แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทในโครงการบ้านจัดสรรจากจำเลยที่ 1 โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการ โจทก์ได้ผ่อนชำระบางส่วนแล้ว ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยที่ 1 ได้มอบบ้านพิพาทให้โจทก์เข้าอยู่อาศัยแต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินที่อยู่ภายใต้การจัดสรรแล้วไปจำนองพร้อมบ้านพิพาทแก่จำเลยที่ 2 ภายหลังจากที่หมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้จัดสรรที่ดินขายแก่โจทก์แล้วนั้น จำเลยที่ 2 ในฐานะธนาคารผู้สนับสนุนโครงการควรกระทำการตรวจสอบหลักฐานการเป็นเจ้าของให้ได้ความแน่ชัดเสียก่อนจึงจะรับจดทะเบียนจำนองไว้ ประกอบกับจำเลยที่ 2 ย่อมต้องทราบหรือถือว่าได้ทราบว่ามีประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ห้ามทำนิติกรรมใด ๆ อันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินจัดสรรเว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการ ทั้งไม่ปรากฏว่าในการทำนิติกรรมจดทะเบียนจำนองครั้งนี้ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการแล้วด้วย พฤติการณ์เชื่อได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้จงใจหรือแกล้งละเลยต่อบทบัญญัติแห่งกฎหมายอันมีไว้ด้วยเจตนารมณ์เพื่อป้องกันประชาชนผู้สุจริต โดยมุ่งประสงค์แต่ในทางที่จะได้กำไรเพียงสถานเดียว ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยทั้งสองในที่ดินโฉนดเลขที่ 89545 ถึง 89548 และที่ดินโฉนดเลขที่ 89553 ถึง 89556 ตำบลท้ายบ้าน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ พร้อมบ้านเลขที่ 170/57 ถนนจักกะพาก ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 รับจำนองที่ดินและบ้านพิพาทไว้โดยสุจริต ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจำนองซึ่งจดทะเบียนในวันที่ 20 กันยายน 2534 ระหว่างจำเลยทั้งสองในที่ดินโฉนดเลขที่ 89545 ถึง 89548 และที่ดินโฉนดเลขที่ 89553 ถึง 89556 พร้อมบ้านเลขที่ 170/57 กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,000 บาท แทนโจทก์
จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อปี 2531 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการหมู่บ้านศุภวิช โครงการ 2 จากจำเลยที่ 1 นางศุภ์ดา และบริษัทศุภวิชกำจร จำกัด โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการและโจทก์ได้ทำสัญญาว่าจ้างบริษัทศุภวิชกำจร จำกัด ก่อสร้างบ้านพิพาทด้วยรวมราคาที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 4,000,000 บาท โจทก์ได้ผ่อนชำระราคาที่ดินและบ้านพิพาทไปแล้ว 2,800,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระหมดในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาในเดือนเมษายน 2534 จำเลยที่ 1 และผู้จะขายได้มอบบ้านพิพาทให้โจทก์เข้าอยู่อาศัย โดยผู้จะขายยังไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และในวันที่ 20 กันยายน 2534 จำเลยที่ 1 ได้นำเอาที่ดินและบ้านพิพาทไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 จำนวน 5,000,000 บาท จำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้จำนอง จำเลยที่ 2 จึงได้ฟ้องบังคับจำนองต่อศาลชั้นต้น คดีจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 2 จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้นางสาวสมพรผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์เบิกความว่า โครงการหมู่บ้านศุภวิช มีจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการ และได้มีการไถ่ถอนจำนองมาแล้วครั้งหนึ่งเมื่อปี 2532 แล้วนำที่ดินมาแบ่งแยกจัดสรรและโอนให้แก่ผู้ซื้อ และเบิกความตอบทนายจำเลยที่ 2 ถามค้านว่า ที่ป้ายโฆษณาหน้าโครงการหมู่บ้านพิพาท มีข้อความระบุว่า ธนาคารกสิกรไทย จำกัด หรือจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการ ซึ่งพยานเข้าใจว่าหมายถึงให้เงินกู้แก่โครงการ โดยความข้อนี้จำเลยที่ 2 มิได้สืบพยานคัดค้านให้เห็นเป็นอย่างอื่น ดังนั้น หากบริเวณหน้าโครงการมีป้ายโฆษณาว่า จำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการ กรณีย่อมเป็นที่เชื่อมั่นแก่บุคคลทั่วไปและโจทก์ได้ว่า โครงการหมู่บ้านศุภวิช โครงการ 2 ย่อมเป็นโครงการที่ได้รับใบอนุญาตตามกฎหมาย มิฉะนั้น จำเลยที่ 2 ก็คงจะไม่ยินยอมให้หมู่บ้านดังกล่าวดำเนินการเช่นนั้นได้ นอกจากนี้ตามสารบัญจดทะเบียนด้านหลังเอกสารต่อจากรายการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองจากจำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 ก็ปรากฏตราประทับไว้ชัดเจนว่า ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรร ออกให้ ณ วันที่ 16 สิงหาคม 2532 แก่จำเลยที่ 2 อีกภายหลังจากที่หมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้จัดสรรที่ดินขายแก่โจทก์แล้ว จำเลยที่ 2 ผู้มีหน้าที่เกี่ยวข้องในฐานะผู้สนับสนุนโครงการ หากได้กระทำการโดยสุจริตก็ควรจะได้เฉลียวใจหรือควรได้รู้ถึงว่าการมีบ้านพิพาทเกิดขึ้นในภายหลังนั้นก็เนื่องจากจำเลยที่ 1 จัดสรรขายให้แก่ลูกค้าไปแล้ว แต่จำเลยที่ 2 ก็มิได้กระทำการตรวจสอบหลักฐานการเป็นเจ้าของให้ได้ความแน่ชัดเสียก่อน จึงจะรับจดทะเบียนจำนองไว้ อีกประการหนึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดิน ข้อ 18 ได้บัญญัติไว้ว่า เมื่อได้รับใบอนุญาต (ให้ทำการจัดสรรที่ดิน) จากคณะกรรมการแล้ว ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินนั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการ และเรื่องนี้จำเลยที่ 2 ในฐานะธนาคารผู้สนับสนุนโครงการย่อมต้องทราบหรือถือว่าได้ทราบตัวบทกฎหมายดังกล่าวแล้วเป็นอย่างดี ทั้งไม่ปรากฏว่าในการทำนิติกรรมจดทะเบียนจำนองครั้งนี้ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการแล้วด้วย ดังนี้ พฤติการณ์เชื่อได้ว่า จำเลยที่ 2 ได้จงใจหรือแกล้งละเลยต่อบทบัญญัติแห่งกฎหมายอันมีไว้ด้วยเจตนารมณ์เพื่อป้องกันประชาชนผู้สุจริต โดยมุ่งประสงค์แต่ในทางที่จะได้กำไรเพียงสถานเดียว ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต และคดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่ 2 ในข้ออื่น ๆ อีกต่อไป คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว
พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์.
