แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ตามบันทึกการประชุมคชก.จังหวัดพิจิตรซึ่งมีมติให้โจทก์ผู้เช่าสามารถซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่2ผู้รับโอนในราคา65,000บาทตามราคาที่จดทะเบียนไว้โดยไม่ได้มีการพิจารณาว่าขณะที่จำเลยที่2และที่3ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่1นั้นราคาที่ดินพิพาทตามราคาตลาดมีราคาสูงเท่าใดสูงกว่าราคาตามที่จดทะเบียนซื้อขายกันหรือไม่แม้มติคชก.ได้ถึงที่สุดไปแล้วก็ตามแต่การพิจารณาเฉพาะเรื่องราคาที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทในราคา65,000บาทนั้นไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54วรรคหนึ่งศาลบังคับตามมติในเรื่องนี้ของคชก.ไม่ได้ตามมาตรา58ประกอบพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการพ.ศ.2530มาตรา24แต่คำวินิจฉัยของคชก.ในส่วนที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายนี้เป็นเพียงส่วนประกอบส่วนคำวินิจฉัยที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทนั้นเป็นคำวินิจฉัยส่วนหลักชอบด้วยกฎหมายไม่เสียไปดังนั้นในส่วนประกอบที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายนี้ศาลมีอำนาจพิจารณาจากพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบแล้วพิพากษาให้ถูกต้องตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา54ได้ ระยะเวลาที่โจทก์ขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่1ในราคาไร่ละ5,000บาทแต่จำเลยที่1ไม่ยอมขายให้แก่โจทก์ในราคาดังกล่าวห่างจากเวลาที่จำเลยที่1กับบุตรจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่2และที่3ประมาณ1ปีและได้ความจากคำพยานโจทก์ว่านับแต่ปี2531เป็นต้นมาราคาที่ดินขยับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆเพิ่งหยุดนิ่งเมื่อปี2534และทางราชการปรับราคาประเมินที่ดินพิพาทในปี2535จากไร่ละ5,000บาทเป็นไร่ละ12,000บาทอันเนื่องมาจากสภาพของราคาที่ดินได้เพิ่มสูงขึ้นมากนั้นเองจึงเชื่อได้ว่าวันจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่2และที่3นั้นราคาตลาดของที่ดินพิพาทสูงกว่าไร่ละ5,000บาทมากประกอบกับจำเลยทั้งสามนำสืบถึงราคาตลาดของที่ดินพิพาทว่าในขณะนั้นมีราคาไร่ละ12,000บาทเป็นราคาที่สมเหตุสมผลโจทก์จึงต้องซื้อที่ดินพิพาทในราคาไร่ละ12,000บาทตามราคาตลาดซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าราคาที่จำเลยที่2และที่3ซื้อไว้ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมฯมาตรา54วรรคหนึ่ง ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา54บัญญัติให้ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาที่เช่าจากผู้รับโอนโดยตรงหากการขายนาที่เช่ามิได้ปฏิบัติตามมาตรา53เมื่อโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและผู้ให้เช่านาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่2และที่3โดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา53ทั้งโจทก์ได้ร้องขอต่อคชก.เพื่อวินิจฉัยให้ผู้รับโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์และได้ผ่านขั้นตอนการอุทธรณ์ต่อคชก.แล้วโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่2และที่3ผู้รับโอนที่ดินพิพาทขายที่ดินพิพาททั้งแปลงให้แก่โจทก์โดยไม่ต้องคำนึงว่าเดิมมีผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทบ้าง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่นาของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1ได้ขายที่นาตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 1333 ให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 โดยไม่ยอมขายให้แก่โจทก์โจทก์ได้ร้องต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลหนองพระ (คชก. ตำบลหนองพระ เพื่อให้จำเลยที่ 1ที่ 2 และที่ 3 ดำเนินการโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์คชก. ตำบลหนองพระมีมติให้จำเลยที่ 2 ในฐานะผู้ซื้อที่ดินไปจากจำเลยที่ 1 โอนขายให้แก่โจทก์ในราคา 65,000 บาท จำเลยที่ 1และที่ 2 อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำ จังหวัดพิจิตร (คชก. จังหวัดพิจิตร) คชก. จังหวัดพิจิตรมีมติยืนตามมติของ คชก. ตำบลหนองพระ ขอให้เพิกถอนการโอนที่นาระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้จำเลยที่ 1 หรือจำเลยที่ 2 และที่ 3 โอนขายที่นาแปลงนี้ให้แก่โจทก์ในราคา65,000 บาท ตามคำสั่ง คชก. จังหวัดพิจิตร หากขัดข้องให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยทั้งสามให้การว่า มติ คชก. ตำบลหนองพระ และมติ คชก. จังหวัดพิจิตรไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะยังมีผู้อื่นซึ่งเป็นเจ้าของรวมมิได้เกี่ยวข้องกับการวินิจฉัยของคณะกรรมการทั้งสองชุดดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 เคยมีหนังสือบอกกล่าวไปยังโจทก์ว่าจะขายที่นาแปลงนี้ในราคาไร่ละ12,000 บาท ตามราคาในท้องตลาด ก่อนที่จะโอนขายให้จำเลยที่ 2และที่ 3 แต่โจทก์ไม่ยอมซื้อจำเลยที่ 1 จึงขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ในราคาไร่ละ 8,000 บาท อันเป็นราคาที่จำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาจะซื้อขายกันไว้ล่วงหน้า หากจำเลยจำต้องขายที่ดินแปลงนี้ให้โจทก์ โจทก์ก็ต้องซื้อในราคาไร่ละ 12,000 บาท เท่ากับราคาในท้องตลาด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยที่ 2 และที่ 3จดทะเบียนโอนขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 1333 เลขที่ดิน 42 ตำบลหนองพระ อำเภอวังทรายพูนจังหวัดพิจิตร ให้แก่โจทก์ในราคา 65,000 บาท หากจำเลยที่ 2และที่ 3 ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลย ทั้ง สาม อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืน จำเลย ทั้ง สาม ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “ถ้าผู้ให้เช่าขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน” และวรรคสองบัญญัติว่า”ผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้องขอต่อ คชก. ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้”แต่ปรากฎตามสำเนาบันทึกการประชุม คชก. ตำบลหนองพระ และสำเนารายงานการประชุม คชก. จังหวัดพิจิตร ซึ่งมีมติให้โจทก์ผู้เช่าซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ผู้รับโอนในราคา 65,000 บาท ตามราคาที่ตกลงซื้อขายกันในขณะนั้น (ราคาตามที่จดทะเบียนไว้) โดยคชก. ตำบลหนองพระและ คชก. จังหวัดพิจิตรไม่ได้มีการพิจารณาว่าขณะที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซื้อที่ดินพิพาทนั้นราคาที่ดินพิพาทตามราคาตลาด มีราคาเท่าใด สูงกว่าราคาตามที่จดทะเบียนซื้อขายกันหรือไม่ แม้มติ คชก. จังหวัดพิจิตรได้ถึงที่สุดไปแล้วก็ตามแต่การพิจารณาของ คชก. จังหวัดพิจิตรดังกล่าวเฉพาะเรื่องราคาที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทในราคา 65,000 บาท นั้น ไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54วรรคหนึ่ง ศาลบังคับตามมติในเรื่องนี้ของ คชก. จังหวัดพิจิตรไม่ได้ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 58ประกอบพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2530 มาตรา 24 แต่คำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดพิจิตรในส่วนที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายนี้เป็นเพียงส่วนประกอบ ส่วนคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดพิจิตรที่วินิจฉัยให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทเป็นคำวินิจฉัยส่วนหลักนั้นชอบด้วยกฎหมายไม่เสียไป ดังนั้น ในส่วนประกอบที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายนี้ศาลมีอำนาจพิจารณาจากพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบแล้วพิพากษาให้ถูกต้องตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54ได้ แม้ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วเห็นว่าราคาที่ดินพิพาทตามที่จดทะเบียนไว้เท่ากับราคาตลาดตรงกับราคาที่ คชก. จังหวัดพิจิตรก็ตาม แต่ก็เป็นการพิจารณาวินิจฉัยข้อเท็จจริงในชั้นศาลของศาลชั้นต้นเองมิใช่เป็นการถือและบังคับตามการวินิจฉัยชี้ขาดของ คชก.จังหวัดพิจิตรคู่ความมีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาข้อพิพาทในส่วนนี้ได้เพราะไม่เข้าข้อห้ามมิให้อุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการพ.ศ. 2530 มาตรา 26 จึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทในราคาเท่าใด โจทก์เบิกความว่า ปี 2532 โจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 5,000 บาท ส่วนฝ่ายจำเลยมีจำเลยทั้งสามเบิกความทำนองเดียวกันรวมความได้ว่าปลายเดือนเมษายน 2532จำเลยที่ 1 ได้บอกขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ในราคาไร่ละ 8,000 บาท จำเลยที่ 2 และที่ 3 ตกลงซื้อในราคาดังกล่าวและวางเงินมัดจำต่อจำเลยที่ 1 จำนวน 10,000 บาท ตกลงชำระราคาที่เหลือในเดือนเมษายน 2533 อันเป็นวันจดทะเบียนโอนภายหลังจากตกลงกันแล้วราคาที่ดินพิพาทได้เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆจนกระทั่งในปลายปี 2533 ราคาที่ดินพิพาทจึงคงตัวในวันที่ 29มกราคม 2533 จำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือไปยังกำนันตำบลหนองพระและนายอำเภอทรายพูนว่า จำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 12,000 บาท ซึ่งเป็นราคาท้องตลาดในขณะนั้นตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย ล.1 แต่โจทก์ไม่ซื้อ ดังนั้นเมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอน จำเลยที่ 1 กับบุตรจึงขอจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2และที่ 3 ในราคาไร่ละ 5,000 บาทต่ำกว่าราคาที่ตกลงกันไว้เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการเสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในปี 2535 ทางราชการได้ประเมินราคาที่ดินพิพาทไว้ไร่ละ 12,000 บาท ตามในปี 2535 ทางราชการได้ประเมินราคาที่ดินพิพาทไว้ไร่ละ 12,000 บาท ตามหนังสือรับรองราคาประเมินเอกสารหมาย จ.3 เห็นว่า ระยะเวลาที่โจทก์ขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1ในราคาไร่ละ 5,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 ไม่ยอมขายให้แก่โจทก์ในราคาดังกล่าว ห่างจากเวลาที่จำเลยที่ 1 กับบุตรขอจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ประมาณ 1 ปีและโจทก์กับพยานโจทก์อีก 2 ปาก คือนายเล็ก เจียมศรีชัยกำนันตำบลหนองพระ และนายไพบูลย์ โกมลวิภาต ก็เบิกความตอบคำถามค้านของทนายจำเลยทั้งสามเจือสมกับคำเบิกความของจำเลยทั้งสามว่านับแต่ปี 2531 เป็นต้นมาราคาที่ดินในจังหวัดพิจิตรขยับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ โดยปี 2532 ราคาที่ดินพิพาทขยับตัวสูงขึ้นทุก ๆ เดือนเพิ่งหยุดนิ่งเมื่อปี 2534 และเห็นว่าการที่ทางราชการปรับราคาประเมินที่ดินพิพาทในปี 2535 โดยบางส่วนของที่ดินพิพาทได้ปรับราคาประเมินจากไร่ละ 5,000 บาท เป็นไร่ละ 12,000 บาทก็เนื่องจากสภาพของราคาที่ดินได้เพิ่มสูงขึ้นมากนั้นเอง จึงเชื่อว่าในวันที่ 9 เมษายน 2533 อันเป็นวันจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 นั้น ราคาตลาดของที่ดินพิพาทสูงกว่าไร่ละ 5,000 บาท มาก และราคาตลาดของที่ดินพิพาทตามที่จำเลยทั้งสามนำสืบว่าในขณะนั้นมีราคาไร่ละ 12,000 บาท เป็นราคาที่สมเหตุสมผลโจทก์จึงต้องซื้อที่ดินพิพาทในราคาไร่ละ 12,000บาท ตามราคาตลาดซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าราคาที่จำเลยที่ 2 และที่ 3ซื้อไว้ ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 54 วรรคหนึ่ง ที่ศาลล่างทั้งสองให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทในราคารวม 65,000 บาท นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของจำเลยทั้งสามข้อนี้ฟังไม่ขึ้น จำเลยทั้งสามฎีกาอีกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยที่ 2และที่ 3 โอนที่ดินพิพาทในส่วนที่เดิมเป็นของนางจิตรา จันทขัมมานางสาวราตรี แสงสว่าง และนางสาวสุภาพร แสงสว่าง เพราะทั้งสามเป็นบุคคลภายนอก เห็นว่า มาตรา 54 บัญญัติให้ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาที่เช่าจากผู้รับโอนโดยตรง หากการขายนาที่เช่ามิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 เมื่อโจทก์เป็นผู้เช่านาที่ดินพิพาทและผู้ให้เช่านาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 โดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ทั้งโจทก์ได้ร้องขอต่อ คชก. ตำบลหนองพระเพื่อวินิจฉัยให้ผู้รับโอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และได้ผ่านขั้นตอนการอุทธรณ์ต่อ คชก. จังหวัดพิจิตรแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้รับโอนที่ดินพิพาทขายที่ดินพิพาททั้งแปลงให้แก่โจทก์โดยไม่ต้องคำนึงว่าเดิมมีผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทบ้าง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น สรุปแล้วโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 และที่ 3ในราคาไร่ละ 12,000 บาท เนื้อที่ 13 ไร่ 2 งาน 7 ตารางวา รวมเป็นเงิน 162,210 บาท ภายในเวลาที่ศาลฎีกากำหนด” พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระราคาที่ดินพิพาทที่จะขอซื้อจำนวน 162,210 บาท แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ภายในหกสิบวันนับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลฎีกามิฉะนั้นให้ถือว่าโจทก์ไม่ติดใจขอซื้อนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
