แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาเช่าและมีข้อสัญญาว่า “ถ้าครบกำหนด 2 ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว”
ดังนี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าซึ่งสมบูรณ์ ผู้เช่าบังคับตามสัญญาได้ กรณีเช่นนี้มิใช่เงื่อนไขตาม ป.ม.แพ่งฯ ม.152
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าก่อนจะครบการเช่างวดที่ ๒ ปีที่ ๒ ่จำเลยได้แจ้งการเช่าไปยังผู้ให้เช่าแล้ว จำเลยจึงมีสิทธิได้เช่าต่อไปอีก ๒ ปี ตามสัญญาข้อ ๑๓ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา
ศาลแขวงเห็นชอบตามข้อต่อสู้ของจำเลย จึงพิพากษายกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังว่าสัญญาเช่าข้อ ๑๓ มีว่า “เมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๒ ปีดังระบุในสัญญาข้อ ๑ แล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่อได้อีก ๒ ปี ถ้าประสงค์และเมื่อได้แจ้งความประสงค์เช่าต่อไปก่ผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และถ้าหากได้ทำสัญญาต่อไปดังกล่าว เมื่อครบกำหนดอีกครั้ง ๑ ผู้เช่าคงมีสิทธิ์ที่จะเช่าต่อไปอีก ๒ ปี ในเงื่อนไขดังกล่าวมาแล้วข้างต้นและต่อจากนั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองสถานที่เช่าอยู่ ให้ถือว่ายังคงเช่ากันต่อไป ไม่มีกำหนดเวลา ถ้าฝ่ายใดจะบอกเลิกต้องบอกกล่างล่วงหน้า ๓ เดือน”
ข้อเท็จจริงปรากฎต่อไปว่า ได้ทำสัญญากันมาตั้งแต่วันที่ ๙ ธันวาคม ๒๔๘๔ เมื่อครบ ๒ ปีแรกแล้ว คู่สัญญาบันทึกสัญญาต่ออายุ ๒ ปี ครั้ง ๑ แล้ว ซึ่งจะครบวันที่ ๙ ธันวาคม ๒๔๘๘ ในวันที่ ๘ พฤศจิกายน ๒๔๘๘ จำเลยมีหนังสือถึงผู้ให้เช่าแสดงความจำนงค์ขอต่อสัญญาต่อไปอีก ๒ ปีตามสัญญาข้อ ๑๓ วันที่ ๒๙ พฤศจิกายน โจทก์ตอบหนังสือจำเลยไม่ยอมให้เช่าต่อไป ให้จำเลยออกไปในวันที่ ๙ ธันวาคม ซึ่งเป็นวันครบสัญญา และการบอกเลิกสัญญานี้ โจทก์เคยบอกมาครั้ง ๑ แล้ว เมื่อวันที่ ๑๖ สิงหาคม ๒๔๘๘
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาข้อ ๑๓ เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่าเลือกจะบังคับให้ผู้ให้เช่ายอมให้เช่าต่อไปอีก ๒ ปีหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อตกลงเช่นนี้มิใช่เป็นการทำสัญญาเช่าเกินกว่า ๓ ปี เพราะมีผลบังคับกันเพียงระยะละ ๒ ปี เท่านั้น แต่หากมีคำมั่นจะให้ผู้เช่าแต่ฝ่ายเดียวเลือกปฏิบัติบังคับให้ผู้ให้เช่าทำสัญญาอีกสัญญา ๑ ได้อีก ข้อตกลงนี้ผู้ให้เช่าตกเป็นลูกหนี้ที่ผู้เช่าจะเรียกร้องบังคับเอาได้ จึงมิใช่เป็นเรื่องเงื่อนไข อันจะเป็นผลสำเร็จหรือไม่ แล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้จะทำให้นิติกรรมเป็นโมฆะตาม ม. ๑๕๒ ฉะนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิ์ที่จะไม่ยอมให้เช่า
