แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เทศบาลเมืองสมุทรปราการซึ่งมีสิทธิในที่ดินราชพัสดุที่ตั้งของอาคารพิพาท ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ในที่ดินดังกล่าวโดยใช้ทุนของจำเลยที่ 1 และให้โอนกรรมสิทธิ์แก่ กระทรวงการคลัง โดยให้สิทธิจำเลยที่ 1 เช่าอาคารจาก กระทรวงการคลัง เป็นเวลา 20 ปี และยอมให้จำเลยที่ 1โอนสิทธิการเช่าอาคารได้ ทั้งนี้ เทศบาลเมืองสมุทรปราการจะเป็นผู้นำจำเลยที่ 1 หรือบุคคลอื่นซึ่งจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ไปทำสัญญาเช่ากับ กระทรวงการคลัง โดยตรง เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารแล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทรวม 3 คูหาจากจำเลยที่ 1 หลังจากนั้นจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่าอาคารคูหาเดียวกันจากจำเลยที่ 1 อีกซึ่งทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างมิได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงแต่ตามสัญญากำหนดว่าจำเลยที่ 1 จะเป็นผู้จัดให้ผู้เช่าเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรงกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ กรณีดังกล่าวมิใช่การเช่าช่วงแต่มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องของจำเลยที่ 1 ที่มีต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการและ กระทรวงการคลัง ให้แก่โจทก์หรือจำเลยที่ 3เมื่อไม่ปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ได้จัดให้มีการแจ้งการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบ กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 307 ที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 3 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่ากันทั้งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีโดยตรง ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้ โดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งคือ มาตรา 543(3) คดีนี้แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 3 ก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 3 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า กรมธนารักษ์ได้ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการเช่าที่ดินราชพัสดุเพื่อจัดประโยชน์โดยสร้างอาคารพาณิชย์ให้บุคคลทั่วไปเช่าทำการค้า ต่อมาเทศบาลเมืองสมุทรปราการได้ให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 65 คูหา ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยที่ 1 โดยเทศบาลเมืองสมุทรปราการยอมให้จำเลยที่ 1เช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 20 ปี อีกทั้งยินยอมให้จำเลยที่ 1โอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้ด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ตัวแทนเชิดร่วมกับจำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวได้ตกลงโอนขายสิทธิการเช่าอาคาร 3 คูหาให้แก่โจทก์ ราคาคูหาละ 500,000 บาทจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้รับเงินไปแล้ว และคู่กรณีมีเจตนาผูกพันให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 มีหน้าที่จัดการให้โจทก์ทำสัญญาเป็นผู้เช่าอาคารดังกล่าวจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการ โดยตรงแทนจำเลยที่ 1ต่อมาจำเลยที่ 1 นำสิทธิการเช่าอาคารพิพาทไปโอนขายให้จำเลยที่ 3โดยไม่สุจริต ขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 ให้จำเลยทั้งสามส่งมอบอาคารพิพาทและโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ โดยเปลี่ยนให้โจทก์เป็นผู้เช่าอาคารดังกล่าวจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการโดยตรงแทนจำเลยที่ 1หากทำไม่ได้ ก็ให้จำเลยทั้งสามชดใช้เงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 2 ชดใช้เบี้ยปรับแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 มิได้ร่วมกันโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่เคยมีนิติสัมพันธ์กับจำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ก็ไม่เคยรับเงินจำนวน 1,500,000 บาทจากโจทก์ จำเลยที่ 1 