารณาและพิพากษารวมกัน
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้รื้อถอนห้องแถวออกจากที่ดินของโจทก์ซึ่งจำเลยเช่าและเรียกค่าเสียหาย โดยอ้างว่าสัญญาเช่าสิ้นอายุจำเลยไม่ตกลงต่อสัญญา และโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว
จำเลยต่อสู้และฟ้องแย้งว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 10 จำเลยมีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าได้ ส่วนค่าเช่าต้องตกลงกันใหม่ จำเลยได้ไปติดต่อกับโจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมติดต่อด้วยและโจทก์ยังมิได้คืนเงินประกันให้แก่จำเลยตามสัญญาเช่าข้อ 11 สัญญาเช่ายังไม่ระงับ นอกจากนี้จำเลยยังใช้ห้องและที่พิพาทเป็นที่อยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันและพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ให้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับจำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน แต่เห็นว่าโจทก์จำเลยยังมีข้อผูกพันต่อกันตามสัญญา สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด พิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้จำเลยมีกำหนด 5 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 120 บาท
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วเป็นอันระงับ โจทก์มีสิทธิเลิกสัญญาได้ พิพากษากลับให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 10 ระบุว่า “เมื่อหมดอายุในสัญญานี้แล้ว ผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุในสัญญาเช่านี้ได้อีก ส่วนค่าเช่านั้นตกลงกันใหม่ ถ้าไม่มีการต่ออายุในสัญญาเช่านี้อีกทรัพย์สินและสิ่งก่อสร้างทั้งหลายที่ผู้เช่าได้ทำไว้ทั้งหมดผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนไปได้ ฯลฯ” ซึ่งเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โอกาสจำเลยที่จะทำการต่อสัญญาได้เท่านั้น แต่ทั้งนี้โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องมีการต่อรองกันในเรื่องค่าเช่า ซึ่งในสัญญาไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าจะพึงเรียกร้องกันเพียงใด ย่อมเห็นเจตนาได้ว่า ถ้าไม่มีการตกลงเรื่องค่าเช่าแล้ว ก็ถือว่าไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกดังนี้ การกำหนดค่าเช่า จึงเป็นสิทธิของผู้ให้เช่าที่จะเสนอราคาได้สุดแต่ใจสมัคร เมื่อจำเลยไม่สนองรับตามข้อเรียกร้อง สัญญาเช่าซึ่งสิ้นสุดลงตามกำหนดเวลาก็ไม่มีทางที่จะขยายต่อไปอีกได้ จำเลยจะอ้างว่า สัญญาได้ต่ออายุออกไปอีกไม่ได้
ส่วนการที่จำเลยยังไม่ได้เงินประกันตามสัญญาคืน ก็หาเกี่ยวกับปัญหาเรื่องสัญญาเช่าระงับแล้วหรือไม่ เพราะได้ความว่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่า ได้แจ้งให้จำเลยไปรับคืนเงินจำนวนนี้แล้ว
พิพากษายืน
