แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ที่ดินที่เช่าเป็นที่ดินเปล่าและเป็นท้องนาลึกประมาณ 1 เมตร จำเลยเช่าที่ดินเพื่อใช้วางอุปกรณ์ก่อสร้างของจำเลย การที่จำเลยถมที่และล้อมรั้วสังกะสีเสาไม้รอบที่ดินที่เช่าตามที่สัญญาเช่ากำหนดไว้ ก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยผู้เช่า ส่วนข้อสัญญาเช่าที่กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างบ้านพักคนงานและสถานประกอบการใดลงบนพื้นที่ซึ่งให้เช่าได้ ก็ไม่ใช่ข้อบังคับให้ผู้เช่าต้องกระทำ แต่เป็นการให้สิทธิผู้เช่าจะปลูกสร้างได้ แม้สัญญาเช่าจะระบุว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้สิ่งที่กระทำลงนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีเว้นแต่โครงเหล็กสองชั้นก็ตาม เมื่อการถมที่และสร้างรั้วเป็นการทำขึ้นเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าเอง ส่วนบ้านพักคนงานที่จำเลยผู้เช่าปลูกสร้างขึ้นตามสิทธิของจำเลยก็เป็นอาคารชั่วคราว ราคาไม่สูง และเมื่อที่ดินที่เช่าเนื้อที่ 1 ไร่ 2 งาน 45 ตารางวา ตั้งอยู่ตำบลประเวศ อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร สามารถให้เช่าเดือนละไม่ต่ำกว่า 20,000 บาท การที่สัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ก็เพื่อให้เหมาะสมกับการที่จำเลยต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาและใช้สิทธิตามสัญญาเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินที่เช่า หากไม่ยอมให้โจทก์มีอำนาจขนย้ายโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าค้างชำระ 260,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 20,000 บาท นับแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินที่เช่า
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินที่เช่า ให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าค้างชำระ 240,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 20,000 บาท นับแต่วันที่ 2 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินที่เช่า คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก กับให้จำเลยชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 2,000 บาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นฎีกาฟังได้ว่า นางกุหลาบเป็นภริยาโจทก์และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 107523, 107524 และ 107525 ตำบลประเวศ (คลองประเวศฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกัน มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การเช่าตามสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 27 ตุลาคม 2536 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาซึ่งโจทก์จะต้องให้จำเลยเช่า มีกำหนด 15 ปี ตามที่จำเลยอ้างหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินที่จำเลยเช่าเป็นที่ดินเปล่าและเป็นท้องนาลึกประมาณ 1 เมตร จำเลยเช่าที่ดินเพื่อใช้วางอุปกรณ์ก่อสร้างของจำเลย การที่ต้องมีการถมที่ดินจึงเห็นได้ว่าเป็นการกระทำตามวัตถุประสงค์การเช่าที่ดินของจำเลย และที่ต้องล้อมรั้วสังกะสีเสาไม้รอบแนวที่ดินที่เช่านอกจากจะเป็นการกำหนดเขตที่ดินที่เช่าให้แน่นอนแล้วยังเห็นได้ว่าเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินของจำเลยที่นำมาไว้ในที่เช่าด้วย ดังนั้น แม้สัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 27 ตุลาคม 2536 จะกำหนดหน้าที่ของผู้เช่าว่า “ผู้เช่าต้องทำการปรับถมที่ให้เต็มตามเนื้อที่ซึ่งได้ตกลงตามสัญญาเช่าและต้องดำเนินการล้อมรั้วสังกะสีเสาไม้ตามแนวที่ดินซึ่งตกลงให้เช่าให้แล้วเสร็จก่อนสิ้นกำหนดระยะเวลาการเช่า” ก็เป็นที่เห็นได้ว่าเป็นการกำหนดเพื่อประโยชน์ของจำเลยผู้เช่านั่นเอง ส่วนในข้อ 5 ที่กำหนดว่า “ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างบ้านพักคนงานหรือสถานประกอบการใด ๆ ลงบนพื้นที่ซึ่งให้เช่าได้ แต่ทั้งนี้บ้านพักคนงานและสถานประกอบการดังกล่าวต้องไม่ขัดต่อระเบียบ ข้อบังคับหรือขัดต่อกฎหมายใด ๆ” นั้น หาใช่บังคับให้ผู้เช่าต้องกระทำไม่ แต่เป็นการให้สิทธิผู้เช่าที่จะปลูกสร้างได้ เพราะไม่เช่นนั้นผู้เช่าย่อมไม่อาจปลูกสร้างสิ่งใดลงในที่ดินที่เช่าได้เนื่องจากเป็นการเช่าที่ดินเพื่อใช้วางสิ่งของมิใช่เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร นอกจากนั้นระยะเวลาการเช่าระบุไว้ในสัญญาเช่าข้อ 1 ว่ามีกำหนด 3 ปี และตามสัญญาเช่าข้อ 11 ก็ระบุไว้ชัดแจ้งว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินที่เช่า ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อใดเลยที่ระบุให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา 15 ปี เพื่อตอบแทนการที่ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 และ ข้อ 5 เมื่อพิเคราะห์ประกอบกับที่ตามสัญญาเช่าฉบับนี้คิดค่าเช่าจากจำเลยเพียงเดือนละ 5,000 บาท เท่านั้นทั้งที่ที่ดินที่เช่ามีเนื้อที่ถึง 1 ไร่ 2 งาน 45 ตารางวา แต่เมื่อสัญญาเช่าที่ดินฉบับนี้สิ้นสุดแล้ว จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ต่ออีก 2 ปี ตามสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2539 ก็ปรากฏว่าตกลงค่าเช่ากันเดือนละ 20,000 บาท สูงกว่าค่าเช่าเดิมถึง 3 เท่า แสดงให้เห็นว่า ที่ดินดังกล่าวสามารถให้เช่าเดือนละไม่ต่ำกว่า 20,000 บาทอยู่แล้ว แต่ที่สัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 27 ตุลาคม 2536 กำหนดค่าเช่าเพียงเดือนละ 5,000 บาท ก็เพื่อให้เหมาะสมกับการที่จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 4 และใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ 5 อันเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าด้วยส่วนหนึ่งเท่านั้น ไม่อาจตีความว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาได้ ที่จำเลยอ้างว่านางกุหลาบผู้ให้เช่าตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนด 15 ปี นั้น จำเลยก็กล่าวอ้างลอย ๆ ไม่มีหลักฐานสนับสนุนให้ฟังได้คงอ้างแต่ข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 4 และ ข้อ 5 ดังกล่าว จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง อีกทั้งหากนางกุหลาบตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนด 15 ปี จริง ก็ไม่มีเหตุผลใดที่จำเลยจะต้องทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์อีกเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2539 ตามสัญญาเช่าที่ดิน โดยตามสัญญาเช่าฉบับนี้ระบุวันเริ่มต้นสัญญาวันที่ 27 ตุลาคม 2539 อันเป็นวันครบกำหนดตามสัญญาเช่า ทั้งจำเลยได้ชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า ที่ดินตลอดมาจนถึงเดือนกันยายน 2540 เป็นเวลาประมาณ 10 เดือน จึงผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า อันแสดงให้เห็นว่าจำเลยรู้อยู่แล้วว่าสัญญาเช่าที่ดินมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาตามที่จำเลยอ้าง ไม่เช่นนั้นจำเลยย่อมปฏิเสธไม่ยอมทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์โดยยกข้อต่อสู้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาขึ้นต่อสู้กับโจทก์ตั้งแต่ตอนนั้นแล้ว ที่จำเลยอ้างว่าเหตุที่ต้องทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์อีกเพราะถ้าไม่ยอมทำโจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลย จึงไม่มีเหตุผลให้รับฟังได้ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกเก็บค่าเช่าค้างชำระกับค่าเสียหายได้ ที่จำเลยอ้างว่าเดิมค่าเช่าตามสัญญาเช่าที่ดินเดือนละ 5,000 บาท แต่จำเลยชำระค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท ตามสัญญาเช่าที่ดินจนถึงเดือนกันยายน 2540 เป็นการชำระค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ล่วงหน้าไปถึงเดือนเมษายน 2543 จำเลยจึงไม่ผิดสัญญาและไม่ค้างค่าเช่าตามที่โจทก์อ้าง พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,500 บาท.
