แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยประกาศเรียกประกวดราคาซื้อที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายต้องถมที่ดินและล้อมรั้วด้วยเสาคอนกรีตเสริมเหล็ก รอบที่ดินในเนื้อที่ 1 ไร่ อันเป็นส่วนที่จะใช้ก่อสร้างอาคาร ป. ซึ่งเป็นตัวแทนขายที่ดินแก่จำเลยได้ทำรั้วตามแนวโฉนดด้วยความระมัดระวังตามแนวที่เจ้าของที่ดินชี้ และจำเลย ได้ปลูกสร้างอาคารในเขตรั้วนั้น โดยไม่มีคำคัดค้านจาก ป. เจ้าของที่ดินข้างเคียง ส่วนโจทก์ซื้อที่ดินจาก บ. ในระหว่างที่จำเลยกำลังปลูกสร้างอาคาร แต่โจทก์ก็มิได้ โต้แย้งคัดค้านแนวเขตแม้จำเลยมิได้รังวัดสอบเขตก่อนลงมือ ปลูกสร้างอาคาร แต่พฤติการณ์มีเหตุให้จำเลยเชื่อและถือเอาตาม แนวเขตหรือแนวรั้วที่ครอบครอง และจำเลยปลูกสร้างอาคารในเขตรั้วที่ผู้รับมอบอำนาจจากผู้ขายทำไว้โดยไม่อาจคาดคิดว่าจะรุกล้ำ ยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยประมาทเลินเล่อ แต่เป็นกรณี ที่จำเลยสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตมาตั้งแต่ แรกแล้ว กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง คือ จำเลยเป็นเจ้าของอาคารส่วนที่รุกล้ำโดยไม่ต้องรื้อถอน แต่ต้องชำระค่าใช้ที่ดินให้โจทก์และโจทก์ต้องจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อาคารของ จำเลยตามฟ้องแย้ง และหากอาคารส่วนที่รุกล้ำสลายไปหรือ รื้อถอนก็ให้โจทก์จดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอม และจำเลยไม่ต้อง ชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองอีกต่อไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของจำเลยเมื่อกลางปี 2534 จำเลยก่อสร้างอาคารเลขที่ 8/1ในที่ดินของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์เป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าโดยไม่สุจริต โดยไม่รังวัดสอบเขตเสียก่อนและไม่แจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงชี้แนวเขต จำเลยรู้มาแต่แรกว่ารุกล้ำ ทำให้โจทก์ทั้งสองเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารเลขที่ 8/1 ส่วนที่รุกล้ำทุกชั้นออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนเสร็จสิ้น
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อที่ดินของจำเลยโดยมีรั้วลวดหนามเป็นแนวเขต จำเลยปลูกสร้างอาคารโดยไม่ได้รุกล้ำแนวเขตลวดหนามมิได้จงใจหรือประมาทเลินเล่อ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินหลังจากจำเลยปลูกสร้างอาคารแล้ว โดยเจ้าของเดิมไม่ได้ทักท้วงการปลูกสร้างอาคารของจำเลย หากรุกล้ำก็เป็นไปโดยสุจริตตั้งแต่แรก ย่อมได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ไปจดทะเบียนให้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำกว้างประมาณ 0.44เมตร ยาวประมาณ 4.50 เมตร เป็นภาระจำยอมแก่จำเลยหากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนอาคารเลขที่ 8/1ทุกชั้นในส่วนที่รุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 4497 ของโจทก์ทั้งสอง และทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 3,000 บาทนับแต่วันฟ้อง จนกว่าจะรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำหมดสิ้นฟ้องแย้งของจำเลยให้ยกเสีย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยสุจริตหรือไม่ได้ความว่า