แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยกับอ. ข้อ2วรรคสองที่กำหนดไว้ว่า”ส่วนเงินที่เหลือจำนวน6,900,000บาทผู้ซื้อจะต้องชำระให้แก่ผู้ขายครบถ้วนในวันที่ผู้ขายไปจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือบุคคลอื่นที่ผู้ซื้อกำหนดเป็นผู้รับโอนแทนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ณสำนักงานที่ดิน”นั้นมิได้มีข้อความใดที่แสดงว่าจำเลยกับอ.ตกลงกันให้อ.โอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่บุคคลอื่นแต่อย่างใดได้เลยข้อความดังกล่าวเป็นเพียงข้อความต่อเนื่องจากวรรคหนึ่งเกี่ยวกับการชำระราคาที่พิพาทว่าจะชำระกันอย่างไรเมื่อใดโดยระบุเป็นข้อตกลงไว้ว่าผู้รับโอนที่พิพาทอาจเป็นอ.ผู้ซื้อหรือหากไม่รับโอนด้วยตนเองก็จะให้บุคคลอื่นเป็นผู้รับโอนแทนก็ได้คำว่า”บุคคลอื่น”จึงมีความหมายเพียงเป็นบุคคลผู้ที่จะมีชื่อในขณะที่รับโอนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเมื่อการซื้อขายนั้นสำเร็จสมบูรณ์แทนชื่อของผู้ซื้อที่แท้จริงเท่านั้นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทรายนี้ก็คือจำเลยกับอ. โจทก์กล่าวอ้างมาในฟ้องว่าจำเลยยินยอมให้อ. โอนสิทธิการซื้อที่พิพาทให้แก่โจทก์จึงเป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยเปลี่ยนตัวเจ้าหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา349วรรคสามซึ่งจะต้องบังคับตามมาตรา306เรื่องโอนสิทธิเรียกร้องเมื่อไม่ปรากฏว่าการโอนหนี้ระหว่างโจทก์กับอ. ได้ทำเป็นหนังสือการโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าวจึงไม่สมบูรณ์ไม่อาจใช้ยันจำเลยได้และมิใช่เป็นกรณีรับช่วงสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา226ส่วนการที่โจทก์ทำสัญญาเป็นหุ้นส่วนกับจ.และอ.ในการซื้อที่พิพาทเพื่อนำไปขายเอากำไรก็เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับผู้เป็นหุ้นส่วนกันเองจำเลยมิได้รู้เห็นหรือรู้ด้วยแต่อย่างใดถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากอ. โจทก์มิใช่คู่สัญญากับจำเลยจึงไม่อาจมีอำนาจฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2532 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)เลขที่ 296, 297, 289, 299, 300, 301, 303 หมู่ที่ 9 ตำบลหินกอง อำเภอเมืองราชบุรี จังหวัดราชบุรี ของจำเลยรวมเนื้อที่345 ไร่ กับนางอรทัย ฉันทประทีป ในราคาไร่ละ 25,000 บาท และจำเลยได้รับเงินมัดจำไปแล้วเป็นเงิน 1,725,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอน โดยจำเลยยินยอมให้นางอรทัยโอนสิทธิการซื้อที่ดินพิพาทไปยังผู้อื่นเพื่อมารับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ ตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินท้ายฟ้องภายหลังทำสัญญาแล้ว นางอรทัยตกลงโอนสิทธิการซื้อที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และได้แจ้งให้จำเลยทราบ จำเลยยอมตกลงและนัดหมายกับโจทก์เพื่อไปติดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทำการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ วันที่ 5 มิถุนายน 2532 โจทก์และจำเลยร่วมกันยื่นคำร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงได้ทำการปิดประกาศขายที่ดินพิพาทตามกฎหมาย ต่อมาเมื่อประมาณกลางเดือนกันยายน 2532จำเลยติดต่อขอเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ แต่โจทก์ไม่ยินยอม จำเลยกลับคบคิดกับนางอรทัยฉ้อฉลโจทก์ด้วยการทำบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมคืนเงินมัดจำและดอกเบี้ยจำนวน 1,932,812 บาท ให้แก่นางอรทัย ตามสำเนาเอกสารท้ายฟ้อง การกระทำของจำเลยเป็นไปโดยไม่สุจริตโดยรู้อยู่แล้วว่านางอรทัยได้โอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์แล้ว ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทยังคงมีผลสมบูรณ์ ครั้นวันที่ 16 พฤศจิกายน 2532 อันเป็นวันกำหนดการโอนที่ดินพิพาทตามสัญญา โจทก์ได้นำเงินค่าที่ดินจำนวน 6,900,000 บาทไปที่สำนักงานที่ดินอำเภอเมืองราชบุรี เพื่อชำระให้แก่จำเลยพร้อมจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลย โจทก์รอจำเลยจนหมดเวลาราชการแต่จำเลยไม่มา โจทก์จึงแจ้งต่อเจ้าพนักงานให้บันทึกเป็นหลักฐานว่าโจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญา ถือว่าจำเลยผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิให้จำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์หากไม่สามารถดำเนินการได้ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงินไร่ละ 200,000 บาท แก่โจทก์ รวมเป็นความเสียหายทั้งสิ้น 69,000,000 บาท นอกจากนั้นตามสัญญายังบังคับให้จำเลยต้องคืนมัดจำพร้อมด้วยค่าปรับจำนวน 2 เท่า ของเงินมัดจำแก่โจทก์นอกเหนือจากค่าเสียหายด้วย ขอให้บังคับจำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3) เลขที่ 296, 297, 298, 299, 300, 301, 303ตำบลหินกอง อำเภอเมืองราชบุรี จังหวัดราชบุรี ให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 69,000,000 บาท และให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมเบี้ยปรับรวม 5,175,000 บาท แก่โจทก์ด้วย
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับนางอรทัย ฉันทประทีป จริง ต่อมาก่อนวันนัดจดทะเบียนโอนจำเลยและนางอรทัยตกลงยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและได้คืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยและเบี้ยปรับกันแล้ว โดยไม่ได้สมคบกันเพื่อฉ้อฉลโจทก์ เนื่องจากมีบุคคลอื่นโต้แย้งสิทธิในที่ดินดังกล่าว นางอรทัยจึงไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินต่อไปจำเลยไม่เคยรู้จักหรือมีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับโจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทท้ายฟ้อง ข้อ 2 ที่ระบุว่า “หรือบุคคลอื่นที่ผู้ซื้อกำหนดเป็นผู้รับโอนแทน” หมายความถึงเป็นผู้รับมอบอำนาจจากนางอรทัยเท่านั้น นับแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากนางอรทัยไม่เคยโอนสิทธิให้แก่ผู้ใด จำเลยไม่เคยนัดหมายโจทก์หรือร่วมกันยื่นคำร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากมีก็เป็นการกระทำของโจทก์ฝ่ายเดียวโดยจำเลยไม่มีส่วนรู้เห็น การที่จำเลยไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนเพราะสัญญาถูกยกเลิกสิ้นผลไปแล้วความเสียหายที่โจทก์กล่าวอ้างเกินความจริง เพราะราคาที่ดินพิพาทไร่ละประมาณ 25,000 บาท รวมเป็นเงิน 8,625,000 บาทเท่านั้น และจำเลยได้คืนมัดจำให้แก่นางอรทัยไปแล้วเป็นเงิน1,736,000 บาท ซึ่งเป็นค่าที่ดินส่วนหนึ่ง เมื่อตกลงคืนมัดจำแล้วค่าปรับ 2 เท่า ของเงินมัดจำจึงไม่มี หากฟังว่าจำเลยต้องโอนที่ดินพิพาทโจทก์ก็ต้องชดใช้ราคาไร่ละ 200,000 บาท ตามที่โจทก์เรียกร้องให้จำเลยเป็นค่าที่ดินพิพาทและฟ้องโจทก์เคลือบคลุมขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้องโจทก์
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2532 จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาททั้ง 7 แปลงของจำเลยให้แก่นางอรทัย ฉันทประทีป ในราคา8,625,000 บาท นางอรทัยชำระเงินมัดจำให้จำเลยด้วยเช็คธนาคารกสิกรไทย สาขานานาเหนือ ลงวันที่ 16 พฤษภาคม 2532จำนวนเงิน 1,725,000 บาท เช็คดังกล่าวมีโจทก์เป็นผู้ลงลายมือชื่อสั่งจ่ายส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนในวันที่ 16พฤศจิกายน 2532 ต่อมาวันที่ 5 มิถุนายน 2532 นางสาวนันทนาเจนชุติ ได้นำหนังสือมอบอำนาจจากจำเลยและโจทก์ไปยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและการสอบสวนสิทธิในที่ดินพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินอำเภอเมืองราชบุรีเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกประกาศให้ผู้คัดค้านภายใน 30 วันวันที่ 19 ตุลาคม 2532 จำเลยกับนางอรทัยทำบันทึกตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทต่อกัน โดยอ้างเหตุว่ามีผู้คัดค้านและอายัดที่พิพาทอยู่ระหว่างดำเนินคดีกัน ไม่เป็นที่แน่นอนว่าคดีจะเสร็จสิ้นเมื่อใด วันที่ 16 พฤศจิกายน 2532 โจทก์ได้นำเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือไปยังสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองราชบุรีเพื่อรับโอนที่พิพาท แต่จำเลยไม่ไป มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากนางอรทัยผู้ซื้อโดยชอบแล้วหรือไม่ โจทก์ฟ้องจำเลยโดยอ้างสิทธิในฐานะเป็นบุคคลอื่นซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากนางอรทัยตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.8 ข้อ 2 วรรคสอง ที่กำหนดไว้ว่า “ส่วนเงินที่เหลือจำนวน 6,900,000 บาท ผู้ซื้อจะต้องชำระให้แก่ผู้ขายครบถ้วนในวันที่ผู้ขายไปจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือบุคคลอื่นที่ผู้ซื้อกำหนดเป็นผู้รับโอนแทนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ณ สำนักงานที่ดิน” เห็นว่า ข้อความดังกล่าวมิได้มีข้อความใดที่แสดงให้เห็นว่า จำเลยกับนางอรทัยได้ตกลงกันให้นางอรทัยโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่บุคคลอื่นแต่อย่างใดได้เลยข้อความตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 2 วรรคสอง ดังกล่าวเป็นเพียงข้อความต่อเนื่องจากวรรคหนึ่ง เกี่ยวกับการชำระราคาที่พิพาทว่าจะชำระกันอย่างไร เมื่อใด โดยระบุเป็นข้อตกลงไว้ว่าผู้รับโอนที่พิพาทอาจเป็นนางอรทัย ผู้ซื้อ หรือหากไม่รับโอนด้วยตนเองก็จะให้บุคคลอื่นเป็นผู้รับโอนแทนก็ได้ คำว่า “บุคคลอื่น”จึงมีความหมายเพียงเป็นบุคคลผู้ที่จะมีชื่อในขณะที่รับโอนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อการซื้อขายนั้นสำเร็จสมบูรณ์แทนชื่อของผู้ซื้อที่แท้จริงเท่านั้น คู่สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทรายนี้ก็คือ จำเลยกับนางอรทัยอยู่นั่นเอง ฉะนั้น เมื่อโจทก์กล่าวอ้างมาในฟ้องว่า จำเลยยินยอมให้นางอรทัยโอนสิทธิการซื้อที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงเป็นกรณีที่เกี่ยวกับการเปลี่ยนตัวเจ้าหน้าอันเป็นการแปลงหนี้ใหม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 349 วรรคสาม ซึ่งจะต้องบังคับด้วย มาตรา 306 เรื่องโอนสิทธิเรียกร้อง ซึ่งบัญญัติว่า “การโอนหนี้อันจะพึงต้องชำระแก่เจ้าหนี้คนหนึ่งโดยเฉพาะเจาะจงนั้น ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือท่านว่าไม่สมบูรณ์” แต่พยานหลักฐานของโจทก์ไม่ปรากฏว่าการโอนหนี้ระหว่างโจทก์กับนางอรทัยได้ทำเป็นหนังสือแต่อย่างใดการโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าวจึงไม่สมบูรณ์ ไม่อาจใช้ยันจำเลยได้และมิใช่เป็นกรณีรับช่วงสิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 226 ดังที่โจทก์ยกขึ้นฎีกา ส่วนการที่โจทก์ทำสัญญาเป็นหุ้นส่วนกับนางจรินทร์ ไฮดอน และนางอรทัย ในการซื้อที่พิพาทเพื่อนำไปขายเอากำไร ก็เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับผู้เป็นหุ้นส่วนกันเอง จำเลยมิได้รู้เห็นหรือรับรู้ด้วยแต่อย่างใดข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ได้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากนางอรทัย โจทก์มิใช่คู่สัญญากับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
พิพากษายืน
