แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวนั้น หาเป็นโมฆะหรือโมฆียะไม่ เพราะกฎหมายหาได้ห้ามขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเสียทีเดียวไม่ คนต่างด้าวซึ่งเป็นคนซื้ออาจดำเนินการให้ได้รับโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายนั้นได้ เช่น ทำการขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ แต่คดีนี้ทางพิจารณาไม่ปรากฏว่าโจทก์ (คนต่างด้าว) ได้ปฏิบัติการให้เป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนด และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ได้มาซึ่งที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่ประการใด กรณีย่อมไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะจะสามารถซื้อที่ดินจากจำเลยได้ อยู่ ๆ โจทก์ก็มาฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินให้ โดยโจทก์ยังไม่มีสิทธิที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เช่นนี้ หากศาลบังคับให้ ก็เป็นทางให้โจทก์ได้ที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย ฉะนั้น การที่จำเลยยังไม่โอนที่พิพาทให้โจทก์ ย่อมจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาได้ไม่ และโจทก์จะเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยก็ไม่ได้เช่นกัน
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 6/2511)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงจะขายที่ดินของจำเลยครึ่งหนึ่งให้โจทก์เป็นเงิน ๓๐,๕๐๐ บาท โดยให้โจทก์ชำระเงินภายในกำหนด ๒ ปี และโจทก์ยอมใช้ค่าเสียหายให้จำเลยเดือนละ ๓๘๒ บาท โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินและใช้ค่าเสียหายให้จำเลยตลอดมา ต่อมาโจทก์ไปบอกให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยโจทก์จะชำระเงินทั้งหมดให้ จำเลยผิดสัญญาไม่ยอมโอนให้ ขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินหรือใช้ค่าปรับแก่โจทก์ ๓๐, ๕๐๐ บาท
จำเลยให้การปฏิเสธและฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์กับบริวารออกจากที่พิพาท และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย
ศาลชั้นต้นเห็นว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงพิพากษายกฟ้อง บังคับตามฟ้องแย้งให้ขับไล่โจทก์กับบริวารออกจากที่พิพาทและให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลย ๙,๑๖๘ บาท
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา พิพากษากลับให้จำเลยรับเงินราคาที่ดิน ๓๐,๕๐๐ บาทจากโจทก์ และโอนห้องแถวกับที่ดินตามฟ้องให้โจทก์ ถ้าโอนไม่ได้ให้จำเลยใช้ค่าปรับแก่โจทก์เป็นเงิน ๓๐,๕๐๐ บาท และให้ยกฟ้องของจำเลย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ว่า แท้จริงคนต่างด้าวนั้น กฎหมายเกี่ยวกับที่ดินหาได้ห้ามเด็ดขาดมิให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเสียทีเดียวไม่ คนต่างด้าวบังอาจขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยถือกรรมสิทธ์ในที่ดินได้อยู่ สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยจึงหาเป็นโมฆะหรือโมฆียะกรรมตามกฎหมายไม่ แต่หากเป็นสัญญาที่มีผลบังคับได้ เพราะโจทก์อาจดำเนินการเพื่อให้มีการรับโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายได้ เช่น ทำการขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวข้างต้น
ฟ้องโจทก์เพียงแต่บรรยายว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลย โจทก์พร้อมที่จะชำระราคาให้จำเลยแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมโอนให้ ขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่ดินให้โจทก์เท่านั้น ฟ้องโจทก์มิได้บรรยายแสดงได้เลยว่า โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวอยู่ในฐานะที่จะรับโอนที่พิพาทได้อย่างไร ทางพิจารณาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ปฏิบัติการให้เป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนด และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ได้มาซึ่งที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่ประการใด กรณีไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะที่จะสามารถซื้อที่ดินจากจำเลยได้ อยู่ ๆ โจทก์ก็มาฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินให้โดยโจทก์ยังไม่มีสิทธิที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เช่นนี้ หากศาลจะบังคับให้ก็เป็นทางบังคับให้โจทก์ได้ ที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน ฉะนั้น การที่จำเลยยังไม่โอนที่พิพาทให้โจทก์ จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาได้ไม่ โจทก์จะเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยก็ไม่ได้เช่นกัน ฟ้องโจทก์จึงตกไป
ศาลฎีกาเห็นว่า เป็นหน้าที่ของโจทก์ซึ่งเป็นคนซื้อและเป็นคนต่างด้าว ที่จะต้องดำเนินการให้อยู่ในฐานะที่จะรับโอนที่ดินได้ตามสัญญาจะซื้อขาย หากโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติดังกล่าวภายในกำหนดเวลาในสัญญาจะซื้อขาย หากโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติดังกล่าวภายในกำหนดเวลาในสัญญาจะซื้อขาย ก็ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ตามคำฟ้องและตามข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์อยู่ในฐานะที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เมื่อโจทก์ไม่อยู่ในฐานะที่จะรับโอนที่ดินได้ ก็ย่อมเป็นกรณีที่ผู้ซื้อไม่มารับโอนตามสัญญานั่นเอง เพราะไม่มารับโอนหรือมารับโอนแล้วแต่โจทก์ไม่อยู่ในฐานะที่จะรับโอนได้ ก็มีผลเช่นเดียวกับไม่มารับโอนนั่นเอง สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นอันระงับตามความในสัญญานั่นเอง เมื่อจำเลยก็ได้บอกกล่าวกำหนดเวลาให้โจทก์ออกจากที่ดินของจำเลย และบัดนี้พ้นกำหนดเวลาแล้ว โจทก์กลับเพิกเฉยอยู่เรื่อยมาโดยไม่มีสิทธิจึงชอบที่จะพิพากษาให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยได้
พิพากษาแก้ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของจำเลย คำขอให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งให้ยกเสีย