มิได้ร่วมกับจำเลยที่ 3 ฉ้อโกงโจทก์ความจริงจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เป็นผู้มีสิทธิเช่าอาคารพิพาท โดยจำเลยที่ 3 ได้ชำระค่าตอบแทนให้จำเลยที่ 1แล้วเป็นเงิน 3,290,000 บาท จำเลยที่ 1 มอบอาคารพิพาททั้งสามคูหาให้จำเลยที่ 3 เข้าครอบครองนานแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่ได้เป็นหนี้โจทก์ตามฟ้อง มูลหนี้ที่โจทก์นำมาฟ้องเกิดจากโจทก์นำเงินมาร่วมลงทุนค้าข้าวสารกับจำเลยที่ 2 เมื่อคิดบัญชีกันแล้วจำเลยที่ 2ยังเป็นหนี้โจทก์จำนวน 1,500,000 บาท โจทก์อาศัยหนี้ดังกล่าวร้องขอให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทให้แก่โจทก์โดยโจทก์ทราบอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าว สัญญาดังกล่าวเป็นนิติกรรมอำพราง จึงหาผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ จำเลยที่ 1 ไม่เคยรับเงินจำนวน 1,500,000 บาทจากโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ได้เชิดจำเลยที่ 2 ให้เข้าทำสัญญาเช่าช่วงให้แก่จำเลยที่ 3 รวมเป็นเงิน 3,290,000บาท จำเลยที่ 3 ได้กระทำสัญญาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนทั้งจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ส่งมอบอาคารให้จำเลยที่ 3 เข้าครอบครองแล้ว ซึ่งจำเลยที่ 1 จะต้องไปจัดการให้จำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ยินยอมให้โอนสิทธิการเช่าอาคารรายพิพาทตามฟ้องทั้งสามคูหาให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 ได้ และให้จำเลยที่ 1 จัดการส่งมอบอาคารพิพาทตามฟ้องแก่โจทก์ หากเป็นการพ้นวิสัยไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าได้ก็ให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่การโอนสิทธิการเช่ตกเป็นพ้นวิสัยจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นรายเดือนเป็นเงินเดือนละ3,000 บาท ต่ออาคารพิพาท 1 คูหานับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ หรือนับแต่วันการโอนตกเป็นพ้นวิสัยแล้วแต่กรณี ถ้าจำเลยที่ 1 ที่ 2 ผิดนัดไม่ชำระในเดือนใดก็ให้คิดดอกเบี้ยแต่เดือนที่ผิดนัดนั้นในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินที่ผิดนัดจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์อีกด้วย คดีสำหรับจำเลยที่ 3 ให้ยกฟ้องคำขออื่นให้ยก
จำเลยที่ 3 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่บังคับให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการยินยอมให้โอนสิทธิการเช่าอาคารรายพิพาทตามฟ้องทั้งสามคูหาให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า เมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2522 กระทรวงการคลังได้ทำสัญญากับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น รวม 65 คูหา ในที่ดินราชพัสดุโฉนดที่ 2651 ตำบลบางเมือง อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ โดยใช้ทุนทรัพย์ของเทศบาลเมืองสมุทรปราการแล้วให้กรรมสิทธิ์อาคารนั้นตกเป็นของกระทรวงการคลัง แต่ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการมีสิทธิเช่าที่ดินและอาคารที่ก่อสร้างมีกำหนด 20 ปี กับให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ด้วยและในวันเดียวกันนั้นเทศบาลเมืองสมุทรปราการได้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น จำนวน 65 คูหา แล้วโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่กระทรวงการคลัง โดยใช้ทุนของจำเลยที่ 1 และให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1 เช่าอาคารพาณิชย์ 4 ชั้นจำนวน65 คูหาดังกล่าวจากกระทรวงการคลังเป็นเวลา 20 ปี และยอมให้จำเลยที่ 1 นำไปให้เช่าช่วงได้ด้วย ระหว่างที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าวยังไม่เสร็จนี้ โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่ 1 รวม 3 คูหาคือ คูหาเลขที่19, 20 และ 21 ตามลำดับอันเป็นอาคารรายพิพาทโดยเสียเงินกินเปล่าให้แก่จำเลยที่ 1 คูหาละ 500,000 บาท ต่อมาจำเลยที่ 3 ก็ได้ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารรายพิพาทจากจำเลยที่ 1 ทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3ต่างทำสัญญาเช่าอาคารที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่จำเลยที่ 3 ได้เข้าครอบครองอาคารที่พิพาทมาตั้งแต่ พ.ศ. 2524คดีคงมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 3 ฝ่ายใดจะมีสิทธิในอาคารพิพาทมากกว่ากัน
