แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีอายุตาม มาตรา 566,569 นั้น
เมื่อเจ้าของเดิมได้บอกเลิกกับผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจึงไม่อยู่ในฐานะผู้เช่าต่อไป ต่อมาเจ้าของเดิมได้โอนตึกเช่าไปให้เจ้าของคนใหม่ๆ ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าอีก ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้
ย่อยาว
คดี 2 สำนวนนี้ศาลชั้นต้นได้รวมการพิจารณาพิพากษา
โจทก์กล่าวฟ้องเป็นใจความเดียวกันว่าตึกแถวเลขที่ 83-85 อยู่ในทำเลการค้า เป็นของ น.ส.ละม่อม นายหับ จำเลย เช่าห้องเลขที่ 85 ทำประทุนกรุเบาะ เมื่อ พ.ศ. 2494 น.ส.ละม่อมฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองสำนวนคดีดำที่ 174-175/2494 ของศาลแขวงพระนครใต้ ระหว่างพิจารณา น.ส.ละม่อมขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่ น.ส.อำภา แล้วถอนฟ้องและได้แจ้งให้จำเลยทราบซื้อแล้ว น.ส.อำภาก็ได้แจ้งให้จำเลยออก ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาท โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยส่งมอบตึกแถว จำเลยไม่ยอม ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวาร
จำเลยทั้งสองให้การต้องกันต่อสู้หลายประการ
ศาลชั้นต้นเห็นว่าการเช่ารายนี้เป็นการเช่าไม่มีอายุ โจทก์จะเลิกสัญญาก็ต้องบอกเลิกตาม มาตรา 566 ก่อน แต่ปรากฏว่าโจทก์บอกเลิกก่อนโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาจาก น.ส.อำภา ซึ่งขณะนั้นโจทก์ยังหามีสิทธิอะไรในตึกและที่ดินรายนี้ไม่ จึงถือว่ายังไม่มีการบอกเลิกสัญญา พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่โจทก์บอกก่อนวันจดทะเบียนโอนเพียง 12 วันไม่เป็นข้อสำคัญ เพราะอย่างไรในที่สุดโจทก์ก็ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของโจทก์แล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 แล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท
จำเลยฎีกาคัดค้านศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะในข้อ 1 และ 3 คือ
1. โจทก์สืบไม่ได้แน่ชัดว่าห้องพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์
3. โจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์มา ซึ่งโจทก์ยังไม่มีสิทธิจะบอกกล่าวขับไล่จำเลยได้ การบอกเลิกจึงใช้ไม่ได้ แม้โจทก์จะได้รับโอนมาเป็นเจ้าของในภายหลังก็ไม่ทำให้หนังสือบอกกล่าวมีผลย้อนหลังได้
ส่วนฎีกาข้อ 2 ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับเพราะจำเลยมิได้ยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์
ศาลฎีกาเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยข้อ 1 นั้นฟังได้ว่าตึกพิพาทได้โอนมาเป็นของโจทก์แล้ว ส่วนฎีกาข้อ 3 นั้นเห็นว่าตึกรายนี้เมื่อเป็นของ น.ส.ละม่อม น.ส.ละม่อมได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยจนถึงฟ้องร้องกัน เมื่อ น.ส.ละม่อมโอนมาให้ น.ส.อำภา น.ส.อำภาก็ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยอีก ดังนี้จำเลยจึงมิได้อยู่ในฐานะเป็นผู้เช่ากับ น.ส.อำภา เมื่อ น.ส.อำภาโอนมาให้โจทก์ โจทก์ก็ต้องได้รับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์จึงรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยปลอดการเช่าไม่จำเป็นจะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเลยการที่โจทก์บอกเลิกไปอีกนั้นจึงไม่มีความสำคัญ
พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย
