แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือวางมัดจำ กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 2 สิงหาคม 2541 แต่สัญญาข้อ 12 ระบุว่า หากในกรณีที่ผู้จะซื้อยังไม่พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่ากรณีใดๆ ก็ตาม ผู้จะขายยินยอมผ่อนผันเลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจนกว่าผู้จะซื้อพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์เหตุที่กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หลังจากวันทำสัญญานาน 5 ปี 6 เดือน ทั้งให้โอกาสโจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และตอนท้ายของสัญญาข้อ 3 ระบุว่า ค่านายหน้าผู้จะขายให้ 4 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดินที่ขาย โดยแบ่งให้นายหน้า 2 เปอร์เซ็นต์ และผู้จะซื้อ 2 เปอร์เซ็นต์ วันที่ 28 กรกฎาคม 2541 โจทก์ทำหนังสือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปโดยไม่มีกำหนด อ้างว่าเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันมีปัญหาทั่วประเทศ สถาบันการเงินและธนาคารไม่มีเงินสำรองให้บุคคลภายนอกกู้ได้โดยไม่มีหลักประกันนั้น แสดงเจตนาให้เห็นว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อให้เวลาโจทก์มีสิทธินำที่ดินไปบอกขายต่อและได้ค่านายหน้า สอดคล้องกับสัญญาข้อ 8 ที่ระบุว่า ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อให้บุคคลอื่นเป็นคู่สัญญาหรือเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแทนผู้จะซื้อการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่สัญญาข้อ 12 ให้โจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปได้นั้น เป็นการให้โอกาสโจทก์เลื่อนระยะเวลาออกไปชั่วครั้งชั่วคราวเพื่อขวนขวายหาเงินหรือหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินไม่ใช่ให้สิทธิโจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปได้โดยไม่มีที่สิ้นสุด เพราะมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่มีทางสำเร็จผลเป็นสัญญาซื้อขายไปได้ การที่โจทก์ปล่อยระยะเวลาให้ล่วงเลยต่อไปอีกประมาณ 5 ปี หลังจากทำหนังสือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แสดงให้เห็นว่าโจทก์ไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาที่ดินที่เหลือหรือไม่สามารถหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินได้ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยทั้งสองจึงกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้โจทก์มาชำระเงินและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2546 ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 แม้หนังสือบอกกล่าวจะมีข้อโต้แย้งเรื่องให้โจทก์ชำระดอกเบี้ยก็ตาม แต่การที่โจทก์ทำหนังสือลงวันที่ 17 เมษายน 2546 ขอบอกเลิกสัญญาอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดให้การนัดหมายโอนเป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายไม่ปฏิบัติตามสัญญา และวันที่ 30 เมษายน 2546 โจทก์ไม่ไปที่สำนักงานที่ดิน ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาที่ดินที่เหลือหรือไม่สามารถหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินได้หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายมา 10 ปี แล้วนั้น ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่หลังจากโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองแล้ว จำเลยทั้งสองมิได้ทักท้วงและไม่ได้เรียกร้องให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ถือได้ว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยปริยาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 3,525,958.93 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 2,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยทั้งสองไม่ได้ผิดสัญญา จึงไม่ต้องคืนเงินจำนวน 2,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยแต่อย่างใด ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองคืนเงินจำนวน 1,500,000 บาท แก่โจทก์
โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2536 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 7292 ตำบลตลาดจินดา อำเภอตลาดใหม่ จังหวัดนครปฐม กับจำเลยทั้งสองในราคา 9,724,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวน 500,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2537 จำนวนเงิน 500,000 บาท วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2538 จำนวนเงิน 1,000,000 บาท และชำระวันที่ 2 สิงหาคม 2541 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จำนวนเงิน 7,724,000 บาท ต่อมาวันที่ 22 มกราคม 2537 โจทก์ชำระเงินจำนวน 500,000 บาท และวันที่ 17 มกราคม 2538 โจทก์ชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท ให้จำเลยทั้งสอง หลังจากนั้นวันที่ 28 กรกฎาคม 2541 โจทก์ทำหนังสือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา วันที่ 31 มีนาคม 2546 จำเลยทั้งสองทำหนังสือขอให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2546 พร้อมชำระดอกเบี้ย วันที่ 17 เมษายน 2546 โจทก์ทำหนังสือขอบอกเลิกสัญญาให้จำเลยทั้งสองคืนเงินค่าที่ดินที่รับไว้ทั้งหมดพร้อมชำระดอกเบี้ย และโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประเด็นแรกว่า โจทก์หรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา เห็นว่า หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือวางมัดจำเอกสารหมาย จ.3 ตกลงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 2 สิงหาคม 2541 แต่สัญญาข้อ 12 ระบุว่า หากในกรณีที่ผู้จะซื้อยังไม่พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่ากรณีใดก็ตาม ผู้จะขายยินยอมผ่อนผันเลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจนกว่าผู้จะซื้อพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ เหตุที่กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หลังจากวันทำสัญญานาน 5 ปี 6 เดือน ทั้งให้โอกาสโจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตอนท้ายของสัญญาข้อ 3 ระบุว่า ค่านายหน้าผู้จะขายให้ 4 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดินที่ขายโดยแบ่งให้นายหน้า 2 เปอร์เซ็นต์ และผู้จะซื้อ 2 เปอร์เซ็นต์ วันที่ 28 กรกฎาคม 2541 โจทก์ทำหนังสือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาอ้างว่าเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันมีปัญหาทั่วประเทศ สถาบันการเงินและธนาคารไม่มีเงินสำรองให้บุคคลภายนอกกู้ได้โดยไม่มีหลักประกันนั้น แสดงเจตนาให้เห็นว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อให้เวลาโจทก์มีสิทธินำที่ดินไปบอกขายต่อและได้ค่านายหน้า สอดคล้องกับสัญญาข้อ 8 ระบุว่า ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อให้บุคคลอื่นเป็นคู่สัญญา หรือเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแทนผู้จะซื้อ การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่สัญญาข้อ 12 ให้โจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปได้นั้น เป็นการให้โอกาสโจทก์เลื่อนระยะเวลาออกไปชั่วครั้งชั่วคราวเพื่อขวนขวายหาเงินหรือหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินไม่ใช่ให้สิทธิโจทก์เลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปได้โดยไม่มีที่สิ้นสุด เพราะมิฉะนั้นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่มีทางสำเร็จผลเป็นสัญญาซื้อขายไปได้ การที่โจทก์ปล่อยระยะเวลาให้ล่วงเลยต่อไปอีกประมาณ 5 ปี หลังจากทำหนังสือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แสดงให้เห็นว่าโจทก์ไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาที่ดินที่เหลือหรือไม่สามารถหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินได้ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งสองจึงกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้โจทก์มาชำระเงินและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 30 เมษายน 2546 ตามเอกสารหมาย จ.7 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 แม้หนังสือบอกกล่าวจะมีข้อโต้แย้งเรื่องให้โจทก์ชำระดอกเบี้ยก็ตามแต่การที่โจทก์ทำหนังสือลงวันที่ 17 เมษายน 2546 ขอบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.8 โดยอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดให้การนัดหมายโอนเป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายไม่ปฏิบัติตามสัญญา และวันที่ 30 เมษายน 2546 โจทก์ไม่ไปที่สำนักงานที่ดินตามสำเนาคำขอเอกสารหมาย ล.9 โดยข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาที่ดินที่เหลือหรือไม่สามารถหาบุคคลอื่นมาซื้อที่ดินได้หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายมา 10 ปีแล้วนั้น ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาตามที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยตรงกันมา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น แต่หลังจากโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองแล้ว จำเลยทั้งสองมิได้ทักท้วงและไม่ได้เรียกร้องให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทถือได้ว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยปริยายที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เลิกกันนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา
โจทก์ฎีกาประเด็นสุดท้ายว่า จำเลยทั้งสองต้องคืนเงินจำนวน 2,000,000 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง โจทก์ชำระเงินให้จำเลยทั้งสองไปแล้ว 2,000,000 บาท แต่เงินจำนวน 500,000 บาท ที่โจทก์ชำระในวันทำสัญญาตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 2 เป็นเงินมัดจำ ส่วนเงิน 1,500,000 บาท ที่ชำระต่อมาเป็นเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ ดังนั้น เมื่อมีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของโจทก์ฝ่ายที่วางมัดจำ จำเลยทั้งสองจึงริบมัดจำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) แต่ต้องคืนเงินจำนวน 1,500,000 บาท ให้โจทก์ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยมา และให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสอง ดังนั้น จำเลยทั้งสองจึงต้องคืนเงินจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 มกราคม 2538 ที่โจทก์ชำระเงินครั้งสุดท้ายตามบันทึกรับเงินค่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แผ่นที่ 3 ให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองคืนเงินแก่โจทก์ และศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลยทั้งสองมานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองคืนเงินจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 มกราคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
