แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่สัญญาเช่าข้อหนึ่งมีความว่า ‘ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือนและผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร’ นั้นหาใช่ให้สิทธิผู้เช่าที่จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่นตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่3 ขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว โจทก์ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมตึกแถวรายพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสี่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทซึ่งเดิมเป็นของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2518 มีกำหนดเวลาเช่า 4 ปีตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง ครบกำหนดการเช่าแล้วยังคงเช่ากันต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลาวันที่ 25 มกราคม 2523 จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ได้ขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 4 โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบเพื่อให้โอกาสโจทก์ซื้อก่อนตามข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ 11 ซึ่งจำเลยที่ 4 ก็ทราบดี การกระทำของจำเลยทั้งสี่จึงไม่สุจริต เป็นการฉ้อฉลทำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายตึกแถวพิพาทพร้อมที่ดินเฉพาะส่วนที่เกี่ยวกับตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสี่
จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ก่อนครบกำหนดตามสัญญาจำเลยที่ 1 ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วว่าจะขายตึกแถวพิพาทแต่ตกลงราคากันไม่ได้หลังจากสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจึงขายตึกแถวพิพาทพร้อมที่ดินให้แก่จำเลยที่ 4ไปโดยสุจริต โจทก์ไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสี่ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 4 ให้การว่า สัญญาเช่าตามฟ้องไม่ผูกพันจำเลยที่ 4 การซื้อขายตึกแถวพิพาทพร้อมที่ดินได้กระทำโดยสุจริต ไม่เป็นการฉ้อฉลและไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีสิทธิซื้อตึกแถวพิพาทได้ก่อนจำเลยที่ 4ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว จึงให้งดการชี้สองสถานและการสืบพยานแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าข้อ 11 ซึ่งมีข้อความว่า “ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือนและผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร” นั้นเป็นเพียงเงื่อนไขเกี่ยวกับการที่ผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์สินที่ให้เช่าก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาหาใช่ให้สิทธิผู้เช่าที่จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่นตลอดไปแต่อย่างใดไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวรายพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว แม้โจทก์จะเช่าตึกแถวรายพิพาทอยู่ต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ก็ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวรายพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสี่
พิพากษายืน