จำเลยประกาศเรียกประกวดราคาซื้อที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายต้องถมที่ดินและล้อมรั้วด้วยเสาคอนกรีตเสริมเหล็กรอบที่ดินในเนื้อที่ 1 ไร่ อันเป็นส่วนที่จะใช้ก่อสร้างอาคาร นายประชา แซ่ลี้ พยานจำเลยเบิกความว่า พยานเป็นผู้รับมอบอำนาจจากนายประภาส ณ กาฬสินธุ์ เจ้าของที่ดินให้เป็นตัวแทนขายที่ดินแก่จำเลยนายประภาสเจ้าของที่ดินพาพยานไปชี้แนวเขตและเสาโฉนดทั้งสี่ด้าน แล้วพยานทำรั้วตามแนวและเสาโฉนดที่เจ้าของชี้ พยานทำด้วยความระมัดระวังได้ความว่านายประชาผู้นี้มีอาชีพเป็นทนายความ ไม่มีเหตุที่นายประชาจะทำรั้วขึ้นเองตามลำพังทั้งที่ไม่รู้แนวเขตเชื่อได้ว่านายประชาปักเสาทำรั้วตามแนวที่นายประภาสเจ้าของที่ดินชี้ นายปรีดี ภูจอมจิต นายทองพูน นาทองบ่อและนายกอง โนนสินชัย ซึ่งเป็นกรรมการบริหารสหกรณ์จำเลยเบิกความว่า จำเลยรับมอบที่ดินมาตามที่นายประชาทำรั้วไว้และจำเลยปลูกสร้างอาคารในเขตรั้วนั้น พฤติการณ์แห่งคดีเห็นได้ว่า มีเหตุที่ฝ่ายจำเลยจะเชื่อเช่นนั้น เพราะนายประภาสเป็นเจ้าของที่ดินโดยปกติย่อมรู้แนวเขตที่ดินของตนและสามารถนำชี้ได้ ประกอบกับไม่มีคำคัดค้านจากนางบำนาญ ไชยประพาฬซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงเดิมก่อนขายให้โจทก์ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจากนางบำนาญในระหว่างที่จำเลยกำลังปลูกสร้างอาคารโดยปกติโจทก์จะต้องไปดูที่ดินก่อนซื้อแต่โจทก์ก็มิได้โต้แย้งคัดค้านแนวเขต โจทก์เพิ่งทราบการรุกล้ำหลังจากจำเลยรังวัดสอบเขต หากจำเลยมิได้รังวัดสอบเขตโจทก์ก็ยังไม่ทราบถึงการรุกล้ำ ดังนี้ แม้จำเลยมิได้รังวัดสอบเขตก่อนลงมือปลูกสร้างอาคาร แต่พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมเป็นเหตุให้จำเลยเชื่อและถือเอาตามแนวเขตหรือแนวรั้วที่ครอบครองและจำเลยปลูกสร้างอาคารในเขตรั้วที่นายประชาผู้รับมอบอำนาจจากผู้ขายทำไว้โดยไม่อาจคาดคิดว่าจะรุกล้ำและอาคารส่วนที่รุกล้ำอยู่ห่างจากแนวรั้วหรือแนวเขตที่ครอบครองพอสมควร ยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยประมาทเลินเล่อ ฟังได้ว่าจำเลยสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยสุจริตมาตั้งแต่แรกแล้ว กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง คือ จำเลยเป็นเจ้าของอาคารส่วนที่รุกล้ำโดยไม่ต้องรื้อถอน แต่ต้องชำระค่าใช้ที่ดินให้โจทก์และโจทก์ต้องจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อาคารของจำเลยและเห็นควรกำหนดค่าใช้ที่ดินให้โจทก์ทั้งสองได้เดือนละ 300 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยเป็นเจ้าของอาคารซึ่งสร้างรุกล้ำที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 300 บาท ตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนที่ดินส่วนที่รุกล้ำเนื้อที่ประมาณ1.97 ตารางเมตร ให้เป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อาคารของจำเลยต่อเมื่ออาคารส่วนที่รุกล้ำสลายไปหรือรื้อถอนก็ให้จดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอม และจำเลยไม่ต้องชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองอีกต่อไป หากโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยไม่ไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1