ที่โจทก์ฎีกาว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้จำเลยที่ 3ซึ่งได้ครอบครองอาคารที่พิพาทมีสิทธิดีกว่าโจทก์นั้น ไม่ได้อ้างบทกฎหมายใดมาเป็นหลักวินิจฉัย เมื่อปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรณีจึงไม่ตรงกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 543 จำเป็นต้องใช้หลักทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาเป็นหลักวินิจฉัย เมื่อต่างฝ่ายต่างได้ทำสัญญาเช่าช่วงไว้ถูกต้องด้วยกัโจทก์เป็นฝ่ายทำสัญญาไว้ก่อน จึงมีสิทธิดีกว่าจำเลยที่ 3 นั้นได้ความจากสัญญาสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังว่าหากจำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่จำเลยที่ 1ทำกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการตามเอกสารหมาย จ.3 แล้วจำเลยที่ 1 มีสิทธิจะเช่าอาคารพาณิชย์ ซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างขึ้นหรือโอนสิทธิการเช่าอาคารดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่น โดยเทศบาลเมืองสมุทรปราการจะเป็นผู้นำจำเลยที่ 1หรือบุคคลอื่นซึ่งจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ไปทำสัญญาเช่ากับกระทรวงการคลัง นอกจากนี้ตามสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างกำหนดอย่างเดียวกันว่าจำเลยที่ 1 จะเป็นผู้จัดให้ผู้เช่าเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรงกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ จากข้อความในสัญญาดังกล่าวทั้งหมดพอสรุปได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้มีสิทธิที่จะทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับกระทรวงการคลัง หากจำเลยที่ 1 ประสงค์จะโอนสิทธิการเช่านั้นให้แก่บุคคลใด จำเลยที่ 1 จะต้องแจ้งให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบ เพื่อให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการนำบุคคลนั้นเข้าทำสัญญากับกระทรวงการคลังโดยตรง กรณีเช่นนี้จึงมิใช่การเช่าช่วงเพราะจำเลยที่1 ไม่ได้เช่าอาคารพิพาทจากกระทรวงการคลัง แล้วนำมาให้โจทก์หรือจำเลยที่ 3 เช่าช่วง แต่มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องของจำเลยที่ 1 ที่มีต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการและกระทรวงการคลังให้แก่โจทก์หรือจำเลยที่ 3 ซึ่งในเรื่องการโอนสิทธิเรียกร้องนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 307 บัญญัติว่าถ้าพิพาทอ้างสิทธิในการโอนต่างราย โอนรายใดได้บอกกล่าวหรือตกลงกันก่อนโอนรายนั้นมีสิทธิดีกว่าโอนรายอื่น ๆ คดีนี้ไม่ปรากฏว่า ก่อนฟ้องทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ได้จัดให้มีการแจ้งการโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้ทางเทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบแต่อย่างใดการที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 3 จะมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่ากัน จึงไม่อยู่ในบังคับของบทกฎหมายดังกล่าว ทั้งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีโดยตรงได้ต้องนำมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ กรณีของโจทก์และจำเลยที่ 3ซึ่งต่างเรียกร้องเอาอาคารพิพาทโดยอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างรายกันและสัญญาเช่าทั้งสองรายมีกำหนดเวลา 20 ปีนี้ ไม่มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง คือมาตรา 543(3) ที่บัญญัติว่า ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียน และประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่า เว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียแต่ก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว คดีนี้แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 3 ก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 3ได้เข้าครอบครองอาคารที่พิพาทอยู่ก่อนแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท
พิพากษายืน.
